文｜中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)

志在重回港股的珠海萬(wàn)達(dá)商管，第三次提交了招股書(shū)。

此前的10月23日，珠海萬(wàn)達(dá)商管招股書(shū)第二次失效，隨后在25日進(jìn)行了第三次的提交。此前珠海萬(wàn)達(dá)商管曾分別于2021年10月、2022年4月兩次提交，并隨后失效。

值得注意的是，根據(jù)公司在港上市流程，公司在原申請(qǐng)到期后三個(gè)月延續(xù)期內(nèi)盡快重提申報(bào)材料，將不會(huì)影響上市進(jìn)程。

半年凈利潤(rùn)同比增517%

據(jù)最新更新的招股書(shū)顯示，珠海萬(wàn)達(dá)商管2022年上半年實(shí)現(xiàn)收入134.8億元，同比增加26.7%，凈利潤(rùn)40.5億元，同比增加517.3%，而毛利達(dá)到了65.9億元，同比增加了46.1%，毛利率則達(dá)到了48.9%，較去年同期有所提升。

于往績(jī)記錄期，公司的收入于2019年、2020年、2021年以及截至2021年及2022年6月30日止六個(gè)月分別為人民幣134.37億元、人民幣171.96億元、人民幣234.81億元、人民幣106.36億元及人民幣134.8億元。

運(yùn)營(yíng)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)方面，截至2022年6月30日，萬(wàn)達(dá)商管管理全國(guó)425個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積約6010萬(wàn)平方米。

招股書(shū)指出，根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，截至2021年12月31日，按在管建筑面積計(jì)算，萬(wàn)達(dá)商管在全球排名第一，且萬(wàn)達(dá)商管的在管建筑面積超過(guò)中國(guó)所有其他排名第二名至第十名的總和。

從2019年12月31日至2022年6月30日，萬(wàn)達(dá)商管的在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量由323個(gè)增加至425個(gè)，其中獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)的數(shù)量由71個(gè)增加至 140個(gè)，占比則從22.0%增加至32.9%。

截至2022年6月30日，萬(wàn)達(dá)商管有196個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，包括175個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目。

截至2022年6月30日止12個(gè)月，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的客流量為43.92億人次、車(chē)流量為3.51億車(chē)次。截至2022年6月30日，萬(wàn)達(dá)商管在的會(huì)員數(shù)量約為9370萬(wàn)人。

截至2022年6月30日，萬(wàn)達(dá)商管的線下商戶數(shù)量超過(guò)90,200家，其中超過(guò) 73,800家已入駐其線上平臺(tái)，覆蓋了超過(guò)21,600個(gè)品牌。

運(yùn)營(yíng)效率方面。2019年至2021年，萬(wàn)達(dá)商管在管商業(yè)廣場(chǎng)(不包括停車(chē)位)的平均出租率為98.8%；在2021年所有開(kāi)業(yè)的商業(yè)廣場(chǎng)，從籌備到開(kāi)業(yè)時(shí)間平均為一年以下，遠(yuǎn)快于同行業(yè)可比公司平均的兩年時(shí)間，且實(shí)現(xiàn)首年出租率99.0%以上。

值得注意的是，早在珠海萬(wàn)達(dá)商管準(zhǔn)備沖刺港股IPO的時(shí)候就引入了若干投資者。

這其中包括此前萬(wàn)達(dá)與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG投資者（PAGAC Wonderland Holding Pte. Ltd.、Orlando Investment Pte. Ltd.及Cathay Yihan Pte. Ltd.）等22家機(jī)構(gòu)投資人設(shè)有對(duì)賭協(xié)議，萬(wàn)達(dá)商管承諾2021年至2023年實(shí)際凈利潤(rùn)將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達(dá)成，則大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份，或向投資者支付現(xiàn)金補(bǔ)償。

此外，珠海萬(wàn)達(dá)商管還和前述投資者簽署了有關(guān)上市進(jìn)程的承諾。如果珠海萬(wàn)達(dá)在2023年底前未能完成上市工作，萬(wàn)達(dá)商管有義務(wù)向Pre-IPO投資者回購(gòu)股份。

據(jù)媒體報(bào)道，在這些投資人中，持股比例最多的為PAG，達(dá)6.4285%，相對(duì)應(yīng)的支付對(duì)價(jià)為18億美元。除了22家機(jī)構(gòu)投資人之外還有6位高管為基石投資者，總計(jì)持有21.17％股權(quán)，融資約380億元。

轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)

2021年3月29日，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在官網(wǎng)發(fā)布消息稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)商管與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，同時(shí)珠海國(guó)資委出資30億元戰(zhàn)投入股萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司。

據(jù)萬(wàn)達(dá)方面介紹，落戶珠海橫琴新區(qū)的萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司，是萬(wàn)達(dá)商管重組后的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司，萬(wàn)達(dá)商管持有該公司全部股權(quán)。

2020年9月28日，彼時(shí)還未更名的萬(wàn)達(dá)商管宣布，從2021年開(kāi)始，公司不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，今后每年簽約的“輕資產(chǎn)”萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不低于60個(gè)，萬(wàn)達(dá)商管將徹底 “輕資產(chǎn)”化。

進(jìn)入2022年，珠海萬(wàn)達(dá)商管與北京SOLANA藍(lán)色港灣、北京五棵松卓展購(gòu)物中心等項(xiàng)目陸續(xù)簽約。另外，珠海萬(wàn)達(dá)商管還接管了5家?jiàn)W克斯廣場(chǎng)，這些項(xiàng)目均以輕資產(chǎn)的方式進(jìn)行合作。

此外，建業(yè)地產(chǎn)也將全部商業(yè)項(xiàng)目以整體運(yùn)營(yíng)管理模式與珠海萬(wàn)達(dá)商管展開(kāi)合作。萬(wàn)達(dá)商管全面負(fù)責(zé)相關(guān)商業(yè)項(xiàng)目的招商、對(duì)外租賃、運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。

珠海萬(wàn)達(dá)商管的輕資產(chǎn)模式是通過(guò)引入第三方為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供資金，讓合作方成為商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主。

作為萬(wàn)達(dá)方面，向業(yè)主方面提供項(xiàng)目的前期策劃、招商以及后期經(jīng)營(yíng)和管理的服務(wù)，并授權(quán)合作方使用“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”的IP。這種模式的優(yōu)勢(shì)在于，萬(wàn)達(dá)不需要投入大量沉淀資金，通過(guò)收取服務(wù)費(fèi)和物業(yè)租金收入分紅獲利，減輕了投資壓力，同時(shí)得以快速將品牌打入新城市。