記者 | 孫梅欣
9月19日下午，南京市規(guī)劃和自然資源局公布了今年第三批次集中土地出讓公告。
公告顯示，此次將有46宗地塊集中出讓，用地面積共計(jì)173.4公頃，總起拍價(jià)約463億元，計(jì)劃將于10月19日在網(wǎng)上競(jìng)拍。
從此次第三批次計(jì)劃出讓的土地?cái)?shù)量來看，為今年內(nèi)出讓量最多的一次。不過起拍總價(jià)，則低于第二批次755.8億元的出讓金額。
這也和本次出讓地塊的區(qū)位有關(guān)。本輪出讓地塊覆蓋較廣，包括建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、秦淮區(qū)、棲霞區(qū)、江寧區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)等多個(gè)行政區(qū)域均有掛地。
其中，市場(chǎng)認(rèn)可度較高的河西、南部新城、城北、江寧、麒麟等中心城區(qū)板塊土地共計(jì)25幅，六合、溧水、高淳等三個(gè)外圍副城區(qū)域，共計(jì)掛出21宗地塊，是外圍副城土地出讓量較多的一場(chǎng)。
南京市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人在公告中稱，為進(jìn)一步抑制部分片區(qū)房?jī)r(jià)過高、房?jī)r(jià)倒掛等現(xiàn)象，在空間分布上，本次加大了河西新城等重點(diǎn)板塊和外圍副城的土地供給，符合新一輪國(guó)土空間總體規(guī)劃的發(fā)展理念和開發(fā)時(shí)序，也是當(dāng)前城市發(fā)展的需要。
相較于早前兩場(chǎng)土地出讓，南京第三批次出讓再度放寬了土拍限制，46宗地塊全部不設(shè)毛坯房銷售限價(jià)。
從今年的三場(chǎng)土拍來看，毛坯限價(jià)設(shè)置要求的放寬，是一個(gè)逐漸降低的過程。今年首場(chǎng)土拍對(duì)土地毛坯限價(jià)進(jìn)行上調(diào)，并對(duì)大部分地塊取消了配建要求；第二場(chǎng)土拍上，包括熱點(diǎn)板塊在內(nèi)的部分地塊，不設(shè)最高限價(jià)；到第三輪土拍，則是全部地塊均不設(shè)最高限價(jià)。
不過出讓公告仍然強(qiáng)調(diào)，出讓時(shí)不設(shè)定毛坯限價(jià)，在開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)后需向有關(guān)部門報(bào)備審核。而按程序報(bào)備審核，也是一種定價(jià)方式。
南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)張輝認(rèn)為，不設(shè)毛坯限價(jià)，可以讓市場(chǎng)定價(jià)更加符合市場(chǎng)實(shí)際。另有業(yè)內(nèi)人士則表示，不設(shè)毛坯限價(jià)，是為了能夠給拿地的開發(fā)企業(yè)多一些利潤(rùn)預(yù)期。
“不設(shè)毛坯限價(jià)的期望向好，希望市場(chǎng)中的產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。”南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、南京工業(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)吳翔華表示，但這不代表開發(fā)商就能夠獲得超額利潤(rùn)，還需要客戶認(rèn)可。
“目前看，幾個(gè)改善為主的板塊基本上都在大量推出改善及高端改善項(xiàng)目，市場(chǎng)接受程度反應(yīng)明顯優(yōu)于其他類型，所以這樣的版塊推出優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的項(xiàng)目，容易得到市場(chǎng)認(rèn)可。”但他也指出，在非高端改善板塊推出不設(shè)毛坯限價(jià)的地塊，開發(fā)商很難脫離該板塊傳統(tǒng)屬性，在這些區(qū)域取消毛坯限價(jià)意義不大。
值得注意的是，江北核心區(qū)、浦口區(qū)等區(qū)域缺席了此次掛地。
在過去兩年時(shí)間里，作為在南京市場(chǎng)受關(guān)注度和河西、南部新城“看齊”的板塊，江北核心區(qū)一度也受到市場(chǎng)熱烈追捧。不過隨著市場(chǎng)趨冷，江北核心區(qū)的熱度相較其他兩個(gè)板塊，率先冷了下來。
從今年前兩次土拍來看，包括江北核心區(qū)在內(nèi)的江北新區(qū)地塊，整體表現(xiàn)不盡如人意。在今年首場(chǎng)土拍中，江北新區(qū)就有2宗地塊流拍。第二輪土拍上掛出的5宗江北新區(qū)地塊，只有1宗地塊出現(xiàn)2輪競(jìng)拍，其余4宗地塊均為底價(jià)成交。
吳翔華認(rèn)為，此次江北核心區(qū)沒有地塊出讓，不排除有可能前期供應(yīng)過剩，目前在售項(xiàng)目銷售不暢，所以供應(yīng)做減法，通過調(diào)整供需改變市場(chǎng)預(yù)期。
吳翔華表示，江北產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后于住宅銷售，投資投機(jī)客比例過高，導(dǎo)致市場(chǎng)發(fā)生變化時(shí)，江北的抗跌性較差，前期低價(jià)買入的投資客獲利回吐，價(jià)格也有所下滑，導(dǎo)致后面的投資預(yù)期短期內(nèi)不樂觀。
從不久前統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，南京近期新房、二手房?jī)r(jià)格表現(xiàn)較早前均有所好轉(zhuǎn)。
根據(jù)9月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，為連續(xù)第三個(gè)月上漲，并且漲幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；房?jī)r(jià)同比上漲0.9%，漲幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。
二手房方面，價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，同比下滑3.4%。從市場(chǎng)反饋來看，高端盤、改善盤為這一階段市場(chǎng)認(rèn)可和關(guān)注的重點(diǎn)。