記者 | 王婷婷
房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的調(diào)整周期，以運(yùn)營收入為主、抵抗風(fēng)險能力更強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)迎來市場更多關(guān)注。
在頭部開發(fā)商中，今年上半年華潤置地、中海、萬科、萬達(dá)商管、龍湖和新城等多家房企在商業(yè)地產(chǎn)方面的收入與利潤均有不同程度增長。
作為商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司，RET睿意德這些年見證了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，并服務(wù)了大量頭部房企、品牌和相關(guān)政府機(jī)構(gòu)。
RET睿意德華東區(qū)總經(jīng)理周長青近日在接受界面新聞專訪時表述，商業(yè)地產(chǎn)一直在發(fā)展?！半m然現(xiàn)在大家所說的地產(chǎn)行業(yè)面臨調(diào)整，但我想說的是，商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上更側(cè)重商業(yè)，近年來更有‘去地產(chǎn)化’的趨勢，因此商業(yè)地產(chǎn)依然有巨大的發(fā)展前景?！?/p>
目前重點(diǎn)城市人均商業(yè)面積仍在快速增加。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，華東區(qū)域、華南區(qū)域的新增購物中心數(shù)量處于前列。除一線城市外，重慶、杭州等城市同樣成為了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。
由于存量資產(chǎn)規(guī)模較大，且仍有新項目不斷入市，業(yè)主對于商業(yè)運(yùn)營管理能力的要求日益提高，優(yōu)質(zhì)的商管服務(wù)能力成為稀缺資源，專業(yè)的商業(yè)服務(wù)公司也因此獲得更多機(jī)會。
實(shí)體消費(fèi)回歸
商業(yè)地產(chǎn)正處于由增量開發(fā)逐步向存量服務(wù)與運(yùn)營轉(zhuǎn)變的重要轉(zhuǎn)型期，第三方商管公司、房地產(chǎn)開發(fā)商等均進(jìn)入了這一賽道。
從2020年開始，商業(yè)頭部企業(yè)就呈現(xiàn)出明顯擴(kuò)張態(tài)勢，管理規(guī)模面積大幅度上升。同時，不少頭部商管品牌也更注重輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展，包括華潤萬象生活、中糧大悅城、中海地產(chǎn)、龍湖以及旭輝等。
在周長青看來，開發(fā)商轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，是由被動到主動的過程。選擇主動，是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)除了作為一種收益模式之外，一些更重要的價值在顯現(xiàn)。
這些價值包括為其他物業(yè)賦能、帶動一個板塊的資產(chǎn)價值增長，甚至是為城市和片區(qū)帶來消費(fèi)能級的提升。對于相關(guān)主體而言，無論是資產(chǎn)增值還是品牌附加，都是一個整體認(rèn)知的轉(zhuǎn)變。
另一個背景是，中國近年來社會經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展迅速，政府層面對于消費(fèi)也更加重視，同時城市化達(dá)到了新階段。
“原先大家看到的是互聯(lián)網(wǎng)電商強(qiáng)勢進(jìn)入，但現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)實(shí)體消費(fèi)又有了重新回歸?！币咔閷?shí)體商業(yè)的影響無需贅言，但不可否認(rèn)也帶來一定的回歸：人們需要戶外空間，需要見面，重新認(rèn)識到商業(yè)地產(chǎn)在城市和人們生活中的全新位置。
周長青告訴界面新聞，疫情影響下商業(yè)地產(chǎn)迎來了新一輪洗牌，各市場主體基本都已對此做出調(diào)整。包括業(yè)態(tài)、場景和內(nèi)容創(chuàng)新，以此來穩(wěn)定項目客流量和出租率，利用數(shù)字化平臺實(shí)現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)營提高項目運(yùn)營質(zhì)量和效率等。
作為商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商，后疫情時代更需要抓住人們的消費(fèi)變化，例如怎樣滿足人們對家庭、社交等新的訴求。
周長青表示，在增量轉(zhuǎn)向存量的過程中，商業(yè)地產(chǎn)更追求精細(xì)化的運(yùn)營能力，因此賽道競爭態(tài)勢也就更清晰。開發(fā)商要么是深耕投入，要么交給專業(yè)團(tuán)隊做，“你只有兩個選擇，要么選擇自己做專業(yè)，要么選擇委托專業(yè)的人?！?/p>
委托專業(yè)的人就意味著需求的出現(xiàn)。由于商業(yè)地產(chǎn)具有極強(qiáng)的地域性，且每個項目有其獨(dú)特性，屬于非標(biāo)準(zhǔn)性，不能直接復(fù)制，需量身定制策略。
因此，商業(yè)地產(chǎn)市場對于更縱深、更具創(chuàng)新能力、更能全程化的專業(yè)服務(wù)能力，有更多要求。這些多方面要求，為睿意德這樣的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司帶來大量機(jī)會。
既有數(shù)據(jù)分析、技術(shù)開發(fā)和專業(yè)研究，也有專業(yè)的數(shù)字化服務(wù)團(tuán)隊、咨詢服務(wù)團(tuán)隊，同時還涵蓋項目的整體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，睿意德的優(yōu)勢在此凸顯。
截至目前，睿意德在國內(nèi)的業(yè)務(wù)覆蓋150個城市，服務(wù)項目逾800個，涵蓋城市中心、社區(qū)商業(yè)、改造升級、特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等十余種形態(tài)類別，總服務(wù)面積達(dá)到1600萬平方米，客戶包括華潤、中糧、萬科、龍湖、三井等投資商。
專業(yè)服務(wù)能力
經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化，商業(yè)價值迎來重塑，睿意德也有相應(yīng)的選擇。
周長青告訴界面新聞，睿意德主要從兩個維度發(fā)力。首先是從數(shù)據(jù)著手，即由睿意德孵化而出的數(shù)據(jù)平臺中商數(shù)據(jù)，作為行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的一個核心平臺，既可以服務(wù)A端，也可服務(wù)B端和C端（品牌端），甚至還能服務(wù)G端（政府端）。
“這是我們的基礎(chǔ)，也是我們更底層的服務(wù)能力?！倍陧攲?，睿意德則負(fù)責(zé)解決各種“疑難雜癥”。
作為商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，一個項目從最初的策劃、建筑規(guī)劃設(shè)計，到招商、銷售和運(yùn)營管理，以及投資并購、數(shù)字化咨詢等業(yè)務(wù)，睿意德可實(shí)現(xiàn)全覆蓋服務(wù)。
盡管在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深耕10余年，周長青仍傾向于將睿意德定義為一家服務(wù)公司。
在服務(wù)具體項目時，則需要綜合考慮。周長青介紹，首先考慮業(yè)主對項目的愿景和目標(biāo)；其次是市場的客觀發(fā)展；此外，不可脫離項目自身的硬件條件，如區(qū)位等相關(guān)因素；最終，睿意德取其中最優(yōu)交集，給出解決方案。
在周長青負(fù)責(zé)的華東區(qū)域，睿意德已服務(wù)過不少優(yōu)質(zhì)項目。以備受關(guān)注的城市更新項目為例，睿意德負(fù)責(zé)上生新所開業(yè)后的調(diào)整優(yōu)化以及評估。包括目前正在做的還有立波中心，從策劃到招商也都由其服務(wù)。
在片區(qū)類的商業(yè)規(guī)劃升級方面，比較典型的項目是蘇州工業(yè)園區(qū)，幫助環(huán)金雞湖商圈的商業(yè)活力提升做規(guī)劃和建議方案。
“第三類是區(qū)域總部商辦綜合體，目前更多企業(yè)選擇持有商業(yè)資產(chǎn)，既可以自用，也可獲取更多收益。 ”如正在做的位于臨港滴水湖的中銀總部，包括美團(tuán)上?？偛亢途〇|上海總部等商辦綜合體，其業(yè)主都是互聯(lián)網(wǎng)電商企業(yè)。這些都是睿意德在商業(yè)服務(wù)領(lǐng)域具有代表性的案例。
在談到近年來與開發(fā)商、政府的合作模式時，周長青表示如今更重視結(jié)合市場的新動向、新變化與客戶交流需求。在聚焦于新的發(fā)展變化方面，睿意德目前在首店經(jīng)濟(jì)、片區(qū)商業(yè)規(guī)劃、城市更新等領(lǐng)域開展了大量專題研究。
首店經(jīng)濟(jì)如何賦能商業(yè)地產(chǎn)？周長青告訴界面新聞，首店的核心在于區(qū)域唯一性，因此也決定了它有更強(qiáng)的輻射力。同時，它具備的前沿性和實(shí)驗(yàn)性更傾向于面向未來，無論是新場景、新產(chǎn)品還是新服務(wù)，對于區(qū)域都有明顯的測試價值。
“首店的數(shù)量，還可以印證區(qū)域客群對新生事物的接納度，這也決定了該區(qū)域是否更適合發(fā)展商業(yè)?！?/p>
商業(yè)發(fā)展高地
在周長青看來，上海基本具備以上所有要素，周邊腹地如江浙滬的強(qiáng)購買力、喜歡不同品類的消費(fèi)群，以及上海這座城市海納百川的接納度和創(chuàng)新氛圍，令上海的首店數(shù)量高居全國城市第一。
據(jù)中商數(shù)據(jù)發(fā)布的《2021年中國首店經(jīng)濟(jì)發(fā)展報告》顯示，2021年上海引入首店數(shù)量為1078家，同比增長1.6%。在今年前9個月，上海新增首店703家，新增數(shù)量依然保持全國領(lǐng)先。
在商業(yè)領(lǐng)域，一個城市首店越多，意味著這個城市的消費(fèi)能力越強(qiáng)、消費(fèi)半徑越大、消費(fèi)的影響力和集聚力越高。作為商業(yè)高地，上海顯然并未止步于此。
近期，上海還提出將網(wǎng)點(diǎn)布局升級為空間布局，按照“4+X+2”體系，打造“國際級-市級-地區(qū)級-社區(qū)級”4級商業(yè)中心，圍繞首發(fā)經(jīng)濟(jì)、夜間經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域打造X個特色商業(yè)區(qū)域，并增強(qiáng)物流、數(shù)字化2個支撐體系，形成商業(yè)新格局。
周長青認(rèn)為，上海一直以來就具有這樣分層次、多維的發(fā)展思路，現(xiàn)在則更加系統(tǒng)性的提出，避免了商業(yè)的同質(zhì)化競爭加劇。
類似規(guī)劃的背后需要大量數(shù)據(jù)支撐，以及針對城市前瞻性的科學(xué)研判，才能真正形成上述布局體系。對此，睿意德也在尋求好的參與方式，目前已參與上海不少行政區(qū)的商圈提升規(guī)劃和“15分鐘生活圈”的研究策劃工作。
當(dāng)品牌、商業(yè)體、乃至城市規(guī)劃趨向同質(zhì)化時，則更需要打造獨(dú)特的本地生活場景。在上海，從早期的城隍廟到上海新天地，街區(qū)一直是商業(yè)地產(chǎn)的重要支撐點(diǎn)。
“像徐匯濱江以及蘇州河畔的一些空間使用都蠻有亮點(diǎn)。”周長青介紹，徐匯濱江作為公共綠地，內(nèi)部不僅嵌入了很多特色旗艦店，也配套了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)設(shè)施，疫情后成為新晉網(wǎng)紅打卡地。
周長青向界面新聞表示，現(xiàn)如今只是再度回歸了“逛街”的本質(zhì)，但街區(qū)商業(yè)從古至今都存在，“東市買駿馬，西市買鞍韉”就是很好的證明。
除了疫情影響，效率也是重要因素。周長青認(rèn)為，從整體空間效益來說，開放式街區(qū)在經(jīng)營時間上更靈活，尤其是隨著存量市場的到來，在類似上海核心區(qū)低密度的具有位置優(yōu)勢的街區(qū)，未來還會有很大的商業(yè)發(fā)展空間。