記者｜張子怡

受企業(yè)租賃需求調(diào)整影響，今年三季度深圳的寫字樓凈吸納量出現(xiàn)下滑。

10月19日，第一太平戴維斯發(fā)布《2022年第三季度深圳房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告顯示，截至三季季末，深圳全市凈吸納量環(huán)比下降41.7%。在此背景下，疊加新項目入市影響，全市空置率環(huán)比上升0.5個百分點至23.4%。

企業(yè)因租金預(yù)算收緊，多選擇搬遷或縮減面積來壓縮成本，對此業(yè)主也普遍選擇降租來提高項目競爭力，深圳全市租金指數(shù)也環(huán)比下降0.9%，平均租金降至每平方米每月177.5元。

戴德梁行也認為，深圳甲級寫字樓市場新增需求總體轉(zhuǎn)弱，租戶普遍更趨謹慎，租約到期的租戶更多選擇原址續(xù)租并向業(yè)主爭取更優(yōu)惠租金而非升級搬遷，部分企業(yè)也選擇縮租、退租或搬遷至非甲級寫字樓。

分區(qū)域看，大型企業(yè)退租的個案將南山區(qū)甲級寫樓空置率環(huán)比拉升0.9個百分點5至27.0%，平均租金相應(yīng)環(huán)比下調(diào)1.4%至每月每平方米195.8元。羅湖、福田等傳統(tǒng)核心區(qū)表現(xiàn)較為堅韌，空置率環(huán)比變化均在0.2個百分點以內(nèi)，平均租金則僅分別環(huán)比下降0.4%和0.5%。

在租賃企業(yè)方面，金融和信息技術(shù)企業(yè)仍然是深圳寫字樓的租賃主力。

第一太平戴維斯統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，第三季度市場仍然有一些源自金融及信息技術(shù)企業(yè)的擴張或搬遷需求，而新設(shè)需求則相對有限。同期，專業(yè)服務(wù)、零售及貿(mào)易等行業(yè)的租賃需求相對穩(wěn)定，三季度內(nèi)也有一些源自律所及快消企業(yè)的租賃成交達成。

第一太平戴維斯預(yù)計，2022年第四季度，深圳預(yù)計將有六個新項目交付入市，為市場帶來約54.8萬平方米的新增供應(yīng)。金融及TMT行業(yè)仍將是租賃需求主力。

相比寫字樓租賃情況，深圳大宗交易市場在第三季度表現(xiàn)較好。

世邦魏理仕統(tǒng)計顯示，第三季度大宗交易市場表現(xiàn)活躍，共實現(xiàn)6宗交易共計107.2億元，交易總額破百億元，環(huán)比上漲超4倍，同比增長達1.7倍。

市場成交物業(yè)類型聚焦在寫字樓和工業(yè)物業(yè)，包括5宗寫字樓和1宗工業(yè)物業(yè)交易。

從交易金額來看，寫字樓成交繼續(xù)主導整個市場，成交金額占比達97.4%。其中最大宗交易權(quán)益貨值超80億元，為中信城開購買佳兆業(yè)位于福田區(qū)的佳兆業(yè)金融科技廣場，該項目現(xiàn)已更名為中信城開大廈，以資產(chǎn)包的交易形式達成。

其他的寫字樓交易均為散售型的資產(chǎn)交易，自用和投資的購買兼而有之，自用買家主要來自金融類的私募、風投企業(yè)和科技電子產(chǎn)品企業(yè)。

今年三季度內(nèi)的工業(yè)交易來自一個產(chǎn)業(yè)園，包括三棟廠房和一棟研發(fā)樓，成交金額為2.8億元，買方為一家總部位于深圳的國內(nèi)智能景觀照明行業(yè)首家上市的科技公司，交易目的為自用，賣方出售該物業(yè)的目的是為了盤活資金。

不過，以年度為時間軸來看，深圳今年大宗交易市場表現(xiàn)整體偏平淡。深圳2019年、2020年、2012年、2022年前三季度的大宗交易成交金額分別為258億元、167.1億元、219.4億元、160.7億元。

第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿告訴界面新聞，今年大宗交易的成交量下滑，一是目前投資者缺乏一些信心，需要相關(guān)的宏觀經(jīng)濟利好政策出來；二是整個市場面比較缺乏資金，大宗交易需要用到貸款，但現(xiàn)在房地產(chǎn)貸款、融資較為緊張，所以造成一些潛在的交易可能到資金階段無法成交。

吳睿認為，今年第四季度的大宗交易量會增多，從結(jié)構(gòu)板塊來看，目前物流板塊的大宗交易情況比較好。