記者 樊旭
9月29日晚間，中國(guó)人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布房地產(chǎn)重磅利好政策——符合條件的城市政府，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求，自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。
根據(jù)政策，“符合條件的城市政府”具體是指，2022年6-8月，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市。根據(jù)易居研究院智庫中心的統(tǒng)計(jì)，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)中，有23個(gè)城市符合此次新政的要求。
其中，一線城市無一入圍；二線城市有8個(gè)，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽；三線城市有15個(gè)，包括泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽和桂林。
“目前看，符合首套房貸利率下調(diào)條件的城市基本集中在三、四線城市和部分二線城市?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。
根據(jù)今年5月央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。目前，5年期以上LPR為4.30%，較去年底的4.65%下行了35個(gè)基點(diǎn)。
貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月19日，已有86城首套房貸利率低至4.10%，但一線城市首套房貸利率平均為4.60%。從媒體報(bào)道來看，一線城市首套房貸利率均是在LPR基礎(chǔ)上上浮一定基點(diǎn)。
按照最新政策，上述符合條件的城市，首套房貸利率或可突破4.1%，繼續(xù)下探。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策針對(duì)的是今年6-8月房?jī)r(jià)比較疲軟的城市，這些城市購(gòu)房者依然認(rèn)為房貸利率過高，所以繼續(xù)降低利率成為大眾的呼聲。此次政策出臺(tái)，勢(shì)必使得銀行的自主權(quán)增大，四季度將迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場(chǎng)交易行情。
央行和銀保監(jiān)會(huì)也在文件中稱：“這一政策措施的出臺(tái)，有利于支持城市政府‘因城施策’用足用好政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。”
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，央行、銀保監(jiān)會(huì)階段性調(diào)整差別化住房信貸政策主要是出于兩方面的考慮。
一方面，近段時(shí)間以來，雖然央行兩次大幅度下調(diào)五年期LPR、大部分城市放松限購(gòu)政策，紓困力度到達(dá)史無前例的程度，但是需求端并沒有得到持續(xù)緩解。房?jī)r(jià)連續(xù)下跌導(dǎo)致購(gòu)房者進(jìn)一步產(chǎn)生對(duì)下跌的預(yù)期，預(yù)期實(shí)現(xiàn)以后又形成新的預(yù)期，疊加開發(fā)商資金鏈緊張因而降價(jià)促銷，兩者形成共振，導(dǎo)致整個(gè)樓市進(jìn)入負(fù)反饋的循環(huán)，這種循環(huán)已經(jīng)導(dǎo)致了市場(chǎng)失靈，光靠政策紓困是沒有辦法緩解的。
“這項(xiàng)政策就是要通過進(jìn)一步降低利率，降低購(gòu)房成本特別是首套房，扭轉(zhuǎn)大家對(duì)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期導(dǎo)致剛性需求不愿意入市從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌的態(tài)勢(shì)?！?/p>
另一方面，李宇嘉說，盡管房貸利率（包括二套房）已經(jīng)降到5%以下，但是顯著高于五年期存款利率，“對(duì)于很多人來說，房貸利率還比固收類的理財(cái)產(chǎn)品還要高，而且買了房房?jī)r(jià)還會(huì)下跌，還要承擔(dān)高利率，這個(gè)是非常不劃算的，這也是為什么要調(diào)整利率的一個(gè)重要原因?！?/p>
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，截至8月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月累計(jì)負(fù)增長(zhǎng)，且降幅連續(xù)擴(kuò)大。商品房銷售面積連續(xù)7個(gè)月累計(jì)負(fù)增長(zhǎng)，降幅連續(xù)5個(gè)月超過20%。