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保交樓鄭州樣本,“大干30天”復(fù)工145個(gè)項(xiàng)目

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保交樓鄭州樣本,“大干30天”復(fù)工145個(gè)項(xiàng)目

鄭州化解問題樓盤停工方案在行業(yè)內(nèi)也具有代表性和借鑒意義。

圖片來源:界面新聞 范劍磊

記者|牛鈺

自7月底“保交樓”成為房地產(chǎn)行業(yè)重要措施后,監(jiān)管部門和地方政府積極響應(yīng),根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r摸索落地具體紓困方式,促使一批項(xiàng)目復(fù)工。

據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì),至今已有近20個(gè)城市出臺(tái)針對(duì)問題樓盤的相關(guān)政策。其中,鄭州市多次提出涵蓋面廣、力度較大的化解方案,9月底,鄭州還印發(fā)了《“大干30天,確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》,成為行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。

10月6日,是鄭州市保交樓“大干30天”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。據(jù)鄭州發(fā)布官微顯示,過去30天內(nèi),鄭州全市已排查出的147個(gè)已售停工、半停工商品住宅項(xiàng)目中,有145個(gè)實(shí)現(xiàn)全面、實(shí)質(zhì)性復(fù)工。

其中包括“高學(xué)歷樓盤”鄭州高新區(qū)永威金橋西棠、中原區(qū)啟福城、管城區(qū)鑫苑國際新城、新鄭康橋那云溪、金水區(qū)豫森城等備受關(guān)注的項(xiàng)目均已實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性復(fù)工。

剩余2個(gè)未復(fù)工項(xiàng)目已確定化解路徑:新密市凱旋山項(xiàng)目進(jìn)入破產(chǎn)重整程序,新鄭市盛華學(xué)府項(xiàng)目開始破產(chǎn)清算,預(yù)計(jì)十一月底前可實(shí)現(xiàn)復(fù)工。

鄭州一百多個(gè)復(fù)工問題樓盤的數(shù)據(jù),與界面新聞此前獲得的資料相符合。

早在今年7月份,鄭州停工項(xiàng)目業(yè)主反映稱,在其向政府部門尋求幫助時(shí),發(fā)現(xiàn)一份“鄭州市問題樓盤專項(xiàng)攻堅(jiān)化解活動(dòng)進(jìn)度表”,其中顯示,鄭州市停工爛尾類問題樓盤項(xiàng)目有142個(gè)。

鄭州化解問題樓盤停工方案在行業(yè)內(nèi)也具有代表性和借鑒意義。

從鄭州官方披露的保交付專項(xiàng)行動(dòng)詳細(xì)工作來看,鄭州已有紓困資金配合房企自救、各政府部門協(xié)同發(fā)力的系統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)在明確主體責(zé)任、分門別類歸納項(xiàng)目問題后,提升了推動(dòng)處置效率,也有積極復(fù)工成果。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言,類似鄭州這種一城一策“保交樓”具體舉措的落地實(shí)施,也有助于化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和提振市場(chǎng)信心。

“組合拳”化解爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)

今年第三季度,鄭州市為化解停工項(xiàng)目問題樓盤,建立了由市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)任雙組長(zhǎng)的高位推進(jìn)機(jī)制和市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)分包化解機(jī)制。

為有序推進(jìn)化解工作,鄭州還實(shí)施“統(tǒng)貸統(tǒng)還、政府回購、項(xiàng)目并購、破產(chǎn)重組”及設(shè)立地產(chǎn)紓困基金的“4+1”模式,多方籌措資金助企紓困解難。

在攻堅(jiān)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)30天中,鄭州市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)協(xié)同公安、法院、財(cái)政金融、住房保障等系統(tǒng),多方位解決樓盤復(fù)工難題。

專項(xiàng)行動(dòng)的30天內(nèi),鄭州公安系統(tǒng)圍繞非法集資、偷逃稅款、挪用資金、騙貸等常見涉房領(lǐng)域犯罪開展調(diào)查取證。共約談147家停工項(xiàng)目企業(yè)562家次,累計(jì)受理房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯罪案件50起,立案?jìng)赊k31起,采取強(qiáng)制措施37人,限制出境人數(shù)250人,促成資金回?cái)n85.06億元。

鄭州法院系統(tǒng)也構(gòu)建了“一樓盤一法官”工作模式,主動(dòng)對(duì)接各級(jí)專班,共解封相關(guān)項(xiàng)目37個(gè),土地21宗,解封資金8.62億元,并將符合破產(chǎn)條件的11個(gè)項(xiàng)目公司全部導(dǎo)入破產(chǎn)重整程序。

資金是房企復(fù)工受困的難點(diǎn),也是鄭州系統(tǒng)紓困模式中的重點(diǎn)。鄭州住房保障系統(tǒng)積極申請(qǐng)國家專項(xiàng)借款,獲得首批70億元專項(xiàng)借款資金支持,是全國爭(zhēng)取到專項(xiàng)借款支持最多的城市,目前70億元專項(xiàng)借款已經(jīng)足額撥付至具體項(xiàng)目的政府監(jiān)管賬戶。

據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)主介紹,國家保交付專項(xiàng)借款由國開行提供,地方政府借入、使用及償還。除此之外,商業(yè)銀行也需要按照1:2的比例為項(xiàng)目提供貸款,以后續(xù)建設(shè)所需資金缺口較大的啟福城為例,獲得了國開行5.15億元借款,涉及5千余套住宅,還需銀行配資10.3億元貸款。

知情人士對(duì)界面新聞表示,鄭州有項(xiàng)目確實(shí)收到了國開行的資金劃撥,比如融創(chuàng)中原大觀第一批1.45億的借款已到賬,但銀行配資方面需要開發(fā)商提供抵押物才能放款,目前還在溝通中。

據(jù)了解,鄭州目前已落地4個(gè)項(xiàng)目18.7億元銀行配資,批復(fù)7個(gè)項(xiàng)目13.24億元銀行配資,正在審核17個(gè)項(xiàng)目36.4億元銀行配資。

同時(shí),中原銀行提供“保交樓”專項(xiàng)貸款授信額度50.1億元,撥付平臺(tái)公司32.6億元,推動(dòng)鄭州銀行專項(xiàng)借款配資已過會(huì)審批56.92億元,投放18.42億元。

另外,鄭州此前設(shè)立的百億地產(chǎn)紓困基金已確定落地項(xiàng)目8個(gè),如建業(yè)金融島寫字樓項(xiàng)目、錦藝金水灣、永威滟瀾庭、永威西郡、錦藝四季城、裕華城等,涉及總投資27億元。

購買存量住宅作為人才公寓,也是鄭州為紓困房地產(chǎn)行業(yè)的一種方式。過去一個(gè)月間,鄭州市政府已首批購買人才公寓2萬間,涉及金額57億元,正在按建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)陸續(xù)撥款。

房企瘦身自救

在鄭州為問題項(xiàng)目紓困的過程中,也對(duì)房企提出了“砸鍋賣鐵保交樓”的瘦身自救要求,督促企業(yè)通過處置未開發(fā)土地、在建項(xiàng)目和資產(chǎn)、公司股權(quán)等方式瘦身自救、斷臂求生。

過去一個(gè)月,鄭州全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過瘦身自籌資金125億元,涉及78個(gè)項(xiàng)目。其中,通過優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵押借款21.86億元,通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)2.4億,通過退還土地變現(xiàn)1.2億,其他渠道獲取資金92.4億元,有效推動(dòng)了停工項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

從多家在鄭房企近期動(dòng)作來看,配合“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)成為重點(diǎn)。

融創(chuàng)、恒大等全國性房企在鄭州的項(xiàng)目開始更新家書,匯報(bào)工程進(jìn)度,鄭州多家本土房企也動(dòng)作頻頻。

建業(yè)地產(chǎn)與中建七局、中天建設(shè)、筑友集團(tuán)等主要戰(zhàn)略合作總包單位就工程款支付、結(jié)算辦理、復(fù)工復(fù)產(chǎn)等“保交樓”推進(jìn)工作協(xié)商達(dá)成一致,簽署了相關(guān)協(xié)議。

今年前8個(gè)月,建業(yè)地產(chǎn)共分期分批交付44個(gè)項(xiàng)目,交付面積304萬平方米,交付18292套,其中實(shí)現(xiàn)提前交付2106套。

正商集團(tuán)官微透露,截至9月30日,正商集團(tuán)已按期交付房屋26214套,包括鄭州正商禎瑞上境、鄭州正商匯航佳苑、鄭州正商博雅華庭、鄭州正商中州城美譽(yù)銘筑等項(xiàng)目。

鄭州鑫苑集團(tuán)也披露,9-10月份計(jì)劃交付鄭州名城二期北、成都鑫苑城、青島龍璽、佛山鑫苑城二期等項(xiàng)目,交付戶數(shù)近4000戶,預(yù)計(jì)交付面積超過30萬平米。

另一家鄭州本土房企康橋集團(tuán)在9月29日與信達(dá)系簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。信達(dá)投資、信達(dá)地產(chǎn)擬聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)共同發(fā)起設(shè)立康橋集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目保交付專項(xiàng)紓困基金,對(duì)其展開一對(duì)一救助。

從房企本身來看,今年“保交樓”逐漸成為穩(wěn)定房地產(chǎn)相關(guān)政策主旋律,不少房企的重點(diǎn)工作也聚焦在“保交樓”方面。

8月中報(bào)季中,多家房企公布了上半年交付數(shù)據(jù)。2022年上半年,碧桂園在214個(gè)城市實(shí)現(xiàn)25萬套房屋如約交付,萬科實(shí)現(xiàn)11.5萬套住宅的平穩(wěn)交付,金科如期完成住宅交付超3萬戶,龍湖上半年交付76個(gè)項(xiàng)目,共計(jì)5.25萬套住宅。

1-8月份,遠(yuǎn)洋完成約2.8萬戶房源的交付;融創(chuàng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)109個(gè)項(xiàng)目、約11.35萬套房源交付;龍光也在10多個(gè)城市共計(jì)完成交付2.7萬套;恒大發(fā)布的8月簡(jiǎn)報(bào)中顯示,截止9月中旬保交樓項(xiàng)目共706個(gè),已復(fù)工項(xiàng)目668個(gè)。

“把有限的資源優(yōu)先集中于‘保交付、保品質(zhì)’?!?/span> 9月28日,旭輝控股董事局主席林中公司內(nèi)部公開信中表示。截至9月30日,旭輝累計(jì)交付近5.3萬套新房。

目前,全國性保交樓專項(xiàng)借款已在沈陽、鄭州等城市落地,接下來還將在更多城市使用。同時(shí)國資平臺(tái)、中國信達(dá)等AMC機(jī)構(gòu)也加快了紓困房地產(chǎn)項(xiàng)目的步伐。

在地方政府層面,河南、浙江等地已設(shè)立了地方紓困基金,在鄭州系列政策組合拳已有階段性成果的當(dāng)下,全國性“保交樓”的效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)。

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保交樓鄭州樣本,“大干30天”復(fù)工145個(gè)項(xiàng)目

鄭州化解問題樓盤停工方案在行業(yè)內(nèi)也具有代表性和借鑒意義。

圖片來源:界面新聞 范劍磊

記者|牛鈺

自7月底“保交樓”成為房地產(chǎn)行業(yè)重要措施后,監(jiān)管部門和地方政府積極響應(yīng),根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r摸索落地具體紓困方式,促使一批項(xiàng)目復(fù)工。

據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì),至今已有近20個(gè)城市出臺(tái)針對(duì)問題樓盤的相關(guān)政策。其中,鄭州市多次提出涵蓋面廣、力度較大的化解方案,9月底,鄭州還印發(fā)了《“大干30天,確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》,成為行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。

10月6日,是鄭州市保交樓“大干30天”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。據(jù)鄭州發(fā)布官微顯示,過去30天內(nèi),鄭州全市已排查出的147個(gè)已售停工、半停工商品住宅項(xiàng)目中,有145個(gè)實(shí)現(xiàn)全面、實(shí)質(zhì)性復(fù)工。

其中包括“高學(xué)歷樓盤”鄭州高新區(qū)永威金橋西棠、中原區(qū)啟福城、管城區(qū)鑫苑國際新城、新鄭康橋那云溪、金水區(qū)豫森城等備受關(guān)注的項(xiàng)目均已實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性復(fù)工。

剩余2個(gè)未復(fù)工項(xiàng)目已確定化解路徑:新密市凱旋山項(xiàng)目進(jìn)入破產(chǎn)重整程序,新鄭市盛華學(xué)府項(xiàng)目開始破產(chǎn)清算,預(yù)計(jì)十一月底前可實(shí)現(xiàn)復(fù)工。

鄭州一百多個(gè)復(fù)工問題樓盤的數(shù)據(jù),與界面新聞此前獲得的資料相符合。

早在今年7月份,鄭州停工項(xiàng)目業(yè)主反映稱,在其向政府部門尋求幫助時(shí),發(fā)現(xiàn)一份“鄭州市問題樓盤專項(xiàng)攻堅(jiān)化解活動(dòng)進(jìn)度表”,其中顯示,鄭州市停工爛尾類問題樓盤項(xiàng)目有142個(gè)。

鄭州化解問題樓盤停工方案在行業(yè)內(nèi)也具有代表性和借鑒意義。

從鄭州官方披露的保交付專項(xiàng)行動(dòng)詳細(xì)工作來看,鄭州已有紓困資金配合房企自救、各政府部門協(xié)同發(fā)力的系統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)在明確主體責(zé)任、分門別類歸納項(xiàng)目問題后,提升了推動(dòng)處置效率,也有積極復(fù)工成果。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言,類似鄭州這種一城一策“保交樓”具體舉措的落地實(shí)施,也有助于化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和提振市場(chǎng)信心。

“組合拳”化解爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)

今年第三季度,鄭州市為化解停工項(xiàng)目問題樓盤,建立了由市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)任雙組長(zhǎng)的高位推進(jìn)機(jī)制和市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)分包化解機(jī)制。

為有序推進(jìn)化解工作,鄭州還實(shí)施“統(tǒng)貸統(tǒng)還、政府回購、項(xiàng)目并購、破產(chǎn)重組”及設(shè)立地產(chǎn)紓困基金的“4+1”模式,多方籌措資金助企紓困解難。

在攻堅(jiān)“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)30天中,鄭州市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)協(xié)同公安、法院、財(cái)政金融、住房保障等系統(tǒng),多方位解決樓盤復(fù)工難題。

專項(xiàng)行動(dòng)的30天內(nèi),鄭州公安系統(tǒng)圍繞非法集資、偷逃稅款、挪用資金、騙貸等常見涉房領(lǐng)域犯罪開展調(diào)查取證。共約談147家停工項(xiàng)目企業(yè)562家次,累計(jì)受理房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯罪案件50起,立案?jìng)赊k31起,采取強(qiáng)制措施37人,限制出境人數(shù)250人,促成資金回?cái)n85.06億元。

鄭州法院系統(tǒng)也構(gòu)建了“一樓盤一法官”工作模式,主動(dòng)對(duì)接各級(jí)專班,共解封相關(guān)項(xiàng)目37個(gè),土地21宗,解封資金8.62億元,并將符合破產(chǎn)條件的11個(gè)項(xiàng)目公司全部導(dǎo)入破產(chǎn)重整程序。

資金是房企復(fù)工受困的難點(diǎn),也是鄭州系統(tǒng)紓困模式中的重點(diǎn)。鄭州住房保障系統(tǒng)積極申請(qǐng)國家專項(xiàng)借款,獲得首批70億元專項(xiàng)借款資金支持,是全國爭(zhēng)取到專項(xiàng)借款支持最多的城市,目前70億元專項(xiàng)借款已經(jīng)足額撥付至具體項(xiàng)目的政府監(jiān)管賬戶。

據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)主介紹,國家保交付專項(xiàng)借款由國開行提供,地方政府借入、使用及償還。除此之外,商業(yè)銀行也需要按照1:2的比例為項(xiàng)目提供貸款,以后續(xù)建設(shè)所需資金缺口較大的啟福城為例,獲得了國開行5.15億元借款,涉及5千余套住宅,還需銀行配資10.3億元貸款。

知情人士對(duì)界面新聞表示,鄭州有項(xiàng)目確實(shí)收到了國開行的資金劃撥,比如融創(chuàng)中原大觀第一批1.45億的借款已到賬,但銀行配資方面需要開發(fā)商提供抵押物才能放款,目前還在溝通中。

據(jù)了解,鄭州目前已落地4個(gè)項(xiàng)目18.7億元銀行配資,批復(fù)7個(gè)項(xiàng)目13.24億元銀行配資,正在審核17個(gè)項(xiàng)目36.4億元銀行配資。

同時(shí),中原銀行提供“保交樓”專項(xiàng)貸款授信額度50.1億元,撥付平臺(tái)公司32.6億元,推動(dòng)鄭州銀行專項(xiàng)借款配資已過會(huì)審批56.92億元,投放18.42億元。

另外,鄭州此前設(shè)立的百億地產(chǎn)紓困基金已確定落地項(xiàng)目8個(gè),如建業(yè)金融島寫字樓項(xiàng)目、錦藝金水灣、永威滟瀾庭、永威西郡、錦藝四季城、裕華城等,涉及總投資27億元。

購買存量住宅作為人才公寓,也是鄭州為紓困房地產(chǎn)行業(yè)的一種方式。過去一個(gè)月間,鄭州市政府已首批購買人才公寓2萬間,涉及金額57億元,正在按建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)陸續(xù)撥款。

房企瘦身自救

在鄭州為問題項(xiàng)目紓困的過程中,也對(duì)房企提出了“砸鍋賣鐵保交樓”的瘦身自救要求,督促企業(yè)通過處置未開發(fā)土地、在建項(xiàng)目和資產(chǎn)、公司股權(quán)等方式瘦身自救、斷臂求生。

過去一個(gè)月,鄭州全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過瘦身自籌資金125億元,涉及78個(gè)項(xiàng)目。其中,通過優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵押借款21.86億元,通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)2.4億,通過退還土地變現(xiàn)1.2億,其他渠道獲取資金92.4億元,有效推動(dòng)了停工項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

從多家在鄭房企近期動(dòng)作來看,配合“保交樓”專項(xiàng)行動(dòng)成為重點(diǎn)。

融創(chuàng)、恒大等全國性房企在鄭州的項(xiàng)目開始更新家書,匯報(bào)工程進(jìn)度,鄭州多家本土房企也動(dòng)作頻頻。

建業(yè)地產(chǎn)與中建七局、中天建設(shè)、筑友集團(tuán)等主要戰(zhàn)略合作總包單位就工程款支付、結(jié)算辦理、復(fù)工復(fù)產(chǎn)等“保交樓”推進(jìn)工作協(xié)商達(dá)成一致,簽署了相關(guān)協(xié)議。

今年前8個(gè)月,建業(yè)地產(chǎn)共分期分批交付44個(gè)項(xiàng)目,交付面積304萬平方米,交付18292套,其中實(shí)現(xiàn)提前交付2106套。

正商集團(tuán)官微透露,截至9月30日,正商集團(tuán)已按期交付房屋26214套,包括鄭州正商禎瑞上境、鄭州正商匯航佳苑、鄭州正商博雅華庭、鄭州正商中州城美譽(yù)銘筑等項(xiàng)目。

鄭州鑫苑集團(tuán)也披露,9-10月份計(jì)劃交付鄭州名城二期北、成都鑫苑城、青島龍璽、佛山鑫苑城二期等項(xiàng)目,交付戶數(shù)近4000戶,預(yù)計(jì)交付面積超過30萬平米。

另一家鄭州本土房企康橋集團(tuán)在9月29日與信達(dá)系簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。信達(dá)投資、信達(dá)地產(chǎn)擬聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)共同發(fā)起設(shè)立康橋集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目保交付專項(xiàng)紓困基金,對(duì)其展開一對(duì)一救助。

從房企本身來看,今年“保交樓”逐漸成為穩(wěn)定房地產(chǎn)相關(guān)政策主旋律,不少房企的重點(diǎn)工作也聚焦在“保交樓”方面。

8月中報(bào)季中,多家房企公布了上半年交付數(shù)據(jù)。2022年上半年,碧桂園在214個(gè)城市實(shí)現(xiàn)25萬套房屋如約交付,萬科實(shí)現(xiàn)11.5萬套住宅的平穩(wěn)交付,金科如期完成住宅交付超3萬戶,龍湖上半年交付76個(gè)項(xiàng)目,共計(jì)5.25萬套住宅。

1-8月份,遠(yuǎn)洋完成約2.8萬戶房源的交付;融創(chuàng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)109個(gè)項(xiàng)目、約11.35萬套房源交付;龍光也在10多個(gè)城市共計(jì)完成交付2.7萬套;恒大發(fā)布的8月簡(jiǎn)報(bào)中顯示,截止9月中旬保交樓項(xiàng)目共706個(gè),已復(fù)工項(xiàng)目668個(gè)。

“把有限的資源優(yōu)先集中于‘保交付、保品質(zhì)’?!?/span> 9月28日,旭輝控股董事局主席林中公司內(nèi)部公開信中表示。截至9月30日,旭輝累計(jì)交付近5.3萬套新房。

目前,全國性保交樓專項(xiàng)借款已在沈陽、鄭州等城市落地,接下來還將在更多城市使用。同時(shí)國資平臺(tái)、中國信達(dá)等AMC機(jī)構(gòu)也加快了紓困房地產(chǎn)項(xiàng)目的步伐。

在地方政府層面,河南、浙江等地已設(shè)立了地方紓困基金,在鄭州系列政策組合拳已有階段性成果的當(dāng)下,全國性“保交樓”的效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)。

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