記者 | 王婷婷
“有人選擇立即退出，有人還在加速入場?！?/span>
2022年的土拍拿地企業(yè)逐漸多元化，尤其以基建型房企的強勢拿地引人注目，如中建系、中鐵建斥資在京滬布局。到上海第三輪土拍中安徽高速企業(yè)的現(xiàn)身，這條賽道又多了位入局者。
在今年上海第三輪土拍的最后一日，競爭最為激烈的地塊之一浦東唐鎮(zhèn)地塊共吸引7家企業(yè)參拍，勝出者是來自安徽的國企——安徽交通控股集團有限公司（以下簡稱“安徽交控”）。
歷經25輪競價后，安徽省高速地產集團有限公司和安徽安聯(lián)高速公路有限公司組成的聯(lián)合體以50.498億元的總價競得，成交樓板價為42849元/平方米，溢價率9.43%，這也是上海本輪供地中溢價率最高的地塊。
天眼查app顯示，上述聯(lián)合拿地的兩家公司背后大股東均是安徽交控，由安徽省國資委全資控股。
業(yè)內人士分析，安徽高速企業(yè)近兩年開始頻繁參與上海土地市場，此次競拍的熱點地塊勢必會對產品品質提出更高要求，同時對提升其品牌影響力會帶來積極作用。
可以看出，當民營房企在土拍市場較少現(xiàn)身后，以安徽交控為代表的外來國企看準時機，實現(xiàn)在房地產這一非主營業(yè)務上的擴張布局。
高速公路企業(yè)入滬建房
對于上海市場來說，安徽交控并不算新面孔。
在去年上海第三批集中土拍中，合肥安之聯(lián)置業(yè)有限公司在與北京建工、同潤、星河、中垠&山東黃金等企業(yè)的競奪中，就以12億元競得青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)港周路地塊，溢價率8.95%。
同日，合肥安之聯(lián)置業(yè)又以19.3413億元底價競得青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華志路地塊。項目已命名為安聯(lián)虹悅，今年內有望入市。
天眼查app顯示，合肥安之聯(lián)置業(yè)的股東為安徽安聯(lián)高速公路有限公司，后者由安徽交控持股98.86%、山東銀豐投資集團有限公司持股1.14%。
安徽交控曾表示，為搶抓今年上海第三批集中供地窗口期，公司對上海第三批集中供地地塊進行了精心篩選，認真分析研判市場環(huán)境、土拍規(guī)則及競爭對手，在項目論證、資金籌措等方面做了充足準備。
據(jù)此，僅一年之內安徽交控已在上海斬獲土地3宗，拿地金額接近82億元。
公開資料顯示，安徽省交通控股集團有限公司成立于2014年底，由原高速集團和原交投集團合并重組成立，經重組整合，安徽交控成為安徽省統(tǒng)一的高速公路投資運營管理平臺。
除交通運輸之外，安徽交控還有房地產和建筑業(yè)務、投資與資產管理兩大主業(yè)。截至目前，公司累計房地產開發(fā)面積約1500萬平方米。
今年在上海第三輪土拍中的拿地主體安徽高速地產和安聯(lián)高速公路，就是安徽交控旗下負責房地產開發(fā)業(yè)務的子公司。
其中，安徽高速地產的業(yè)務主要為商品房開發(fā)，擁有少量酒店和物業(yè)管理運營業(yè)務。從布局范圍來看，安徽高速地產主要集中在安徽省內的合肥、蕪湖、六安、巢湖、銅陵、滁州、池州等城市，在省外除上海以外的長三角城市幾乎無住宅項目。
安徽高速地產進軍上海的時間最早可追溯至2013年。當年7月31日，安徽高速地產曾以11.5億元競得嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)42-05地塊，樓面價12600元/平，溢價率110%，創(chuàng)當年上海土地市場溢價最高紀錄。
據(jù)界面新聞了解，該項目案名定為安高東方御府，已于2016年10月30日交房。
值得一提的是，去年9月，安徽高速地產還通過了住建部核準，成為房地產開發(fā)一級資質企業(yè)。根據(jù)規(guī)定，一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)承擔房地產項目的建設規(guī)模不受限制，可在全國范圍承攬房地產開發(fā)項目。
這相當于安徽高速地產拿下了布局全國市場的通行證。
安聯(lián)高速公路則已形成“高速公路、房地產業(yè)、多元投資”三大業(yè)務板塊。在地產開發(fā)領域，其動作相對更積極，布局覆蓋北京、深圳、上海等一線城市以及江蘇、安徽、廣東及環(huán)渤海區(qū)域市場。
整體來看，安徽高速公路的“造房”之路始于2001年。當年10月，安徽高速公路房地產有限責任公司成立。9年后，安徽高速集團又整合旗下5家房地產公司成立了如今的安徽高速地產集團。
成立公司第一年，安徽高速地產便走出安徽，在江蘇蘇州拿得地塊，以18.9億元拍下蘇地2009-B-65地塊，樓面價6575元/平米，溢價率75.3%。
這兩家高速地產公司在安徽本地市場也仍在繼續(xù)擴容。比如在合肥今年首輪供地中，安徽高速地產競得尚宸院和如院兩宗地塊，在第三輪集中供地也競得濱湖06號地塊。
今年，安徽高速地產的交房總體量達到134萬平方米，創(chuàng)歷史新高。但與眾多房企一樣，在行業(yè)調整期安徽高速地產也未能避免利潤下滑。根據(jù)其2022年半年報數(shù)據(jù)披露，安徽高速地產期內的凈利潤為-2343.67萬元。
“有人走，有人留”
除了安徽高速企業(yè)布局房地產外，在前幾年行業(yè)的上升期，房地產業(yè)務一度成為高速公路企業(yè)開啟多元化發(fā)展的首選之一。
高峰期是2012年，當年19家高速公路上市公司中有近10家布局房地產業(yè)務，其中包括山東高速、中原高速、海南高速、現(xiàn)代投資、五洲交通、龍江交通以及寧滬高速等。
究其原因，同策研究院資深分析師肖云祥認為，在國內高速公路建設的高峰期，部分高速公路公司舉債建設，負債率攀升，導致公司現(xiàn)金流壓力增大，投入資金無法快速回籠。此外，在高速節(jié)假日免費政策實施后，高速公路企業(yè)也面臨收入降低。
“在這樣的背景下，高速公路企業(yè)實施了多元化發(fā)展的戰(zhàn)略，”肖云祥表示，過去幾年房地產行業(yè)利潤率高，與高速運營的高利潤相當，因此不少高速企業(yè)選擇進入房地產行業(yè)。
然而，自去年下半年開始，房地產行業(yè)進入深度調整期，不少布局房地產業(yè)務的高速公路企業(yè)又開始退出地產業(yè)務。
典型如山東高速。今年4月14日，山東高速發(fā)布2021年年度業(yè)績說明會紀要，稱夾河島項目為公司目前唯一控股的房地產項目，計劃今年通過股權轉讓方式進行處置。并且，房地產業(yè)務已納入公司非主業(yè)，未來將不再開展房地產項目。
但在此之前，山東高速在房地產行業(yè)中的高調已是業(yè)內共識。比如12年前，山東高速曾發(fā)布公告，要增加投資10億元參與山東省內多個房地產項目，進軍房地產市場決心堅定。
尤其是在青島市場，山東高速介入頗深，曾出資28億元馳援香港西路的地王項目深藍中心，并以535元/平方米的價格拿得膠州經濟開發(fā)區(qū)的一宗地，后以8.12億元轉讓至中駿。
去年8月，四川成渝高速公路(00107.HK)也發(fā)布公告稱，將剝離房地產業(yè)務，涉資不超19.45億元。
四川成渝高速認為，出售事項能夠剝離投資周期長、投資額較大且利潤率較低的房地產業(yè)務，從而優(yōu)化集團資產結構?！俺鍪凼马椡瓿珊?，集團將不再從事任何物業(yè)開發(fā)及投資業(yè)務?！?/span>
即便如此，依然有部分高速公路企業(yè)不改最初決定，選擇在房地產行業(yè)深耕。
除安徽交控之外，海南高速也是其中之一。在今年7月份投資者對于海南高速是否有房地產開發(fā)業(yè)務的提問中，海南高速明確表示，房地產開發(fā)業(yè)務是其主營業(yè)務之一。
從營收結構來看，海南高速的主營業(yè)收入與高速公路已經無太多關聯(lián)。2022年半年報顯示，今年上半年海南高速實現(xiàn)營收7249.44萬元，同比增長116.97%，其中主營業(yè)務房地產業(yè)務錄得5016.6萬元，占比近70%，服務業(yè)僅1363萬元。
中原高速也不例外，旗下?lián)碛腥Y子公司高速房地產公司、英地置業(yè)、君宸置業(yè)等，也表示將繼續(xù)從事房地產開發(fā)銷售。
今年上半年，中原高速實現(xiàn)凈利潤3.33億元，比去年同期下降48.08%。其中，房地產收入確認周期性影響，房地產銷售收入同比下降79.79%。
此外，還有湖南高速旗下專業(yè)地產開發(fā)企業(yè)湖南信遠智邦置業(yè)有限公司，在本土市場長沙樓市中占據(jù)一席之地。
肖云祥表示，目前高速路企的投資業(yè)務呈現(xiàn)較強波動性，在審時度勢下部分企業(yè)會對多元化業(yè)務不斷展開調整與剝離，不少曾經進入房地產的企業(yè)退出了這個領域就是很好的證明。
“而這些留下來的企業(yè)，不少的主營業(yè)務已是房地產業(yè)，如海南高速?！蔽磥硎欠駮^續(xù)留在房地產行業(yè)，與各自的經營戰(zhàn)略布局以及對未來房地產行業(yè)發(fā)展趨勢的判斷有關。