民營房企“全額擔(dān)?！敝衅钡陌l(fā)行再落一子。

9月16日，碧桂園地產(chǎn)完成2022年第一期中期票據(jù)發(fā)行的簿記建檔工作。在中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（下稱“中債增進(jìn)公司”）的支持下，此次發(fā)債最終票面利率3.2%，認(rèn)購倍數(shù)達(dá)2.86倍。

公開資料顯示，碧桂園地產(chǎn)此前已于2022年2月25日完成中期票據(jù)注冊(cè)，本金金額為50億元。此次第一期發(fā)行金額為15億元，期限3年，主承銷商為中信建投證券，聯(lián)席主承銷商為中國銀行。

此次中票發(fā)行由中債增進(jìn)公司提供“全額無條件不可撤回連帶責(zé)任保證擔(dān)?！毕底畲蟮陌l(fā)行亮點(diǎn)。

所謂“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”，即當(dāng)被擔(dān)保對(duì)象發(fā)生違約后，擔(dān)保方要全額、無條件、不可撤銷地履行被擔(dān)保人應(yīng)盡的全部義務(wù)，可以視為是對(duì)債權(quán)人權(quán)益保障力度最強(qiáng)的擔(dān)保措施。

碧桂園此番成功發(fā)行中期票據(jù)的背景是，8月中旬，監(jiān)管部門指示中債增進(jìn)公司對(duì)房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)?！保婕褒埡瘓F(tuán)、碧桂園、旭輝控股集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、新城控股和金地集團(tuán)等六家示范性民企。

這一舉措可看做是監(jiān)管部門支持示范房企發(fā)債的再升級(jí)，對(duì)市場(chǎng)信心信心提振作用較大。

今年以來，監(jiān)管層支持房企合理融資需求的信號(hào)逐漸明顯， 5月份時(shí)，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、旭輝、新城控股等被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，啟用包括信用違約掉期（CDS）或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW）在內(nèi)的信用保護(hù)工具陸續(xù)發(fā)債，合計(jì)實(shí)現(xiàn)融資39億元。

根據(jù)彼時(shí)的公開信息，參與設(shè)立信用保護(hù)工具的創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)主要為兩家，一家是中國證券金融股份有限公司，其主要運(yùn)用自有資金負(fù)責(zé)實(shí)施，通過與債券承銷機(jī)構(gòu)合作創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具。

另一家就是中債增進(jìn)公司，作為我國首家專業(yè)債券信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)，其主動(dòng)設(shè)立中債民企支持工具支持符合條件的民營地產(chǎn)企業(yè)恢復(fù)合理的市場(chǎng)融資需求。

繼啟用信用保護(hù)工具發(fā)債后，在中債增進(jìn)公司的支持下，8月末，龍湖完成發(fā)行的一筆15億元中期票據(jù)，這是首單中債增進(jìn)公司為民營房企“全額擔(dān)?！钡闹衅?，獲得2.86倍超額認(rèn)購，最終利率鎖定在3.3%，遠(yuǎn)低于同期民營房企發(fā)債利率。

而碧桂園此次發(fā)行的同類型債券利率更是低至3.2%。

對(duì)比此前示范房企通過CDS、CRMW等增信模式發(fā)債，本次發(fā)行新債時(shí)發(fā)行規(guī)模更大，碧桂園、龍湖發(fā)行的中債增進(jìn)公司擔(dān)保的中票規(guī)模均為15億元，超過此前平均單筆5-10億元的“債務(wù)發(fā)行+信用保護(hù)工具”模式下發(fā)行的公司債券規(guī)模。

中銀國際分析師指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)需要預(yù)期的穩(wěn)定和信心的恢復(fù)，在中債增進(jìn)公司為民企發(fā)債提供信用擔(dān)保的背景下，開發(fā)商融資有望得到緩解，為樓市復(fù)蘇帶來提振。

眾所周知，監(jiān)管機(jī)構(gòu)加大支持力度的原因是，今年以來，受疫情影響疊加經(jīng)濟(jì)下行等因素，房地產(chǎn)行業(yè)面臨銷售疲弱和融資不暢兩大難題，房企資金流動(dòng)性面臨較大壓力。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年民營房企發(fā)行境內(nèi)債規(guī)模占比僅為3.7%，達(dá)到近三年最低點(diǎn)。此外，今年前8月百強(qiáng)房企銷售額均值同比下降46.2%。

在此背景下，近期政策端持續(xù)發(fā)力，有關(guān)房地產(chǎn)的支持性政策漸次落地，逐步改善市場(chǎng)預(yù)期。7月底，中央政治局會(huì)議首次提出“保交樓”，強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交付、穩(wěn)民生。

8月1日，人民銀行召開的2022年下半年工作會(huì)議提到，要保持房地產(chǎn)信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

中指院研究觀點(diǎn)稱，“預(yù)計(jì)隨著各項(xiàng)積極政策的釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望加快恢復(fù)進(jìn)程，傳導(dǎo)至市場(chǎng)端及投資者的周期也會(huì)相應(yīng)縮短?！?/span>

在行業(yè)穿越寒冬的過程中，碧桂園強(qiáng)調(diào)把重心放在保證現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債表及利潤(rùn)的平衡上，通過經(jīng)營性現(xiàn)金流去償還高成本、短期限的融資，同時(shí)以可動(dòng)用資金作為內(nèi)部考核的目標(biāo)。

據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，截至今年上半年底，碧桂園共有可動(dòng)用現(xiàn)金余額約1479.8億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為1234.8億元，現(xiàn)金短債比約2倍，可動(dòng)用現(xiàn)金儲(chǔ)備充足。

此外，碧桂園總借貸余額從去年底3179.2億元降至2936.8億元，下降幅度達(dá)7.6%；公司凈負(fù)債率48.1%，連續(xù)多年維持在60%以下，穩(wěn)定在行業(yè)較低區(qū)間。

在融資方面，作為優(yōu)質(zhì)民營房企之一，碧桂園獲得了監(jiān)管層、金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可和支持，是當(dāng)前為數(shù)不多能進(jìn)行全品種融資的民營房企。

在今年境外資本市場(chǎng)幾乎停滯的狀態(tài)下，碧桂園已先后發(fā)行可轉(zhuǎn)債折合33.68億人民幣，配售新股折合24.1億人民幣；去年下半年至今，境內(nèi)發(fā)行公司債及中票合計(jì)61億、供應(yīng)鏈ABS及ABN合計(jì)87億。

為了維護(hù)市場(chǎng)信心，碧桂園今年以來也一直在積極回購債券、兌付到期債務(wù)。自7月14日以來，碧桂園地產(chǎn)控股股東已在二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)購買近2.88億元公司債券。今年內(nèi)，碧桂園已無境外美元優(yōu)先票據(jù)到期，境內(nèi)僅騰越兩筆可回售公司債共計(jì)40億元人民幣。

碧桂園方面表示，公司已經(jīng)做好了還款計(jì)劃和安排，并將根據(jù)市場(chǎng)情況考慮再融資等安排，進(jìn)一步調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)。