記者 | 王婷婷
9月23日，上海開(kāi)啟了今年的第三輪集中供地。
本輪共出讓35幅地塊（含４幅城改地與1幅商住辦綜合地），涉及上海13個(gè)區(qū)，總出讓面積約184.87萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)達(dá)1030.45億元。
在土拍第一天，共成交27宗宅地，成交總價(jià)超760億元。 其中，3宗達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入一次書(shū)面報(bào)價(jià)階段，1宗以高溢價(jià)成交。另有19幅涉宅地和4宗地城中村舊改地塊地價(jià)成交。其余地塊將在9月26日和27日繼續(xù)競(jìng)拍。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析，從成交結(jié)果以及房企參拍積極性來(lái)看，上海第三次土拍市場(chǎng)分化明顯，本次土拍中央國(guó)企仍表現(xiàn)積極，聯(lián)合拿地有上升趨勢(shì)。
本次土拍首宗出讓的徐匯區(qū)龍華街道188S-B-3地塊，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)多輪競(jìng)價(jià)后最終由保利發(fā)展聯(lián)合體拿下。
該地塊共有多組競(jìng)買(mǎi)人參拍，分別是保利發(fā)展聯(lián)合體、招商蛇口、廈門(mén)國(guó)貿(mào)和象嶼聯(lián)合體。歷經(jīng)21輪競(jìng)價(jià)后，3號(hào)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)35.64億元到達(dá)中止價(jià)，進(jìn)入一次書(shū)面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。
最終，2號(hào)競(jìng)買(mǎi)人保利發(fā)展&西岸開(kāi)發(fā)以最小平均價(jià)差競(jìng)得地塊，成交價(jià)36.01億元，溢價(jià)率9.13%，成交樓板價(jià)73019元/平方米。
這宗地地塊起始價(jià)33億元，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)123000元/平方米，未來(lái)預(yù)計(jì)提供約461套房源。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，徐匯濱江已屬市區(qū)范圍內(nèi)優(yōu)質(zhì)地段，經(jīng)多年發(fā)展，商務(wù)、商業(yè)氛圍日趨濃厚，板塊內(nèi)高端小區(qū)氛圍早已形成，且新盤(pán)和二手房之間倒掛明顯，保利拿下這幅地塊既是非常好的補(bǔ)倉(cāng)機(jī)會(huì)，也能有一定利潤(rùn)。
徐匯區(qū)的另一宗華涇鎮(zhèn)地塊競(jìng)拍熱度稍減，現(xiàn)場(chǎng)吸引兩組競(jìng)買(mǎi)人，分別是保利發(fā)展、招商蛇口&徐匯城投聯(lián)合體，后者成為最終地塊擁有人。
經(jīng)22輪競(jìng)價(jià)后，招商蛇口聯(lián)合體以22.6億元拿得該地塊，溢價(jià)率6.3%，未觸發(fā)中止價(jià)，成交樓板價(jià)49964元/平方米，該地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為81000元/平方米。
普陀區(qū)的桃浦科技智慧城地塊由寶華企業(yè)與金茂競(jìng)爭(zhēng)，最終寶華以56.045億元、溢價(jià)率9.46%拿下。地塊成交樓板價(jià)47751元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)83000元/平方米。
在今年上海的第二輪供地中，寶華集團(tuán)曾以11.72億元競(jìng)得桃浦科技智慧城一宗地塊，金茂在該板塊也以35.29億元成功斬獲一幅地。
位于寶山區(qū)的羅店鎮(zhèn)美羅家園地塊以9.31%溢價(jià)成交，共吸引三組買(mǎi)家，即保利發(fā)展、蘇州象嶼和華麗家族。該地塊最終競(jìng)得人為天安&蘇州象嶼，成交總價(jià)11.239億元，成交樓板價(jià)20199元/平方米。
從競(jìng)拍情況來(lái)看，對(duì)比今年前兩輪土拍，今日土拍的參拍房企數(shù)量減少，房企競(jìng)價(jià)也相對(duì)理性冷靜。
盧文曦表示，進(jìn)入下半年，房企所拿地塊無(wú)法在年內(nèi)入市銷(xiāo)售，因此拿地行為會(huì)趨向保守。
本輪供地底價(jià)成交的19宗地塊，也在今日公布了各自的競(jìng)得人。
此次起始價(jià)最高的地塊，是位于靜安中興社區(qū)的一宗綜合地塊，競(jìng)得人是上海北萬(wàn)置業(yè)，地價(jià)達(dá)到120.598億元，設(shè)房地聯(lián)動(dòng)價(jià)133000元/平方米。
據(jù)天眼查app顯示，上海北萬(wàn)置業(yè)的大股東為上海萬(wàn)科，合計(jì)持股比列為70%，靜安區(qū)國(guó)資旗下的上海北方企業(yè)持股30%。
另?yè)?jù)國(guó)家企業(yè)信息系統(tǒng)顯示，上海北萬(wàn)置業(yè)在今年9月15日發(fā)生股東變更，上海萬(wàn)科退出，變更后股東為上海北方企業(yè)和上海靜安國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司，企業(yè)類(lèi)型變更為國(guó)有控股。
另外關(guān)注度較高的徐匯華涇鎮(zhèn)地塊，則由港資嘉華國(guó)際以37.3億獲得，順利取得華之門(mén)首發(fā)綜合體項(xiàng)目。
9月20日，嘉華國(guó)際就曾對(duì)外宣布，擬以聯(lián)合體形式購(gòu)買(mǎi)上海徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)地塊。
位于徐匯最南端的華涇華之門(mén)，在去年就已公布規(guī)劃，地上總開(kāi)發(fā)體量超過(guò)81萬(wàn)平方米，是徐匯區(qū)第二大體量綜合體項(xiàng)目，僅次于香港置地西岸金融城項(xiàng)目的108.7萬(wàn)平體量。
此外，浦發(fā)集團(tuán)以45.37億元競(jìng)得浦東新區(qū)楊思社區(qū)地塊；浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)中社區(qū)地塊由外高橋以24.06億元拿下；周浦鎮(zhèn)地塊則是金橋憑借31.33億元成為其競(jìng)得人。
靜安區(qū)中興社區(qū)兩宗高價(jià)地塊也是底價(jià)成交。其中中興社區(qū)地塊由華發(fā)以80.373億元競(jìng)得，設(shè)房地聯(lián)動(dòng)價(jià)119000元/平方米。
普陀區(qū)桃浦科技智慧城地塊的競(jìng)得人為中環(huán)，成交價(jià)30.5億元，成交樓板價(jià)38872元/平方米，地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)83000元/平方米。
此外4宗分別位于浦東新區(qū)、閔行區(qū)和崇明的城改地塊，最終的競(jìng)得人分別是中建八局、上海地產(chǎn)、上海建工和北蔡新城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)。
對(duì)于本輪供地第一天的拍賣(mài)情況，中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱分析，此輪土拍出現(xiàn)多宗僅一家企業(yè)報(bào)名，且多家企業(yè)報(bào)名地塊也以聯(lián)合體形式，尤其以“頭部企業(yè)結(jié)合地方國(guó)資平臺(tái)”較多，可見(jiàn)近期即便有能力拿地的房企，在資金方面也會(huì)承受一定壓力。
從拿地企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，雖然未改國(guó)央企、地方國(guó)資平臺(tái)及混合所有制企業(yè)為主的局面，但仍有以祥源地產(chǎn)等為代表的民企現(xiàn)身上海土拍。意味著對(duì)上海未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度，才尋求進(jìn)入機(jī)會(huì)。
上海本輪土拍接下來(lái)還有多宗房企會(huì)參與競(jìng)拍的地塊，最終花落誰(shuí)家，將于下周一、周二見(jiàn)分曉。