記者｜王婷婷

國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期還在繼續(xù)，外資參與其中的方式有了新變化。

在戴德梁行日前舉行的網(wǎng)絡(luò)研討會(huì)上，眾多國外投資者表示正重新部署他們的投資組合，并將目光轉(zhuǎn)向另類資產(chǎn)，如物流、數(shù)據(jù)中心、生命科學(xué)和長租公寓等。

據(jù)戴德梁行亞太區(qū)資本市場部區(qū)域董事Gordon Marsden了解，全球投資者在2022年會(huì)適時(shí)謹(jǐn)慎恢復(fù)對亞太地區(qū)的投資布局，并重新部署其投資組合。

根據(jù)投資者意向調(diào)查顯示，隨著傳統(tǒng)行業(yè)從疫情中復(fù)蘇，一些曾被認(rèn)為“難以進(jìn)入、難以退出”的另類資產(chǎn)類別，成為目前投資者關(guān)注的重點(diǎn)。

“我們看到的是，投資者在另類資產(chǎn)中，如數(shù)據(jù)中心、冷鏈和最后一公里物流等，子類別和子子類別的細(xì)化程度越來越高。”Marsden表示。

比如，若要將10億美元分配至不同物業(yè)，投資者表示會(huì)選擇將更多的資金分配給物流而非寫字樓，并將大量額外資金分配到另類資產(chǎn)，包括數(shù)據(jù)中心和長租公寓。

盡管收益率有所下降，但超過35%的受訪投資者認(rèn)為，物流行業(yè)從根本上仍然供不應(yīng)求，還有30%的投資者預(yù)計(jì)該行業(yè)將出現(xiàn)積極但緩慢的增長。

其中，投資者對大中華區(qū)的工業(yè)與物流地產(chǎn)關(guān)注尤為明顯。

在2022年上半年，工業(yè)/物流成為外資在中國內(nèi)地投資額第二大行業(yè)，工業(yè)類包括物流中心的投資占上半年總投資額的25%，僅次于寫字樓，占比明顯高于2020年和2021年的10%左右以及2019年的2%。

據(jù)戴德梁行資本市場部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022上半年中國內(nèi)地工業(yè)物流突破200億元。

近兩年，外資機(jī)構(gòu)在中國物流地產(chǎn)市場開始頻頻出手。比如黑石集團(tuán)以50余億元接盤富力地產(chǎn)旗下的廣州國際機(jī)場綜合物流園；凱德集團(tuán)旗下凱德中國信托首次進(jìn)軍中國物流市場，以16.81億元收購了位于上海、昆山、武漢和成都的4項(xiàng)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)。

今年2月份，亞太區(qū)最大不動(dòng)產(chǎn)管理公司ESR（01821.HK，即易商紅木集團(tuán)）宣布與一家機(jī)構(gòu)投資者合作收購55萬平方米的資產(chǎn)組合，該資產(chǎn)組合共有11個(gè)已竣工的物流及工業(yè)資產(chǎn)，集中于長三角地區(qū)，覆蓋上海、昆山、蘇州、太倉及杭州等華東地區(qū)。

基于此，仲量聯(lián)行也發(fā)布報(bào)告預(yù)計(jì)，在物流地產(chǎn)市場中，2021年至2022年間，亞太區(qū)優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)總存量將增長17%，有望打破年增速紀(jì)錄。

受益于投資者對于豐富資產(chǎn)組合配置的需求日益強(qiáng)烈，物流和工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有望吸引更多資本進(jìn)入。仲量聯(lián)行表示，未來三至五年內(nèi)，該領(lǐng)域的資本部署有望翻倍，達(dá)到500-600億美元。

生命科學(xué)地產(chǎn)需求也在攀升，特色產(chǎn)業(yè)園的投資關(guān)注度不斷增加。

戴德梁行大中華區(qū)資本市場部主管李志榮表示，我們看到投資者對中國另類資產(chǎn)的興趣日益增加，尤其在政府利好政策的推動(dòng)下，國內(nèi)外投資人對生命科技園區(qū)的投資熱度高漲。

目前中國已推出不少相關(guān)生命科學(xué)的政策，包括健康中國2030、產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)、“十四五”規(guī)劃和地方省市級政策等?；谶@些利好政策，中國生命科技園區(qū)的投資前景將會(huì)繼續(xù)向好。

ESR投資的首個(gè)生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園正是位于中國。今年8月份，ESR與其合作伙伴以2.68億元人民幣作價(jià)收購了位于上海張江的生命科學(xué)研發(fā)產(chǎn)業(yè)園。

據(jù)了解，該生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園前身為張江NEO，位于上海張江高科技開發(fā)園區(qū)，是一個(gè)擁有600余家生命科學(xué)公司、150家研發(fā)機(jī)構(gòu)和7家世界十大制藥公司的領(lǐng)先生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)集群。

此外，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整期間，中國的租賃住房市場也越來越受到國際投資者的關(guān)注，尤其是服務(wù)式公寓和酒店改造類的投資。

在此之前，美國長租公寓品牌睿星資本收購上海中山公園附近的資產(chǎn)，并對其改造翻新，推出首個(gè)高端租賃社區(qū)品牌LIV’N 833；奧克伍德集團(tuán)與碧桂園合力推出高端公寓產(chǎn)品奧克伍德碧軒等。

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)資產(chǎn)類別相比，另類資產(chǎn)的波動(dòng)性和不確定性相對更小，并且與強(qiáng)大的宏觀增長動(dòng)力緊密關(guān)聯(lián)，如城市化和科技進(jìn)步，長期來看安全性會(huì)更高。

隨著投資者日益關(guān)注投資組合的多元化和對穩(wěn)定回報(bào)的預(yù)期，未來包括數(shù)據(jù)中心、物流和長租公寓等資產(chǎn)無疑會(huì)受到投資者更多關(guān)注。