文|雷達財經(jīng) 孟帥
編輯|深海
9月29日，港股又迎來一家物業(yè)管理類型的上市公司，而這家物管公司正是脫胎于國內(nèi)頭部房地產(chǎn)企業(yè)萬科集團的萬物云。不過，公司上市即出現(xiàn)破發(fā)。
而這背后，萬物云的毛利率指標也不容樂觀。2019年至2021年期間，萬物云的毛利率指標一直沒能突破19%，而與上市物企去年29.1%的毛利率均值相比，萬物云也存在不小的差距。
與此同時，由萬科物業(yè)改名而來的萬物云，其科技成色仍有待進一步檢驗。2019年至2021年，萬物云研發(fā)開支費用占總營收的比重始終沒有超過2%。此外，萬物云去年與科技相關業(yè)務的營收占總營收的比重也相對較低。
年內(nèi)港股最大IPO上市首日破發(fā)
9月29日，萬物云正式在港交所掛牌上市。值得一提的是，此次萬物云上市是截至目前港股年內(nèi)最大的新發(fā)IPO，萬物云也成為了今年第6個成功敲響港交所上市鐘聲的物業(yè)企業(yè)。
在此之前，萬物云曾獲得過數(shù)輪融資。天眼查顯示，2016年年初，萬物云獲得來自本家萬科集團的戰(zhàn)略投資。一年之后，萬科又在2016年的年報中披露了萬物云新一輪的融資信息。彼時，博裕資本及58集團成為了萬物云新一輪的戰(zhàn)略投資者。此后，萬物云便在長達5年的時間里再未披露過融資相關的消息。
去年11月，萬科對外官宣了分拆萬物云赴港上市的消息，自此萬物云開啟了緊鑼密鼓的上市進程。時間轉(zhuǎn)而來到今年4月，萬物云向港交所正式遞交招股書，由中信證券、花旗、高盛擔任其聯(lián)席保薦人。3個多月后，萬物云的上市申請獲得證監(jiān)會的核準。9月1日，萬科分拆萬物云境外上市通過港交所聆訊。
眼下，萬物云沖擊上市的旅程終于塵埃落定。據(jù)了解，萬物云此次IPO吸引到了包括淡馬錫、瑞銀資管、中國城通控股以及旗下的中國國有企業(yè)混合所有制改革基金、潤暉投資等在內(nèi)的基石投資人。前述基石投資者的投資總額達到21.63億港元，占到此次募資總額的37.56%。
雖然萬物云正式邁入資本市場的步伐相對較晚，但根據(jù)弗若斯特沙利文的資料顯示，若按基礎物業(yè)管理服務的收入計算，萬物云于2021年在中國物業(yè)管理服務市場中已位列第一，享有4.28%的市場份額。
不過，叩響港交所大門的萬物云，并未在上市首日迎來開門紅，開盤即跌破發(fā)行價。截至當天收盤，萬物云報收46港元/股，下跌6.79%，最新市值為536.88億港元。
事實上，在外界不少人看來，萬物云選擇此時上市并非是最好的時機。受房地產(chǎn)行業(yè)及疫情的雙重影響，物業(yè)管理行業(yè)的整體增速有所放緩，利潤承壓；另一方面，隨著市場回歸理性，物管企業(yè)蜂擁上市的熱潮逐漸退去，當下物業(yè)股的整體表現(xiàn)較為低迷，年內(nèi)多家上市的物企股價破發(fā)。此前萬物云的估值曾一度突破千億大關，但當前的環(huán)境之下，萬物云的估值已大不如前。
不過，對于萬物云在資本市場上的表現(xiàn)，萬科集團董事會主席郁亮則顯得比較淡定。此前萬科8月舉辦的中期業(yè)績會上，郁亮就曾表示，萬物云從萬科分拆獨立上市并不是賣豬仔，不是等它有個好價錢就把它賣掉，而是希望借上市幫萬物云獲得更廣闊的發(fā)展空間。
此次上市的IPO儀式上，郁亮又表態(tài)稱，萬科并不在意萬物云上市時估值的高低，而是更在意其未來的長期表現(xiàn)。此番萬物云上市，獲得了眾多投資者的支持，其中包括一些長線價值的投資人。他相信，站在新起點上的萬物云，將會獲得更大的發(fā)展空間，時間會證明萬物云的價值。
投資者互動平臺上，有投資者問到，萬物云的上市能為萬科帶來什么收益。對此，萬科董秘答復稱，公司希望萬物云通過上市獲得更多發(fā)展空間，通過資本市場助力業(yè)務更好的發(fā)展，成為開發(fā)、經(jīng)營、服務并重的重要一環(huán)。
毛利率低于上市物企均值
伴隨著正式邁入港股的步伐，萬物云近年來的經(jīng)營情況也逐漸清晰。根據(jù)港交所披露的萬物云聆訊后資料集顯示，2019年至2021年，萬物云分別錄得139.27億元、181.45億元、237.05億元的收入，年復合增長率為30.46%。
值得一提的是，雖然萬物云從萬科分拆獨立上市，但萬科集團目前仍舊是萬物云的最大單一客戶。2019年到2021年，萬物云來自萬科集團的銷售收入分別為17.7億元、27.99億元及38.21億元，占總營收的比重分別為12.7%、15.4%和16.1%，呈現(xiàn)出逐年遞增的趨勢。
同期，萬物云的期內(nèi)利潤分別為10.40億元、15.19億元、17.14億元，其中萬物云去年期內(nèi)利潤的增速為12.87%，相較上一年同期46%的增速明顯有所放緩。
與此同時，萬物云的毛利率指標從2019年的17.7%上漲至2020年的18.5%，又在2021年跌至17%，不及2019年的毛利率水平。今年第一季度，萬物云的毛利率指標再度下降至14.5%，與上年同期相比下降0.2個百分點。
據(jù)中指研究院發(fā)布的《2022中國物業(yè)服務上市公司TOP10研究成果》數(shù)據(jù)顯示，去年物業(yè)服務上市公司的毛利率均值為29.1%。相比之下，萬物云的毛利率較低，其毛利率水平約為均值的2/3。
就第一季度毛利率指標的下降，萬物云在聆訊后資料集中解釋稱，主要是因為春節(jié)前后對居住相關資產(chǎn)服務、物業(yè)及設施管理服務及開發(fā)商增值服務等若干服務條線的需求較低，導致產(chǎn)生的收入減少，但成本結(jié)構(gòu)相對固定。
早在今年3月萬科舉行的業(yè)績會上，萬物云CEO朱保全就曾提到有關萬物云毛利率的話題。彼時，朱保全表示，從已上市的物業(yè)公司情況來看，就毛利率而言，大概可以分為兩個陣營，一類是在15%左右，一類是在30%左右。萬物云的毛利率在15%左右，從分析師的報告來看，15%左右是一個合理區(qū)間。
朱保全還指出，物業(yè)服務屬于民生行業(yè)，因而構(gòu)筑信任關系遠比毛利率指標重要。另外，在商業(yè)領域所有的合同締約都是以客戶能接受的毛利基礎之上實現(xiàn)的。
“云”科技屬性仍有待檢驗
萬物云的發(fā)展最早可以追溯至1990年，彼時萬物云還未從萬科體系中拆分出來，只是隸屬于萬科集團旗下的一個物業(yè)服務板塊。以此計算，萬科在物業(yè)領域已有32年的發(fā)展歷史，而萬科當初之所以要推出物業(yè)管理業(yè)務，一定程度上是因為受到SONY售后服務的啟示。在此契機之下，深圳天景花園成為了萬科物業(yè)接管的首個服務項目。
兩年過后，萬科物業(yè)開始了公司化的運作。到了2009年，萬科特意成立了物業(yè)事業(yè)部。時隔六年之后，萬科物業(yè)開啟全面市場化的道路，并于2016年6月成功摘得“中國物業(yè)服務百強企業(yè)”第一名的桂冠。經(jīng)過多年的發(fā)展，萬科物業(yè)的營收在2018年成功突破百億，一舉成為行業(yè)內(nèi)首個實現(xiàn)該成就的物業(yè)企業(yè)。
2020年10月末，萬科物業(yè)正式更名為萬物云，萬物云的宗旨是致力于提供空間科技服務。萬物云名稱中的“云”字，也預示著萬科物業(yè)在傳統(tǒng)物業(yè)領域之外被賦予了更多的科技屬性。
在談到公司的品牌從萬科物業(yè)升級為萬物云時，朱保全拿Google到Alpha、鏈家到貝殼的轉(zhuǎn)變作為類比，他認為未來萬物云的競爭對手已不再是傳統(tǒng)的物業(yè)企業(yè)，而是科技公司的下沉。
官網(wǎng)顯示，萬物云下設有物業(yè)服務、居住消費服務、智慧空間服務、企業(yè)服務、供應鏈服務五大板塊。其中，物業(yè)服務業(yè)務可以提供住宅物業(yè)、商寫物業(yè)、城市與街道物業(yè)相關的服務；居住消費服務業(yè)務包含二手房租售及新房置業(yè)、房屋裝修與美居煥新兩個業(yè)務；智慧空間服務方面則涵蓋智慧社區(qū)、智慧城市、智慧工地三個部分。
傍上了“云”的概念，萬物云的科技屬性成色到底如何？截至今年第一季度末，萬物云負責研發(fā)及技術實施的內(nèi)部團隊的規(guī)模為464人。
2019年至2021年，萬物云用于研發(fā)的開支費用分別為2.04億元、2.5億元、3.74億元，這部分開支主要用于支付給研發(fā)人員的工資、外包研發(fā)服務開支及設備折舊和攤銷。但與總營收相比，萬物云研發(fā)費用占總營收的比重始終沒有超過2%。2019年至2021年，研發(fā)費用占萬物云總營收的比重分別為1.46%、1.38%、1.58%。
再以2021年的經(jīng)營情況為例，萬物云在這一年共計斬獲下高達237.05億元的營收。具體來看，來自社區(qū)空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務及AIoT及BPaaS解決方案服務的收入分別為131.61億元、86.93億元、18.5億元，分別貢獻了總營收的55.5%、36.7%、7.8%。萬物云與科技屬性關聯(lián)的業(yè)務占總營收的比重，仍有較大的提升空間。
據(jù)了解，此次萬物云上市募集的56億港元，一部分將投入到與云相關的科技業(yè)務，其中約25%將用于投入AIoT及BPaaS解決方案的開發(fā)，約20%將用于孵化萬物云生態(tài)系統(tǒng)。
此番從萬科分拆獨立上市，為萬物云開啟了一個全新的篇章。然而，萬物云上市之后，仍需面對當前二級市場上的嚴峻考驗。未來是否會如郁亮所說的那樣，“時間會證明萬物云的價值”？雷達財經(jīng)將持續(xù)關注。