記者 | 黃昱
隨著第三輪土拍收官，廣州今年前三次土地集中出讓共收金1030億元，只有2021年三輪土地出讓金的近6成。
廣州本輪土拍共推出20宗地塊，但在10月10日正式拍賣前海珠和花都各有一宗地因故終止出讓，最終參拍的18宗地塊中13宗底價(jià)成交、2宗溢價(jià)、3宗流拍，收獲土地出讓金479億元，全部由央企、國(guó)企以及地方城投平臺(tái)貢獻(xiàn)。
本地土拍基本延續(xù)了今年第二輪土拍的態(tài)勢(shì)，整體分化明顯，且民營(yíng)房企無一拿地。曾在廣州去年首輪集中供地中拿下兩宗地塊的廣州本地房企投拓人員對(duì)界面新聞表示，受市場(chǎng)環(huán)境影響，其所在公司今年并未參與任何一場(chǎng)廣州土拍。
為了緩解房企的資金壓力、增加房企參與拿地的積極性，不少城市今年都將集中供地從三批調(diào)整為了四批。
克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉告訴界面新聞，根據(jù)此前各方的相關(guān)消息，廣州年內(nèi)也還會(huì)有第四批次集中供地的安排。
土地市場(chǎng)一向是地產(chǎn)行業(yè)的晴雨表，樓市的情緒直接影響著土地市場(chǎng)的走向。從當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，廣州第四批次集中供地會(huì)面臨一定壓力。
底價(jià)成交為主
雖然土拍成績(jī)并不理想，但在增加了供應(yīng)量的情況下，廣州今年第三輪土拍的總成交金額超過了去年第三次土拍以及今年前兩次土拍，分別為304億元、341億元以及210億元。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，相較于2020年和2021年前兩輪的土地供應(yīng)，廣州從去年第三輪到今年前兩輪供地的規(guī)模都大幅減少，這樣就導(dǎo)致近期開發(fā)商在黃埔、天河、番禺等區(qū)的供貨較少。
李宇嘉表示，隨著樓市紓困、“保交樓”進(jìn)度的推進(jìn)，市場(chǎng)信心逐步修復(fù)，后續(xù)可能存在供應(yīng)不上來的情況，所以這個(gè)時(shí)候必須加大土地供應(yīng)的規(guī)模。
但即便加大了供應(yīng)，房企拿地的積極性依然欠缺，18宗進(jìn)入競(jìng)拍環(huán)節(jié)的地塊只有海珠兩宗地塊被多家房企搶拍，分別為廣州大道南一期地塊、洛溪橋西側(cè)地塊，溢價(jià)率分別為11.5%和6.5%溢價(jià)
廣州大道南一期地塊起拍總價(jià)約為12.2億元，經(jīng)過15輪競(jìng)價(jià)后，最終由保利發(fā)展拿下，成交總價(jià)約為13.6億元。值得一提的是，這幅地塊樓面價(jià)達(dá)到約4.8萬元/平方米，進(jìn)入了廣州樓面地價(jià)TOP10榜單，位居全市第七。
憑借著央企的資金優(yōu)勢(shì)，保利發(fā)展今年拿地強(qiáng)度一直不小，在廣州第二次集中拍地中曾拿下兩宗地塊。
洛溪橋西側(cè)地塊的起拍總價(jià)約為15.4億元，經(jīng)過10輪競(jìng)價(jià)后，最終由中鐵建拿下，成交總價(jià)約為16.4億元，折合樓面價(jià)4.3萬元/平方米。
除了海珠兩宗地塊外，廣州還在此輪土拍中掛出了一宗“巨無霸”地塊，即荔灣區(qū)芳村大道南廣船地塊，計(jì)容建面約98萬平方米，起拍總價(jià)約為188億元，是廣州近十年總價(jià)最貴的“超級(jí)地王”。在廣州土拍歷史上，這幅地塊的總價(jià)僅次于2010年以255億元成交的亞運(yùn)城地塊。
這樣一宗“巨無霸”地塊最終由中國(guó)船舶工業(yè)+中信泰富聯(lián)合體以底價(jià)拿下，折合樓面價(jià)約2萬元/平方米。
這一結(jié)果并不出人意料，早在2020年，這一聯(lián)合體就在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中就拿下了廣船一期地塊，彼時(shí)樓面價(jià)約3.7萬元/平方米（未扣除自持部分）。
在此次第三次集中供地中，有五宗回爐地塊受到外界關(guān)注，其中2宗是今年第二批集中供地中的流拍地塊，包括天河區(qū)育新街南側(cè)地塊、白云區(qū)小坪村地塊。然而，即便將起拍價(jià)從13.65億元下調(diào)到10.67億元，小坪村地塊仍然流拍。
另外3宗回爐地塊是房企退地，包括原由華夏幸福以68.4億元拿下的荔灣區(qū)新隆沙地塊，由恒大以68億元拿下的謝村居住及商務(wù)用地（即恒大足球項(xiàng)目用地），由富力以11.2億元拿下的花都區(qū)中軸線八地塊一。
除了花都區(qū)中軸線八地塊一在正式開拍前因故終止出讓外，另外兩宗地塊都找到了新的買家，其中新隆沙地塊由華潤(rùn)置地以38.6億元底價(jià)獲得。
備受關(guān)注的原恒大足球場(chǎng)地塊，則由廣州國(guó)企廣州城投以31.6億元的底價(jià)拿下。
本次土拍基本延續(xù)了今年前兩次集中供地的基調(diào)，央國(guó)企拿地積極、底價(jià)成交為主。
貝殼研究院廣州分院院長(zhǎng)李茂喆表示，出現(xiàn)這樣的局面也是可以理解的，畢竟目前民營(yíng)企業(yè)的融資局面仍未得到根本扭轉(zhuǎn)。
市場(chǎng)晴雨表
廣州第三輪土拍的冷熱不均也反映出當(dāng)?shù)貥鞘械姆只?/span>
李宇嘉指出，一方面此次靚地集中、備受爭(zhēng)搶的海珠區(qū)，新房供應(yīng)少，二手住房整體較為老舊，置換需求迫切，此區(qū)域地塊開發(fā)項(xiàng)目定位可以往上拔，而且可以獲得不錯(cuò)的溢價(jià)收益。天河兩宗地也如此。
另一方面，外圍地塊除了本區(qū)國(guó)企平臺(tái)拿地，整體市場(chǎng)參與程度不高，情緒也比較低。這與當(dāng)前樓市的預(yù)期一致，外圍市場(chǎng)前期供應(yīng)量大，近期降價(jià)明顯，國(guó)慶期間有項(xiàng)目降價(jià)超過20%，中心區(qū)整體供應(yīng)偏少，在杜絕大拆大建后供應(yīng)更少，需求和價(jià)格都比較堅(jiān)挺。
廣州中原研究院數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，屬于外圍區(qū)域的花都、南沙、從化、增城等四區(qū)庫(kù)存消化周期超過20個(gè)月，剛需買家購(gòu)買力仍不足，無法改善遠(yuǎn)郊區(qū)域項(xiàng)目的成交能力；海珠、天河、黃埔三區(qū)庫(kù)存周期仍保持接近或處于10個(gè)月以下水平，“有價(jià)有市”。
在市場(chǎng)情緒并不理想的狀態(tài)下，不少項(xiàng)目都選擇了降價(jià)促銷的方式。
國(guó)慶期間，廣州不少樓盤推出了特價(jià)房，如保利羅蘭國(guó)際推出50套特價(jià)房，降幅在2000-4000元/平方米，廣州萬科黃埔新城推出100套特價(jià)房總價(jià)減10萬，讓利幅度約500元/平方米。
政策層面也持續(xù)為市場(chǎng)提供支持，從中央到地方在9月份都有新的利好政策出臺(tái)，包括首套房公積金貸款利率下降、同城賣一買一退個(gè)稅，以及廣州推行二手房“帶押過戶”、備案價(jià)下限區(qū)間放寬、黃埔區(qū)特定優(yōu)秀人才可享50萬購(gòu)房補(bǔ)貼等。
但在市場(chǎng)信心不足的背景下，廣州樓市并未出現(xiàn)明顯回暖。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月廣州新房網(wǎng)簽6169宗，環(huán)比上漲1%，比去年同期成交下跌11%。受剛需區(qū)域成交持續(xù)疲弱影響，“金九”成色不足，基本與8月淡季保持相同成交水平。
據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，包括9.23-9.30和10.1-10.7兩周在內(nèi)，廣州一手住宅供應(yīng)4983套，同比減少66%，網(wǎng)簽2651套，同比減少20%，供求均大幅低于2020年和2021年同期水平。
單看國(guó)慶黃金周（10.1-10.7）的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，廣州新房合計(jì)網(wǎng)簽成交556套，低于近兩年同期（2021年為792套，2020年為1058套），市場(chǎng)表現(xiàn)不佳。
克而瑞研究院指出，廣州十一假期因客戶出游影響，加之南部焦點(diǎn)區(qū)域南沙突發(fā)疫情，案場(chǎng)來訪明顯減少，黃金周全市平均去化率低于兩成，不及常規(guī)周末表現(xiàn)；按兩周統(tǒng)計(jì)，今年國(guó)慶檔期整體開盤加推貨量?jī)H2680套，去化率僅25%，各項(xiàng)指標(biāo)大幅低于之前兩年水平。
貝殼研究院廣州分院院長(zhǎng)李茂喆表示，廣州目前新房市場(chǎng)依舊處于不溫不火的狀態(tài)，加之剛剛過去的“十一”，市場(chǎng)表現(xiàn)也不夠亮眼，并未給開發(fā)商帶來足夠的信心。以貝殼監(jiān)控的重點(diǎn)項(xiàng)目案場(chǎng)表現(xiàn)來看，單盤平均認(rèn)購(gòu)略差于“五一”期間，明顯不如去年“十一”。
對(duì)于接下來的市場(chǎng)表現(xiàn)，李茂喆認(rèn)為，今年土拍市場(chǎng)的冷淡并不意味著后續(xù)市場(chǎng)成交就沒有機(jī)會(huì)，這兩者并沒有必然聯(lián)系，當(dāng)下廣州市場(chǎng)仍處于恢復(fù)態(tài)勢(shì)當(dāng)中，明年的市場(chǎng)大概率是要好于今年。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉也指出，“金九”以來，廣州樓市政策的調(diào)整力度以“小火添柴”為主，并沒有觸動(dòng)最為核心的限購(gòu)限貸調(diào)控，升溫效果有限且需要時(shí)間發(fā)酵。
展望第四季度，肖文曉認(rèn)為，在三季度市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程不明顯及國(guó)慶開局平平的情況下，廣州房企還需繼續(xù)加大營(yíng)銷力度，力爭(zhēng)與現(xiàn)有、后續(xù)可能遞進(jìn)的“暖市”政策形成合力，整體成交量依然有望向上攀登一個(gè)臺(tái)階。