記者 | 黃昱

10月11日，第一太平戴維斯發(fā)布報(bào)告指出，2022年第三季度廣州寫字樓租賃需求未見顯著增長(zhǎng)，季度凈吸納量連續(xù)第個(gè)二季度錄得負(fù)值，全市平均空置率環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，至15.1%，同比增加6.5個(gè)百分點(diǎn)。這是廣州自2017年第二季度以來寫字樓空置率再次突破15%。

第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇表示，一線城市寫字樓空置率超過15%基本就可以認(rèn)定為當(dāng)前的市場(chǎng)是“買方市場(chǎng)”。

具體來看，琶洲子市場(chǎng)空置率最高，已達(dá)到19.9%，環(huán)比持平，同比增加7.8個(gè)百分點(diǎn)；珠江新城、越秀及天河北子市場(chǎng)空置率分別為10.4%、8.3%、7.2%。

過去空置率上升可能還是因?yàn)槭艿叫略龉?yīng)的影響，但第三季度廣州甲級(jí)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)無新項(xiàng)目入市，全市總存量仍為647.1萬平方米。

因此，第三季度寫字樓空置率上升主要還是受到了租賃需求未見顯著增長(zhǎng)影響。數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度及第三季度的凈吸納量（新租面積+擴(kuò)租面積-退租面積）均為負(fù)值，五年內(nèi)出現(xiàn)同樣凈吸納量為負(fù)的情況還得追溯到2020年第一季度。

廣州寫字樓市場(chǎng)資深中介陳星也對(duì)界面新聞表示，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，辦公室搬遷和新設(shè)立辦公室的活躍度都有所下降。

鑒于經(jīng)濟(jì)環(huán)境及相對(duì)遲滯的租賃市場(chǎng)，業(yè)主去化壓力持續(xù)增加。為應(yīng)對(duì)當(dāng)前困境，眾業(yè)主多繼續(xù)降租以期實(shí)現(xiàn)去化。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，第三季度廣州全市寫字樓平均租金降至每平方米每月153.5元，租金指數(shù)環(huán)比下降0.8%，同比下降3.4%，基本回到2017年的水平。

分板塊來看，珠江新城子市場(chǎng)的平均租金水平依然維持在首位，約為每平方米每月173元，租金指數(shù)環(huán)比下降0.7%，同比下降4.4%；琶洲子市場(chǎng)環(huán)比降幅最大，下降1.9%至每平方米每月136.4元，同比下降3.1%。

受內(nèi)外部宏觀環(huán)境影響，更多小業(yè)主愿降價(jià)出售資產(chǎn)以緩解自身流動(dòng)性壓力。在此背景下，廣州寫字樓第三季度平均售價(jià)約為3.5萬元/平方米，價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.4%，同比下降2.3%。

即便市場(chǎng)需求改變，到第四季度，廣州預(yù)計(jì)還會(huì)迎來9個(gè)新項(xiàng)目入市，合計(jì)為市場(chǎng)帶來約54.6萬平方米甲級(jí)寫字樓供應(yīng)。

謝靖宇表示，第四季度市場(chǎng)租賃需求或持續(xù)傾軟，業(yè)主的去化壓力將增加，預(yù)計(jì)繼續(xù)降租以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，全市租金水平料將延續(xù)下行趨勢(shì)。

與此同時(shí)，在全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境嚴(yán)峻、本地市場(chǎng)需求收縮的背景下， 廣州甲級(jí)寫字樓投資市場(chǎng)或受一定沖擊，投資者情緒預(yù)計(jì)延續(xù)謹(jǐn)慎。

廣州零售物業(yè)市場(chǎng)的空置率提升水平基本與寫字樓一致，第三季度環(huán)比小幅升高0.3個(gè)百分點(diǎn)，至14.4%。

謝靖宇指出，第三季度內(nèi)，廣州多數(shù)商圈空置率維穩(wěn)，但鑒于個(gè)別項(xiàng)目執(zhí)行新一輪業(yè)態(tài)及品牌升級(jí)調(diào)整，全市凈吸納量轉(zhuǎn)負(fù)。

珠江新城是空置率增加最為明顯的板塊，第三季度空置率達(dá)到26.4%，環(huán)比增加5.2個(gè)百分點(diǎn)，同比增加5.5個(gè)百分點(diǎn)。

盡管空置率上升，但基于品牌組合的持續(xù)優(yōu)化賦能，珠江新城板塊的零售物業(yè)租金水平卻有所提升，其租金指數(shù)自2021年第二季度以來首次環(huán)比上升1.1%，全市租金指數(shù)亦受此推動(dòng)環(huán)比微升0.1%。

數(shù)據(jù)顯示，截至第三季度末，廣州零售物業(yè)平均租金約為每平方米每月661.7元，同比下降1.6%。

謝靖宇表示，雖然優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金預(yù)計(jì)保持增長(zhǎng)，但因次核心商圈將有多個(gè)新增供應(yīng)集中開業(yè)，且其租金預(yù)計(jì)尚未能企及全市平均水平，全市平均租金預(yù)將因此結(jié)構(gòu)性下調(diào)。

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，繼第三季度零新項(xiàng)目入市后，第四季度廣州預(yù)計(jì)迎來五個(gè)新零售物業(yè)開業(yè)，合計(jì)零售建筑面積約為43.3萬平方米。五個(gè)項(xiàng)目分別位于荔灣、天河北、白云、番禺和越秀商圈。

就空置率而言，謝靖宇認(rèn)為，各種本地的消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，中高端品牌持續(xù)表現(xiàn)出在本地的擴(kuò)張意愿。盡管大體量新增供應(yīng)預(yù)將集中入市，但得益于部分新項(xiàng)目招商表現(xiàn)良好，全市空置率預(yù)計(jì)維穩(wěn)。