文|酒管財經(jīng)
編輯|阿鰍
人們還沒有在蛋殼公寓和青客公寓兩家的暴雷沖擊中緩過神來，長租公寓市場又翻滾起了上市浪花。
近日，魔方公寓母公司魔方生活服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“魔方生活”）在港遞交上市申請，將自身業(yè)務(wù)情況展現(xiàn)在了投資者面前。
實際上，魔方生活如今的業(yè)績情況并不理想，尤其是2022上半年，其凈利潤僅為41萬元。而市場顯然還沒有完全擺脫蛋殼和青客暴雷的陰霾，長租公寓已經(jīng)被很多租房者排除在選項之外，長租公寓的商業(yè)模式仍然受到很大的質(zhì)疑，其口碑已然降到谷底。
令人疑惑的是，不管是市場層面還是自身發(fā)展層面，都仍有提升的空間，在此情況下“帶傷”闖關(guān)港交所，魔方生活在急什么？
不理想的成績單
2009年6月，魔方生活在南京開出了第一家租賃公寓社區(qū)，經(jīng)歷了十余年的發(fā)展，截至2022年6月末，魔方生活已經(jīng)擁有了76190套在營公寓，其中約64%位于北京、上海、深圳等一線城市。
2019~2021年，魔方生活在營公寓數(shù)量分別為3.59萬套、3.9萬套和7.59萬套?？梢钥吹降氖?，其在2021年在營公寓規(guī)模得到了快速提升，較2020年時將近翻了一番。
同樣在2021年得到大幅提升的還有業(yè)績，當(dāng)年，魔方生活實現(xiàn)營收14.71億元，較2020年的9.49億元增長55%；更是實現(xiàn)扭虧，凈利潤從2020年的-2.29億元增長至2.82億元。
公寓數(shù)量和業(yè)績的大幅增長，在一定程度上成為了魔方生活乃至整個行業(yè)的談資。這時候數(shù)字不再冰冷，似乎向外界傳遞著長租公寓市場已然走出“陰霾”。
但事實真的是這樣嗎？
將視線放到2021年可以看到，規(guī)模和業(yè)績的大范圍變動，來源于收購。當(dāng)年1月31日，魔方生活完成了對創(chuàng)客空間運(yùn)營管理集團(tuán)股份有限公司全資擁有的21家項目公司100%的股權(quán)收購。
隨后一年的時間當(dāng)中，其又收購了上海胤臣、上海景閎、上海灝吉、上海瀚墨、上海魔云酒店管理等公司以及上坤旗下項目。
但收購沒有帶來持續(xù)的業(yè)績增量，2022上半年，魔方生活的業(yè)績表現(xiàn)便出現(xiàn)了明顯下滑。當(dāng)期，該公司實現(xiàn)營收8.5億元，較去年同期增長24.15%，期內(nèi)利潤僅有41萬元，較2021年上半年的1.62億元大幅下滑99.75%；對應(yīng)歸母凈利潤同比下滑94.2%至924.8萬元，少數(shù)股東應(yīng)占凈利潤則同比下滑487.46%至-883.8萬元。
從上述數(shù)據(jù)來看，超過76000套公寓，僅僅實現(xiàn)了41萬元的利潤，換算下來，每套公寓僅僅盈利5.38元。
同時，盡管魔方生活的業(yè)務(wù)模式多樣，包括直營模式、加盟管理和第三方托管模式等。其中直營模式又由公寓租賃服務(wù)和公寓管理服務(wù)兩部分組成，但從業(yè)績主要來源看，公寓租賃服務(wù)仍占了絕對大頭。
2019 年至 2021 年以及 2022 年上半年，公寓租賃收入分別為 8.62 億元、8.61 億元、12.93 億元、7.54 億元，占總收入的 91%、90.7%、87.9%、87.6%、88.7%。從收入構(gòu)成來看，或許魔方生活還沒有走出“二房東”的禁錮。
也要看到的是，魔方生活直營模式的平均出租率呈現(xiàn)出下降趨勢。今年上半年的整體出租率為82.4%，較年前減少4.1個百分比，遠(yuǎn)低于龍湖冠寓（95.4%）和萬科泊寓（94.0%）。
招股書中也披露了相關(guān)風(fēng)險提示，根據(jù)直營模式，魔方生活通常與公寓物業(yè)簽訂長期租約，初始租期一般為10~15年，與住戶的訂立的租賃租期一般為一年，由于與業(yè)主的租約和與住戶的租約的年期不一致，倘若住戶停止續(xù)租或魔方生活不能及時物色新住戶以填補(bǔ)與物業(yè)租期的剩余時間，可能會承受空置風(fēng)險。
簡單來說，盡管后期仍要付出裝修、管理、服務(wù)等成本，但魔方生活本質(zhì)上做的仍是轉(zhuǎn)手租賃的中介工作，哪怕出租率下滑，但仍需向業(yè)主支付租金，向員工支付工資。
資金掣肘急于上市
實際上，從外部環(huán)境和自身經(jīng)營狀況來看，此時似乎并不是魔方生活上市的最好時機(jī)。出于何種原因，讓魔方生活寧可拖著如此的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，沖擊港交所？這成為了外界對魔方生活最關(guān)注的熱點(diǎn)話題。
這從其負(fù)債規(guī)模上可以窺探一二。招股書顯示，截至2022 年上半年，魔方生活總資產(chǎn)為139.22億元，總負(fù)債為113.78億元，負(fù)債率達(dá)81.7％，其中，流動負(fù)債總額為27.22億元，非流動負(fù)債總額為86.56億元。
其中，流動負(fù)債凈額則由2019年底7.03億元，增長至2022上半年的15.43億元。
根據(jù)招股書，截至2022年6月底，魔方生活現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈額為-0.27億元，在手現(xiàn)金及等價物僅6.23億元，同期魔方生活一年內(nèi)償還的銀行及其他借款為10.49億元，資金缺口約4.26億元，遠(yuǎn)不足以覆蓋短期債務(wù)。
魔方生活表示，“我們的流動負(fù)債凈額可能使我們面臨一定的流動資金風(fēng)險，并可能限制我們的運(yùn)營靈活性，以及影響我們拓展業(yè)務(wù)的能力。”
迫切的資金需求，再加上上述日益下降的出租率，或許是魔方生活迫切上市的重要因素之一。
此外，梳理魔方生活的發(fā)展路徑可以看到，其擴(kuò)張之路上，離不開資本的支撐。
根據(jù)天眼查信息不完全統(tǒng)計，2014年，魔方生活獲得的德同資本、華平投資的6000萬美元A輪融資；2015年，獲得華平投資1.4億美元的B輪融資；2016年，中航信托、華平投資又帶來3億美元的C輪融資；三年后的2019年，獲得加拿大養(yǎng)老基金管理公司CDPQ的1.5億美元D輪融資。
在其中可以看到，華平投資已經(jīng)陪伴魔方生活近10年之久，2017年更是“擠走”創(chuàng)始人成為魔方生活的第一大股東。投資就意味著尋求回報，這或許是其迫切上市的另一因素。
而魔方生活的擴(kuò)張本就需要資金。其坦言，“我們的業(yè)務(wù)在物色、改造及維護(hù)租賃公寓方面需要資金，倘若未能及時按有利條款獲得融資甚至有可能根本無法獲得融資，將會對我們的業(yè)務(wù)、經(jīng)營業(yè)績、財務(wù)狀況及增長前景造成重大不利影響?！?/p>
“二房東”的風(fēng)險
實際上，魔方生活I(lǐng)PO在如今收到頗多質(zhì)疑，很大程度上離不開那些以長租公寓之名，行租金貸生意之實的壞人。
在經(jīng)歷了暴雷、跑路等一系列事件之后，長租公寓顯然已經(jīng)走下了風(fēng)口。據(jù)公開報道，近三年來有超過200家長租公寓企業(yè)消失。而對于魔方生活來說，最主要的還是要向外界表明自身與蛋殼之流的區(qū)別。
從商業(yè)模式上可以看到，盡管魔方生活仍沒有擺脫“二房東”的身份，但其也確實與租金貸劃清了界限。
“蛋殼們”的套路是，成立金融公司或與金融公司合作，當(dāng)租客來租房時，為租客提供貸款，租客按月償還。一來可以收取利息，二來將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給租客，即使房東收回房屋，租客也仍要償還貸款。
而魔方公寓則是將“未來可收到的租金”實行資產(chǎn)證券化，為自身創(chuàng)新了融資渠道。2019年-2021年，魔方生活服務(wù)其他利息收入分別為2215.2萬元、1899.8萬元、2405.5萬元，這里的其他利息收入，就是指其授出貸款賺取的利息等。
另外，根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，以截至2021年12月31日在營公寓數(shù)量計算，魔方生活在獨(dú)立的集中式長租公寓運(yùn)營商中排名第一。魔方生活也將這一點(diǎn)作為企業(yè)優(yōu)勢，并表示之所以能夠從競爭者中脫穎而出，是因為自身是“中國規(guī)模最大、發(fā)展迅速的獨(dú)立的集中式長租公寓服務(wù)平臺?！?/p>
但實際上，若單純按開業(yè)規(guī)模計算，魔方生活其實算不上的最大。對比2022上半年魔方生活的76190套在營公寓，同期，萬科泊寓累計開業(yè)16.95萬間，管理房源20.99萬間；龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模超11萬間。
而值得一提的是，根據(jù)媒體報道，萬科董事會主席郁亮曾表示，萬科泊寓規(guī)模位列集中式公寓全國第一，相信再經(jīng)過幾年耕耘，泊寓也能達(dá)到上市的條件。
由此可以看到，魔方生活的競爭力或許沒有其自身標(biāo)榜的那么強(qiáng)勁。
在招股書中，魔方生活也坦言，倘若公司未能有效應(yīng)對競爭，既有可能會失去市場份額，且公司的業(yè)務(wù)、前景及經(jīng)營業(yè)績可能會受到重大不利影響。