文|獵云網(wǎng) 韓文靜
去年的時(shí)候，萬物云CEO朱保全還曾表示上市不是個(gè)必要?jiǎng)幼鳎骸吧硖庉p資產(chǎn)服務(wù)業(yè)，且有充沛的經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流，我們本不需要上市，更不需要融資?！?/p>
一邊說本不需要上市，而另一邊，萬物云距離IPO只差了臨門一腳。
9月28日，萬科發(fā)布關(guān)于萬物云境外上市全球發(fā)售及最終發(fā)售價(jià)范圍的公告，顯示最終發(fā)售價(jià)格為每股49.35港元，將于9月29日在港交所掛牌上市。
按此發(fā)售價(jià)計(jì)算，萬物云募資凈額約為56億港元。
萬物云香港公開發(fā)售獲認(rèn)購(gòu)0.82倍，國(guó)際發(fā)售的股份已獲超額認(rèn)購(gòu)，約為可供認(rèn)購(gòu)1.05億股的3.3倍以上，國(guó)際發(fā)售股份的最終數(shù)目為1.07億股，相當(dāng)于全球發(fā)售項(xiàng)下發(fā)售股份總數(shù)的91.83%。
倘全球發(fā)售按最終發(fā)售價(jià)格進(jìn)行，緊隨全球發(fā)售完成后的萬物云市值將約為575.98億港元。
此前市場(chǎng)預(yù)估萬物云的市值將達(dá)千億，如今看來，萬物云的市值也遠(yuǎn)低于此前的估值。萬物云選擇上市的時(shí)點(diǎn)，并非物業(yè)管理股估值的高潮期。
不過，即便物業(yè)板塊市場(chǎng)低迷，但從萬物云的基石投資人來看，其依然獲得了資本市場(chǎng)的肯定，淡馬錫、瑞銀資管、中國(guó)誠(chéng)通、潤(rùn)暉投資、UBS等，都是國(guó)內(nèi)外知名投資人。
穩(wěn)坐物業(yè)江湖“老二”，萬物云批量造富
得益于萬科系的加持，萬物云的基石投資者陣容堪稱豪華。
萬物云本次IPO受到了7名基石投資者的支持，包括淡馬錫、中國(guó)誠(chéng)通、中國(guó)國(guó)有企業(yè)混合所有制改革基金、UBS等，合共認(rèn)購(gòu)2.8億美元的發(fā)售股份。
如果按照估算，萬物云市值有可能超過碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)，在港股上市物企中排名第二位，僅次于華潤(rùn)萬象生活。
從港股上市物企現(xiàn)狀來看，截至9月28日午間，華潤(rùn)萬象生活的總市值約697.30億港元，碧桂園服務(wù)的總市值約425.01億港元，中海物業(yè)總市值約238.95億港元，保利物業(yè)總市值約239.59億港元，恒大物業(yè)總市值約248.65億港元……
脫胎于房地產(chǎn)開發(fā)的物管行業(yè)，雖然在營(yíng)收上與母公司相差甚遠(yuǎn)，但其市盈率則相比于母公司更為可觀。萬物云目前的市盈率約33倍，雖然不及物業(yè)股巔峰時(shí)期超50倍的平均市盈率水平，但仍然高于當(dāng)前物管上市企業(yè)平均市盈率不足10倍的水平。
萬物云由萬科物業(yè)更名而來，是萬科體系內(nèi)除住宅開發(fā)外，較為賺錢的公司之一。
2019年-2021年，萬物云的收入由2019年的139.27億元增加30.3%至2020年的181.45億元，并進(jìn)一步增加30.6%至2021年的237.04億元。2022上半年，萬物云營(yíng)收增38%至143.5億。
相對(duì)應(yīng)的，萬物云的年內(nèi)利潤(rùn)分別為10.40億元、15.19億元、17.14億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為28.37%，三年內(nèi)凈利潤(rùn)累計(jì)超40億元。
2020年被稱之為“物管行業(yè)元年”，這一年共有18家物管企業(yè)上市，恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)等多家物企紛紛登上港交所。一個(gè)嶄新的賽道在短短幾年之間變成了風(fēng)口，物企市值一度遠(yuǎn)超過母公司。
也正是這一年，萬科物業(yè)更名為萬物云。然而在物管行業(yè)的風(fēng)口期，對(duì)于分拆物業(yè)上市的安排，萬科方面卻表示“不著急”，直到去年11月，萬科才宣布擬分拆萬物云擬赴港上市。
盡管IPO姍姍來遲，但2021年萬物云在中國(guó)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)中排名第一，占有4.28%的市場(chǎng)份額，不影響萬物云行業(yè)帶頭大哥的身份。
伴隨著萬物云的成功上市，造富神話也開始上演。超300位獲得股權(quán)激勵(lì)的員工身家飆升，平均身價(jià)超千萬，一舉實(shí)現(xiàn)“財(cái)富自由”。
萬物云對(duì)員工一直比較大方，數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，萬物云3年共計(jì)派息41.02億元，而這三年萬物云利潤(rùn)合計(jì)也只有42.73億元，意味著幾乎把近三年的利潤(rùn)都用來了分紅。
根據(jù)招股書，萬物云通過設(shè)立睿達(dá)第一到第五有限公司，作為其境外員工持股平臺(tái)，共計(jì)持股8.57%。
此外，截至最后實(shí)際可行日期，員工持股平臺(tái)合共直接持有獎(jiǎng)勵(lì)相關(guān)股份合共為7000萬股股份，并已授予394名參與者。
若按照49.35港元的最終上市定價(jià)，萬物云員工持股計(jì)劃對(duì)應(yīng)市值49.36億元，394名員工的人均財(cái)富高達(dá)1252.67萬元。
除了個(gè)人，機(jī)構(gòu)也賺得盆滿缽滿。進(jìn)場(chǎng)較早的58同城和博裕資本，也獲得了令人眼紅的回報(bào)。
2017年，58.com和Boyu Capital增資入股，成為萬物云的股東。當(dāng)年，博裕資本以15億元認(rèn)購(gòu)萬科物業(yè)25%股權(quán)，58同城以3億元認(rèn)購(gòu)5%股權(quán)。
2021年11月，博裕資本卻通過Radiant Sunbeam Limited將萬物云7.6%股權(quán)轉(zhuǎn)給瑞軒、睿達(dá)第三有限公司、珠海達(dá)豐，總對(duì)價(jià)69.96億元；
與此同時(shí)，58集團(tuán)姚勁波通過旗下的Dream Landing HoldingsLimited向海南云勝轉(zhuǎn)讓2.14%的股權(quán)，對(duì)價(jià)19.91億元。
經(jīng)過本次減持，博裕資本持股降至17.14%，58集團(tuán)降至2.86%；兩家套現(xiàn)總計(jì)約90億元。短短五年時(shí)間，博裕資本和58同城獲得了數(shù)倍乃至十倍以上的回報(bào)。如今隨著萬物云的上市，這兩家機(jī)構(gòu)還將再賺一筆。
“差市場(chǎng)結(jié)交真朋友”，打科技牌逆勢(shì)IPO
萬物云上市前夕，朱保全在社交媒體上寫道，“差市場(chǎng)結(jié)交真朋友”。這句話是不爭(zhēng)的事實(shí)，如今上市或許并非最佳時(shí)機(jī)，物業(yè)行業(yè)的高光時(shí)刻已過。
從去年下半年開始，隨著物業(yè)資本市場(chǎng)迅速降溫進(jìn)入“寒冬”，已經(jīng)上市的物業(yè)類公司，整體的資本表現(xiàn)開始展現(xiàn)出疲態(tài)。
中物研協(xié)數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，59家上市物企市盈率PE均值首次跌破十倍，僅剩8.0倍。
自從去年年底，萬科公布將萬物云推上資本市場(chǎng)的計(jì)劃以后，對(duì)其上市時(shí)間節(jié)點(diǎn)不佳的質(zhì)疑就不絕于耳。此前市場(chǎng)預(yù)估萬物云的市值將達(dá)千億，當(dāng)下預(yù)計(jì)上市市值縮水了大半。
物業(yè)向來被看作是一個(gè)沒有科技含量、效率低的行業(yè)，未來頭部物業(yè)的競(jìng)技場(chǎng)勢(shì)必會(huì)要圍繞科技、數(shù)字等維度展開。
朱保全曾公開表示“我們把傳統(tǒng)的物業(yè)管理或者資產(chǎn)服務(wù)定義為空間科技服務(wù)?？萍?、云服務(wù)是萬物云未來重倉(cāng)投資的方向?！?/p>
萬物云的破局點(diǎn)在科技，近年來，萬物云不斷強(qiáng)調(diào)自身的科技屬性，試圖跳出物業(yè)這一單一概念范疇。
目前，公司的三大業(yè)務(wù)包含社區(qū)空間服務(wù)、商企和城市空間服務(wù)、AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)，被稱作萬物云的三駕馬車。
相對(duì)應(yīng)的是，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)仍占據(jù)萬物云的營(yíng)收絕對(duì)占比。自2019年、2020年及2021年，公司物業(yè)服務(wù)占同年總收入的70.5%、72.5%及70.2%。
2019年、2020年及2021年，AIoT及BPaaS解決方案屬業(yè)務(wù)的營(yíng)收分別為8.06億、10.33億和18.5億，占比分別為5.8%、5.7%和7.8%。
在2022年萬科中期業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮解釋稱，“萬科分拆萬物云上市不是‘賣豬仔’，叫個(gè)好價(jià)錢就把它賣掉，而是希望通過上市獲得更大的發(fā)展空間。”
今年上半年萬物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入143.5 億元，同比增長(zhǎng)38.2%。
其中，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入80.8 億元，占比56.3%，同比增長(zhǎng)34.8%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入51.1億元，占比 35.6%，同比增長(zhǎng)39.7%；AIoT及BPaaS 解決方案服務(wù)收入 11.6億元，占比8.1%，同比增長(zhǎng)59.0%。
AIoT及BPaaS板塊的收入貢獻(xiàn)的逐年增加，也使得萬物云在打科技牌的時(shí)候多了些底氣。不過相比傳統(tǒng)兩大業(yè)務(wù)而言，AIOT以及BPaaS解決方案創(chuàng)造的營(yíng)收占比仍然很低，在物管行業(yè)步入疲態(tài)的大環(huán)境下，萬物云的科技故事想要打動(dòng)資本市場(chǎng)，依然存在一些不確定性。