記者 | 黃昱
因規(guī)劃前景好、上車門檻低且供應(yīng)量大，南沙曾是廣州樓市前兩年的熱門區(qū)域。如今熱度褪去，南沙樓市也進入到去泡沫的過程。
國慶假期結(jié)束后的第一周，不少中介在朋友圈宣傳南沙部分樓盤降價大促銷的消息，較之前均價降幅達20%-50%不等。
這波堪稱刷新降價紀(jì)錄的“特價房”攪動了不少購房者情緒。不過據(jù)界面新聞了解，這批房源多為位置不佳的低樓層，而且貨量較少。
雖然整體并沒有“特價房”那樣大的降價幅度，但南沙房價下降已成事實。安居客數(shù)據(jù)顯示，今年截至10月，南沙新房成交均價約為2.9萬元/平方米，而2021年則為3萬元/平方米。
當(dāng)前廣州樓市整體價格回調(diào)，同時區(qū)域板塊間存在明顯分化。貝殼研究院統(tǒng)計指出，廣州9月有成交的項目中，16%的項目成交均價是近三年來的最高點，有36%的項目相比近三年的最高價降幅在10%以內(nèi)，25%的項目價格降幅則在10%-20%之間，23%的項目價格降幅超過20%。
貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示，以南沙、增城、花都為代表的廣州外圍區(qū)確實絕大多數(shù)項目的價格相比于自身之前的最高價降幅已經(jīng)比較大了，而以海珠為代表的中心區(qū)價格堅挺，基本處于近3年的高位區(qū)間，以白云、番禺為代表的近郊項目則分化嚴(yán)重。
新房的降價氛圍也傳導(dǎo)到了二手房市場，為了促進成交，不少業(yè)主也下調(diào)掛牌價格，多個曾經(jīng)的網(wǎng)紅樓盤都出現(xiàn)了明顯的降價現(xiàn)象。
南沙退潮
2019年-2021年，南沙作為粵港澳全面合作示范區(qū)的定位，受到一批投資客追捧。在人才政策放開的背景下，那幾年南沙房價大幅上漲，從2萬左右每平米的成交均價上漲到3萬多。
李靜（化名）便是2019年底在南沙的明星板塊靈山島尖買了一套新房。李靜告訴界面新聞，她購買的綠城柳岸曉風(fēng)單價三萬多一點，當(dāng)時大家都很看好這一板塊，覺得靈山島不會有低于3萬元/平方米的房源。
此后廣州樓市確實也迎來了一波上漲期。從2020年3月份開始，廣州一二手房的成交量就開始穩(wěn)步上漲，至8月份時達到最高，經(jīng)10月份回落后，11月份再度升溫，一直持續(xù)到2021年4月。
這一階段廣州房價漲幅較大的樓盤也主要集中在若干熱門區(qū)域，例如供應(yīng)稀少的天河、舊改推動旺盛需求的黃埔以及規(guī)劃利好的南沙。
但為了抑制部分區(qū)域樓市過熱的態(tài)勢，廣州在2021年上半年陸續(xù)發(fā)布了各類調(diào)控舉措，包括房貸收緊、嚴(yán)查經(jīng)營貸、嚴(yán)查首付貸來源、人才購房收緊、增值稅免增年限延長等。
在此背景下，廣州樓市在2021年5月份出現(xiàn)拐點，成交量開始下滑，自此開始進入下行周期，屬于外圍區(qū)域的花都、南沙、從化、增城銷售越來越困難。
廣州中原研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月末，花都、南沙、從化、增城等四區(qū)庫存消化周期超過20個月，其中南沙一手房去化周期高達29.8個月，居全市之首；海珠、天河、黃埔三區(qū)庫存周期仍保持接近或處于10個月以下的合理水平。
為了緩解資金壓力，開發(fā)商只能選擇“以價換量”。以位于靈山島上的金茂灣為例，去年8月其住宅銷售均價一度達到4萬元/平方米，如今在售均價約為3.6萬元/平方米。
貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，周邊的越秀天悅江灣在最高峰時的銷售均價達到4.8萬元/平方米，如今約為3.6萬元/平方米，降價幅度達到25%。同時，該項目經(jīng)常還會推出單價不到3萬的特價房。
在近期中介宣傳的這波“特價房”活動中，越秀天悅江灣也參與其中。諸多中介轉(zhuǎn)發(fā)促銷信息顯示，越秀天悅江灣推出了10套清盤特價房，但多為5樓以下的低層房源，均價2.1-2.3萬元/平方米，比起巔峰時期的成交價格便宜了一半。
據(jù)界面新聞了解，該促銷舉措引來大批客戶關(guān)注，周末來訪人數(shù)上升，但成交也僅比常規(guī)周末多2-3套，客戶前來觀望咨詢?yōu)橹鳌?/span>
在南沙價格天花板的靈山島都降價促銷的情況下，其它板塊也難以幸免，各大項目的價格普遍回落了5000-9000元/平方米。
開發(fā)商的降價行為也并未獲得成交量的有效提升。廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，9月廣州新房網(wǎng)簽6169宗，環(huán)比上漲1%，比去年同期下跌11%。另據(jù)克而瑞統(tǒng)計顯示，10月上半月廣州新房網(wǎng)簽量僅有2486套，不及9月一半。
二手房承壓
跟新房一樣，廣州二手房市場也以“買方市場”為主，降價出售成為常態(tài)。
從貝殼研究院數(shù)據(jù)來看，廣州9月有調(diào)降價格的二手房源占比為27.9%，相比8月提高了0.9個百分點，而且9月成交的房源從掛牌到成交平均降價幅度為10.9%，同樣相比8月提高了0.3個百分點。
另據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，目前廣州二手業(yè)主報價指數(shù)連續(xù)多周維持在23%-27%的低位區(qū)間。
降價的房源不僅位于外圍板塊，在核心區(qū)的東風(fēng)東、珠江新城、科學(xué)城等多個熱點板塊的房源報價下調(diào)幅度也有超50萬元以上的。
疊翠峰是南沙區(qū)域人氣較高的二手小區(qū)，貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)去年高峰期成交價可以達到3.3萬元/平方米，最近一套顯示8月份成交的北向房源成交價僅有約2.6萬元/平方米，在售房源掛牌價也普遍下調(diào)至2.8萬元/平方米左右。
在樓市火熱的時候，位于黃埔的知識城板塊成為廣州房屋中介必推給投資客或低預(yù)算剛需客的區(qū)域之一。該板塊二手房價在2020年迅速上漲，最高漲幅可達30%至50%左右，突破3萬元/平方米，如今成交均價回落至2.8萬元/平方米左右。
一位廣州知識城中介對界面新聞表示，2020年市場最好的時候，該板塊的業(yè)主心態(tài)很高，很多反價的情況出現(xiàn)，如今即便降價也很難成交。
另一位于黃埔科學(xué)城的網(wǎng)紅盤萬科東薈城，在高峰期成交價突破4萬元/平方米，即便是一些北向的房源。如今該小區(qū)北向房源掛牌價最低降至3.3萬元/平方米，不過這樣低價的房源只有一套，其它北向房源普遍在3.7萬元/平方米，南向房源則不少掛牌3.8萬元/平方米。
“現(xiàn)在筍盤其實不少，但愿意入手的客戶很少。”有科學(xué)城中介告訴界面新聞。
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，廣州9月二手住宅成交量（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為7232宗，環(huán)比微跌8.3%，仍然處于歷史低位。
成交量未見明顯好轉(zhuǎn)的同時，掛牌量卻在不斷增加。鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月初，廣州二手房掛牌數(shù)量約為11.5萬套，而目前已達到約12.5萬套。
按照克而瑞廣佛區(qū)域的統(tǒng)計，2021年8月至2022年8月，廣州二手房的月均成交量約為7507套。以此計算，當(dāng)前二手房的去化周期為16.6個月。
廣州中原地產(chǎn)研究院指出，受經(jīng)濟環(huán)境影響，不少急于回籠資金的業(yè)主開始拋售物業(yè)，但是剛需購房者購買力下降的同時，不少購房者對后市預(yù)期較弱，認(rèn)為后市價格將進入下行通道，從而擱置購房計劃選擇觀望，避免“高位站崗”。
貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月前23天累計二手房網(wǎng)簽預(yù)計5200余套，相比上月同期預(yù)計下降4%。
貝殼研究院廣州分院院長李茂喆指出，十一及過后二手成交呈現(xiàn)出一定恢復(fù)趨勢，最近一周（10月17-10月23日）網(wǎng)簽量達到2000余套，環(huán)比增加10%，目前已達到節(jié)前水平，預(yù)計后續(xù)還有一定程度上升，預(yù)計全月成交在7500-8000套左右，略高于9月的水平。