文|有數(shù)DataVision
編輯|張澤一
2012到2019年的7年之間，長租公寓行業(yè)公開融資事件超100次，總?cè)谫Y額高達(dá)2160億元。
與長租公寓如火如荼如影隨形的是，黑中介、甲醛超標(biāo)等等事件層出不窮，2018年鼎佳公寓突發(fā)暴雷開始，短短兩年陸續(xù)170家長租公寓連續(xù)暴雷，蛋殼公寓從上市到跑路僅用了10個月時間，根據(jù)《證券時報》報道，在全國各地，房東與租客之間均爆發(fā)激烈的沖突，房主甚至半夜帶人上門趕人。
自此之后，長租公寓市場一片冷清，無數(shù)的人重新選擇當(dāng)?shù)亻T店中介，貝殼作為中間人與房東直接簽租房協(xié)議，但就在長租公寓被投資者，租客，房東三方同時拋棄之時，一個名叫魔方公寓的長租公寓運營商卻向港交所遞交了自己的招股書。
長租公寓行業(yè)還有故事可以講嗎？魔方公寓會是這個破敗不堪的行業(yè)的一記清涼散嗎？
長租賺的什么錢
長租公寓，本質(zhì)上依舊是個二房東生意，低價租進、高價租出，從中賺個差價。相比于日常白領(lǐng)們租到的分布在各個小區(qū)的一間間居民房，魔方公寓的特殊之處，在于其將一整棟樓都變成了“出租屋”。
對于這門生意，其要點有三：房源從哪來、去哪找租戶、賺的什么錢。
首先是房源，對于長租公寓來說，充足的房源是其在市場上占據(jù)一席之地的首要考量，而房源根據(jù)供應(yīng)者來說大致可分為三類：
質(zhì)量最高的是政府提供的保障租賃用房，俗稱公租房，這種房子一般僅在體制內(nèi)流動，只有少部分才會流向市場，這種房源普遍有著最好的地理位置，較為低廉的租金，同時也是日常租客最難租到的類型。
其次是房地產(chǎn)開發(fā)商的房源，比如樓盤中沒能正常出售的房子，開發(fā)商將其改造成長租公寓交給自己的子公司統(tǒng)一管理，但這種也是一種營銷方式，最終目的就希望你住習(xí)慣就買下它，重慶萬科在開展西九項目萬科驛項目時就推出“租金抵房款，房款抵租金”活動。
目前市場上最主流的房源依舊是居民手中的“民宅”，星羅棋布的散落在城市的各個角落，這也使得最開始長租公寓管理形式以分布式為主，如今主流的貝殼或者自如都是這種類型。
而魔方公寓則通常管理一整棟樓，與分布式房源不同，這種模式被稱為集中式公寓。相比于分布式房源，集中式公寓最大的優(yōu)勢在于其便捷性和安全性。
小紅書和知乎上數(shù)以萬計的租房攻略其實已經(jīng)給出了答案，在租房的過程中租戶和中介天然存在信息不對稱導(dǎo)致的矛盾，這一矛盾甚至?xí)恢毖永m(xù)到成功入駐之后的維修、鄰里關(guān)系等等一系列突發(fā)狀況中。
自如通過標(biāo)準(zhǔn)化的房源和高質(zhì)量的客服體系一定程度上避免了這種糾紛，而魔方公寓更進一步，直接把租戶全部集中在一棟統(tǒng)一裝修的樓里，在保證了更高效的服務(wù)的同時，在標(biāo)準(zhǔn)化的道路上更進一步，且沒有合租。
這一模式極大的簡化了“看房-簽約-服務(wù)”這一租房鏈條，同時又通過更舒適的獨居環(huán)境設(shè)置了一個不低的租金門檻，提高了租戶的整體素質(zhì)，從而獲取安全保障。
便捷和安全兩大特性，使得魔方公寓得以吸引一批“涉世未深”的年輕打工人，以及單身女性的入駐。
而他們，往往更愿意為更舒適的環(huán)境付出更高的溢價。以自如為例，其往往在拿下房源之后重新裝修來提高房子的顏值，同時附加一系列的便民服務(wù)從而提高房源吸引力并收取服務(wù)費，相同地段下的房源，貝殼和自如往往價格相近，但自如就會有額外近10%的服務(wù)費。
同樣，魔方公寓運營商也通過類似方式提高利潤，比如在公寓內(nèi)提供休息區(qū)、便利店、健身房等額外服務(wù)，以收取物業(yè)管理費。
在海外，長租公寓的各種形式早已跑通并誕生成熟的大型運營商，而國內(nèi)則不同，此前蛋殼的暴雷依舊歷歷在目。
為何會有租金貸
長租公寓進入國內(nèi)并逐漸成為各路資本的座上賓之時，同時也是互聯(lián)網(wǎng)最高光的時刻，互聯(lián)網(wǎng)思維橫掃全國，也將長租公寓卷入其中。
互聯(lián)網(wǎng)做事分三步走：燒錢卷死同行，壟斷市場，隨后漲價。而在長租公寓行業(yè)中也是如此，反向操作高價搶房源、低價出租搶用戶。
房源就如前文所述，不僅影響運營成本而且制約運營方發(fā)展規(guī)模，在追求規(guī)模為王的市場內(nèi)房源就成為各方角逐的第一個戰(zhàn)場。
為了獲取最多的房源，無論是青客公寓還是蛋殼公寓，都在加價搶房東，給房東許諾高收益高租金來爭取為數(shù)不多的房子，同時將各種商用房裝修轉(zhuǎn)為住宅用房，但這一方面抬高運營成本，而且群租房模式與商住轉(zhuǎn)民用都有政策風(fēng)險。
除了在房源方面血拼之外，在租戶方面各個玩家也想盡千方百計俘獲租客的心。最簡單粗暴的模式就是低租金攬客。
這就使得當(dāng)時長租公寓行業(yè)出現(xiàn)一種奇怪現(xiàn)象：長租公寓無論是租客還是房東都在享受行業(yè)紅利，唯獨就中介這個二房東在虧錢，而且規(guī)模越大虧的越多。
不過向投資者報告時，這些長租公寓運營商的解釋理由是現(xiàn)在擴大市場，并不在意盈虧，需要各位投資者繼續(xù)賦能加碼，等到壟斷市場之日就是各位機構(gòu)高位退出之時。
可事實上，幾乎沒有一家長租公寓能拿到足以燒到壟斷級別的融資，公寓們都得想別的辦法去找錢擴市場。
租金貸應(yīng)運而生，長租公寓運營方鼓動剛畢業(yè)的年輕人去和合作的金融機構(gòu)申請貸款，通常體現(xiàn)為一個季度的房租，平臺鼓勵租戶分期支付。
以蛋殼為例，根據(jù)蛋殼公寓的招股書顯示，租金貸逐漸成為貸款主流，2017-2019年，蛋殼公寓租客貸款額度逐步增加，2017年僅有9.38億貸款總額，2018翻倍至21.27億，2019年繼續(xù)膨脹至27.53億，同時租金貸占比始終占比維持在50%以上。
打個比方，使用租金貸的租戶和蛋殼簽了兩年的租期，月付房租給第三方金融機構(gòu)，但蛋殼可能在簽合同的當(dāng)月就能從第三方金融機構(gòu)手里收到兩年的房租全款，中間只差個貸款利息而已。
迅速收回資金，再投入到拿房的過程中。這一過程和預(yù)售房體系極其類似。
唯獨蛋殼不同，它拿了這筆錢之后跑路了，從此租金貸騙局浮出水面，整個行業(yè)經(jīng)過野蠻發(fā)展之后就只剩下一地雞毛。
但魔方公寓沒用租金貸，依舊正常運營，并且有了穩(wěn)定的利潤。
魔方公寓怎么淌過渾水
在青客，蛋殼暴雷之后，魔方公寓反而遞交招股書，一方面是其經(jīng)營繼承了央企股東的特點，以穩(wěn)為主，而更多的在于采取不同于市場的會計政策。
魔方公寓主營集中式長租公寓，按照運營方式可分為直營與加盟，直營即魔方公寓會親自租賃一整棟大樓或者大樓某幾層，之后進行裝修改造成統(tǒng)一風(fēng)格對外出租，而加盟則是指加盟商自己承擔(dān)運營風(fēng)險，魔方公寓只提供商標(biāo)與管理服務(wù)。
截止于2022年6月份，魔方公寓依舊以直營為主，房間數(shù)量為50074間，占總數(shù)的65.72%。
魔方公寓2019-2021年營業(yè)收入為9.47億，9.49億，14.71億，凈利潤為0.64億，-2.31億以及2.95億，而毛利潤三年高達(dá)8.08億，7.86億，12.67億，而凈利潤之所以與毛利潤產(chǎn)生如此巨額之差原因在于魔方公寓采取的會計準(zhǔn)則較為獨特。
魔方公寓三費中支出最高的為財務(wù)費用，而財務(wù)費用的大頭是租賃產(chǎn)生的負(fù)債利息，而租賃成本方面魔方公寓并沒有將其分?jǐn)傊撩總€會計區(qū)間，而是將其以公允成本進行計量，這導(dǎo)致長租公寓最大的租賃支出沒有體現(xiàn)在毛利潤中，相當(dāng)于給財務(wù)報表化妝。
同時，長租公寓通常是“一套房源一個房主”的模式，運營商給房主的租金條款從一月一付到一年一付周期不等，這帶來了極大的資金周轉(zhuǎn)壓力。而魔方公寓“一棟樓一個房主”的模式則最大程度的統(tǒng)一了賬期，很好的降低現(xiàn)金流壓力。
魔方公寓2019-2021三年現(xiàn)金及其等價物分別為2.3億，3.5億，6.7億，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流流量為5.72億，6.59億，10.47億，整體很難預(yù)見現(xiàn)金流枯竭，而作為重資產(chǎn)行業(yè)來說，現(xiàn)金流才是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營最為關(guān)鍵的指標(biāo)。
其次就規(guī)模來看，魔方公寓市占率僅為3%，而且還得限定在集中式租房市場，算是規(guī)模較小的長租公寓運營商，規(guī)模小意味著負(fù)債壓力也小，相比于青客，蛋殼那種大步跑馬圈地騰籠換鳥的模式，魔方公寓的擴張顯得穩(wěn)扎穩(wěn)打。
魔方公寓之所以能淌過激流除了公司本身之外，其股東也在背后鼎力支持，魔方公寓背后股東就兩個：華平+中航工業(yè)集團，其中華平屬于財大氣粗的老牌資本，而中航工業(yè)是央企，市場上最好的房源是政府保障房，中航工業(yè)與其讓魔方自己外出尋房源，更多的可能傾向于自己拿房塞給魔方運營。
尾聲
人社部數(shù)據(jù)顯示，2021年全國農(nóng)民工總量為2.92億人。2022年，高校畢業(yè)生規(guī)模突破千萬大關(guān)。
相應(yīng)的，2021年全國40個城市新籌集的保障性租房只有94.2萬套，2020年長租市場房間保有量也僅1100萬間。
另一組數(shù)據(jù)，則是2021年，上海市社會平均工資11396元/月，各區(qū)平均房租中位數(shù)卻高達(dá)7336/月。
這背后，與長租市場供需失衡、滲透率不足有關(guān)?？?cè)丝?.3億人的美國，擁有4700萬套長租公寓，租房人口比例為37%；歐洲國家租房比例，更是達(dá)到50%以上。它們的租賃房源機構(gòu)滲透率，是中國的5-10倍。
在中國，幾乎找不到第二個能夠與房地產(chǎn)比擬的全民話題，期間犬牙交錯的交鋒與博弈也注定會是歷史上濃墨重彩的一筆。但對于大多數(shù)年輕人來說，他們每個月最大的開支不是交房租就是還房貸。
給房東打工，也許是一種宿命。
[1] 魔方公寓招股書
[2] 租賃重生 天風(fēng)證券
[3] 蛋殼倒下，租金貸再迎致命一擊 21世紀(jì)商業(yè)評論
[4] 全球房地產(chǎn)市場的未來 第一太平戴維斯
[5] 點點租訪談
[6] 蛋殼公寓爆雷！多地政府緊急出手了：不得這樣驅(qū)趕租戶！證券時報