記者 | 黃昱
深圳2022年第三批集中供地收官。
9月28日下午，深圳第三批集中供地結(jié)果出爐，推出的7宗地塊中，一宗光明地塊由于無人報(bào)名而流拍，4宗底價(jià)成交，2宗達(dá)到最高限價(jià)成交，總土拍金額達(dá)到106.38億元，總成交建筑面積達(dá)110.65萬平方米。
從拿地房企來看，此次土拍繼續(xù)延續(xù)了央企、國企包攬的局面，深圳地鐵以底價(jià)拿下坪山區(qū)三宗地塊，總拿地金額達(dá)60.38億元，是本次土拍中拿地宗數(shù)以及拿地金額最高的企業(yè)。
招商蛇口以15億元底價(jià)拿下龍華一宗地塊，華潤置地以最高限價(jià)27.5億元+競配建1600平米保障住房拿下寶安地塊，東方資產(chǎn)旗下深圳市坂騰發(fā)展有限公司以3.47億元最高限價(jià)+競配建1.56萬平方米保障性住房最高限制面積拿下龍華一地塊。
中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫對界面新聞表示，因?yàn)橄拗茥l件比較多，加上當(dāng)前市場行情，參與競投還是以國央企為主，一方面是支撐房地產(chǎn)市場，另一方面是對保障性租賃住房建設(shè)的支持，在進(jìn)行商業(yè)行為的同時(shí)，更多的履行社會(huì)責(zé)任。
近些年深圳地鐵加大了拿地規(guī)模，去年11月深圳第三批集中供地中，深圳地鐵也以178.51億元總價(jià)拿下5宗地塊。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳地鐵拿地增加，一方面與地塊有關(guān)，此次有地塊是上蓋綜合開發(fā)。同時(shí)，近期廣州地鐵、杭州地鐵等都有大規(guī)模拿地的案例。
他進(jìn)一步表示，地鐵集團(tuán)越來越成為地方土地市場的生力軍。一方面，區(qū)域綜合開發(fā)越來越成為土地出讓的重點(diǎn)；另一方面，熱點(diǎn)城市地鐵進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)階段，房地產(chǎn)給地鐵建設(shè)輸血，已經(jīng)成為地鐵開發(fā)的主要支撐；再次，國企或政府平臺(tái)中，地鐵的實(shí)力相對雄厚，生地拿下，地鐵開通后賣房子，溢價(jià)比較高。
深圳第三批集中供地掛牌的7宗地塊未有南山、福田等核心區(qū)域，包括寶安1宗、龍華2宗、光明1宗地、坪山3宗地，總土地面積49.51萬平方米，總建筑面積122.10萬平方米，掛牌起始價(jià)合計(jì)117.97億元。
從供地?cái)?shù)量來看，此次土拍延續(xù)了多批次供地，每一批供地?cái)?shù)量減少的原則。李宇嘉表示，此次土拍延續(xù)了今年以來“多批供應(yīng)、小步快跑”的供地原則，與當(dāng)前開發(fā)商整體拿地信心較弱，減少供地?cái)?shù)量以提振市場信心有關(guān)。
盡管樓市仍未復(fù)蘇，但深圳此番土拍仍然延續(xù)了此前嚴(yán)格的土拍規(guī)則，堅(jiān)持房地聯(lián)動(dòng)，明確普通商品住房的最高銷售限價(jià)，繼續(xù)沿用“三限雙競+搖號(hào)”的方式掛牌出讓，初始建設(shè)公共住房、競價(jià)達(dá)到地價(jià)最高溢價(jià)后競建設(shè)保障性租賃住房。
不過與前兩批次相比，初始建設(shè)的公共住房類型除了保障性租賃住房、公共租賃住房外，還增加了安居型商品房。
李宇嘉表示，無償移交政府的公共租賃住房和企業(yè)自持的保障性租賃住房占比在20%-30%之間。既滿足了二次房改要求的公共住房規(guī)模，又適當(dāng)調(diào)整這一比例，再加上達(dá)到保租房自持高限后搖號(hào)，以及增加安居房這個(gè)公共住房品種的規(guī)模，這些都是給開發(fā)商讓利。
為提升房企的拿地?zé)崆?，深圳還調(diào)高了部分地塊的最高銷售限價(jià)，以擴(kuò)大房企的盈利空間。
具體來看，銷售限價(jià)上調(diào)幅度最大的是光明馬田A629-1340宗地，該地塊位于六號(hào)線薯田埔站附近，限價(jià)4.72萬/平方米，比去年同片區(qū)地塊的最高限價(jià)上漲了約5000元/平方米。盡管如此，謹(jǐn)慎拿地的房企還是不為此買單。
上調(diào)最高銷售限價(jià)的還有兩宗位于坪山坑梓街道的地塊，均比去年同區(qū)域出讓的地塊上漲1100元/平方米，最高銷售均價(jià)達(dá)3.53萬元/平方米；寶安福海地塊比去年限價(jià)上漲2250元/平方米，最高銷售均價(jià)達(dá)到約4.8萬元/平方米。
寶安福海地塊的總建筑面積約為13萬平方米，掛牌起始價(jià)約為24億元，需初始建設(shè)無償移交政府的公共租賃住房建筑面積達(dá)到1.14萬平方米。
若以華潤置地最終的27.5億元+競配建1600平米保障住房拿地成本計(jì)算，該地塊可售樓面價(jià)約為2.35萬元/平方米，參照4.8萬元/平方米的最高銷售均價(jià)，還是具有可觀的盈利空間。
本次土拍中，競爭最為激烈的當(dāng)屬龍華A922-0824宗地，共有9家房企參與競拍，最終由深圳市坂騰發(fā)展有限公司搖得。
該地塊體量不大，總建筑面積只有約5.5萬平方米，且住宅部分?jǐn)M建設(shè)成為安居型商品房，平均銷售價(jià)格不高于2.68萬元/平方米。
處于同一片區(qū)的龍華福城A922-0823地塊的銷售限價(jià)則達(dá)到為5.36萬元/平方米，為本次土拍最高限價(jià)地塊。該地塊總建筑面積約為9.5萬平方米，起拍價(jià)約為15億元，最終由招商蛇口以底價(jià)拿下 。
李宇嘉指出，深圳土地的公共屬性越來越強(qiáng)，這是從高位回歸理性，也是房地產(chǎn)回歸公共服務(wù)融資，與區(qū)域開發(fā)、軌道開發(fā)協(xié)同發(fā)展的表現(xiàn)，更是地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)的表現(xiàn)。
土地市場回歸理性，并通過限定房價(jià)，引導(dǎo)預(yù)期，為后續(xù)房價(jià)穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。深圳出讓土地時(shí)就限定了未來房價(jià)的水平，具有價(jià)格錨定效應(yīng)，引導(dǎo)市場價(jià)格向錨定價(jià)格靠攏。