記者 | 黃昱
和大多數(shù)城市一樣，地方城投平臺(tái)成為了廣州土地市場(chǎng)的重要參與者。在眾多城投公司中，廣州城投因?yàn)?“白衣騎士”的身份備受關(guān)注。
過(guò)去幾年來(lái)，這家城投公司是廣州多個(gè)地標(biāo)建筑的建造者，廣州塔、海心沙、海心橋、花城匯、獵德大橋等重大項(xiàng)目皆出自其手。近期，廣州城投又接手了恒大退地的超級(jí)足球場(chǎng)項(xiàng)目。
在穩(wěn)定廣州土地市場(chǎng)方面，廣州城投也充當(dāng)了重要角色，2020年以來(lái)至少拿下了8宗宅地，同時(shí)還接手了恒大位于黃埔的廟頭村舊改項(xiàng)目、富力位于天河的吉山村舊改項(xiàng)目。
雖然比不少近些年才開(kāi)始轉(zhuǎn)型的城投公司更早進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但相較于房企，廣州城投自身的開(kāi)發(fā)能力優(yōu)勢(shì)不強(qiáng)，需要在嚴(yán)格把控資金風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)加大提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力。
加速拿地
廣州城投的全稱為廣州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司，是廣州市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主要實(shí)體。
根據(jù)城市建設(shè)需要，廣州市委市政府于2008年組建了廣州城投。圍繞城市建設(shè)目標(biāo)，當(dāng)時(shí)的廣州城投除承接城建歷史舊債進(jìn)行債務(wù)重組外，新增投資主要用于2010年廣州亞運(yùn)會(huì)重點(diǎn)工程以及道路交通、景觀綠化等工程，為城市建設(shè)提供了強(qiáng)有力的資金保障。
截至今年3月底，廣州城投在重大基礎(chǔ)設(shè)施、特定區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)、地下空間和綜合管廊、文化旅游、住房保障等方面，累計(jì)建設(shè)融投資達(dá)3000億元。
相較于一些在2015年之后才開(kāi)始進(jìn)軍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的城投公司，廣州城投在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的布局較早，2009年就取得了廣州金沙洲五宗商辦地塊以及金融城地塊，如今的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也涉及商業(yè)和住宅項(xiàng)目。
不過(guò)，早些年廣州城投拿地節(jié)奏很慢，直到2020年才開(kāi)始加大拿地力度，在廣州土地市場(chǎng)充當(dāng)了重要的角色。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年廣州城投僅住宅用地就獲取了4塊，其中越秀南地塊以約6.5萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)創(chuàng)下了廣州樓面價(jià)最高紀(jì)錄，至今未被打破。
另?yè)?jù)界面新聞?dòng)浾呓y(tǒng)計(jì)，在2021年以來(lái)廣州六批涉宅地塊集中拍賣(mài)中，廣州城投共拿下4宗，分別在2021年第三批拿地一宗、2022年第二批拿地一宗、2022年第三批拿地兩宗， 全口徑拿地金額約70億元。
房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的背景下，從2021年第二輪集中供地開(kāi)始，城投公司在各地開(kāi)始涌現(xiàn)。在廣州，除了廣州城投外，拿地較多的還有區(qū)屬城投平臺(tái)，如南沙城投、知識(shí)城集團(tuán)等。
城投公司加大拿地力度主要有兩方面原因，一方面，在民企拿地意愿不高的情況下，城投入場(chǎng)拿地有助于土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行；另一方面也與城投公司加強(qiáng)自身“造血”能力的需求有關(guān)。
與區(qū)域城投平臺(tái)聚焦于本區(qū)域不同，廣州城投所拿地塊遍布廣州全市范圍。
廣州城投在2021年第三批集中供地中所拿地塊，為此前在第二批供地中流拍的從化區(qū)江埔街地塊，為商住用地。該地塊在“回爐”后由廣州城投以7.89億元的底價(jià)拿下。
今年廣州城投拿下的三宗地塊分別位于花都區(qū)、增城區(qū)以及番禺區(qū)。除了番禺地塊外，其余兩宗均為聯(lián)合拿地。
番禺地塊就是引發(fā)廣泛關(guān)注的恒大足球場(chǎng)地塊，由廣州城投以31.6億元的底價(jià)拿下。根據(jù)官方信息，該地塊超級(jí)足球場(chǎng)的規(guī)劃并未調(diào)整，這對(duì)于接盤(pán)的廣州城投來(lái)說(shuō)挑戰(zhàn)不小。
風(fēng)險(xiǎn)需嚴(yán)控
從這兩年的全國(guó)土地市場(chǎng)來(lái)看，城投公司參與的分量越來(lái)越重。
中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月13日，22個(gè)重點(diǎn)城市(市本級(jí))集中涉宅用地累計(jì)推出3881宗，成交2999宗。其中地方國(guó)資企業(yè)拿地1384宗，占總成交宗數(shù)比46.1%，國(guó)央企拿地844宗，占總成交宗數(shù)比28.1%；國(guó)央企和地方平臺(tái)累計(jì)拿地占比超過(guò)74.3%。
中泰證券分析師指出，在土地市場(chǎng)景氣偏弱時(shí)期，城投公司參與拍地，一方面能以較低的成本獲得土地，在未來(lái)土地升值后獲得收益，但是另一方面，大額的土地購(gòu)置，也會(huì)帶來(lái)城投公司的資金占用壓力，增加外部融資需求。
當(dāng)城投參與拿地現(xiàn)象越來(lái)越多時(shí)，一些地方難免操作變形，部分城投公司存在尚無(wú)開(kāi)發(fā)計(jì)劃的拿地行為，實(shí)際入市的項(xiàng)目較少。
中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年集中供地的項(xiàng)目央國(guó)企整體入市率超四成，民企入市率超三成，混合所有制企業(yè)因拿地總量不高，入市率在六成以上，而地方國(guó)資平臺(tái)整體入市率僅9%。
為防范地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及嚴(yán)肅財(cái)務(wù)紀(jì)律，財(cái)政部近期印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》中指出，嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。
天風(fēng)證券分析師孫彬彬分析稱，監(jiān)管指的“虛增”，一般指向城投非市場(chǎng)化拿地，而且存在大比例收入返還，同時(shí)可能涉及新增隱債的問(wèn)題。
在此背景下，那些非市場(chǎng)化需求拿地的城投公司大概率會(huì)受到影響。但對(duì)于基于市場(chǎng)需求正常拿地且真正有開(kāi)發(fā)能力的城投公司來(lái)說(shuō)，影響則不大。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉對(duì)界面新聞表示，從現(xiàn)有觀察來(lái)看，廣州城投還是有比較豐富的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并不是那種只拿地不開(kāi)發(fā)的城投公司。
據(jù)悉，廣州城投房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要包括舊村改造、保障性住房建設(shè)、招拍掛取得的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充足。
據(jù)聯(lián)合資信對(duì)廣州城投發(fā)布的2022年債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，截至2022年3月底，廣州城投的土地儲(chǔ)備面積34.74萬(wàn)平方米，分布于廣州市白云區(qū)、天河區(qū)、越秀區(qū)、番禺區(qū)、從化區(qū)、花都區(qū)和南沙區(qū)。
盡管在2009年就開(kāi)始拿地，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)真正開(kāi)始為廣州城投帶來(lái)可觀營(yíng)收還是2017年。
中債資信報(bào)告指出，2017-2019年及2020年 1-6 月，廣州城投的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入逐年上漲，分別為3.26億元、5.72億元、13.64億元和18.10億元。
另?yè)?jù)聯(lián)合資信披露信息，2021年廣州城投商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)簽約銷售額約為15.37億元，同比增長(zhǎng)79.00%；住宅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額43.22億元，簽約銷售面積48.16萬(wàn)平方米，主要為城投珠江天河壹品項(xiàng)目、榕悅花園共有產(chǎn)權(quán)住房、蘿崗二期保障性住房項(xiàng)目。
盡管已具備一定的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但聯(lián)合資信指出，廣州城投的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，剩余待投資規(guī)模大，且經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化以及疫情多點(diǎn)頻發(fā)，均對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生抑制，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來(lái)去化情況有待關(guān)注。
截至2022年3月底，廣州城投房地產(chǎn)擬建項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資 961.78億元，其中，舊村改造項(xiàng)目總投資約299.00億元，保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房及租賃性住房總投資約139.89億元，招拍掛取得的項(xiàng)目總投資522.89億元。
上述項(xiàng)目已投資約393.04億元，剩余待投資額達(dá)到約570億元，再加上近期獲取的恒大足球場(chǎng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)近百億的投入，廣州城投也會(huì)面臨一定資金支出壓力。