記者 樊旭
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局周五發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)探底。全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌的城市分別有50個(gè)和56個(gè)，數(shù)量均創(chuàng)年內(nèi)新高。
分析師指出，除了季節(jié)性因素外，樓市成交也受到多個(gè)城市疫情管控的影響，更重要的是，市場(chǎng)對(duì)于爛尾樓的擔(dān)憂(yōu)情緒仍未緩解。和7月相比，新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市分別增加了10個(gè)和5個(gè)。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，無(wú)論是從供給端看還是需求端看，房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題都比較嚴(yán)重。
“供給端，房企暴雷、交付難，導(dǎo)致信心不足，金融機(jī)構(gòu)不給融資，購(gòu)房者不愿意買(mǎi)房，企業(yè)資金鏈進(jìn)一步緊張，不得不降價(jià)促銷(xiāo)，不愿意拿地。需求端，疫情持續(xù)沖擊，居民收入下降，對(duì)未來(lái)的預(yù)期比較悲觀、買(mǎi)房信心下降，而房?jī)r(jià)下跌更加重了這種預(yù)期。”他說(shuō)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，爛尾樓事件疊加近期疫情波動(dòng)，購(gòu)房者入市更加謹(jǐn)慎，導(dǎo)致8月房?jī)r(jià)下調(diào)城市數(shù)量明顯增加。雖然地方政府已出臺(tái)了不少利好買(mǎi)房的政策，但效果不佳?！耙痪€(xiàn)城市尚沒(méi)有明顯的寬松政策，而二三線(xiàn)城市購(gòu)房者對(duì)寬松政策已經(jīng)有所免疫?！?/p>
從城市能級(jí)看，8月，一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。其中，上海樓市走出疫情陰影，表現(xiàn)趨穩(wěn)，新房、二手房?jī)r(jià)格均上漲0.6%，新房?jī)r(jià)格漲幅全國(guó)第一，二手房?jī)r(jià)格漲幅僅比排名第一的南京低了0.1個(gè)百分點(diǎn)。
二線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線(xiàn)城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下跌0.4%和0.5%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。
不僅是在購(gòu)房端，從建設(shè)端看，樓市也仍處在尋底階段。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降7.4%，降幅比上月擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)。前8個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比下降4.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；其中，房屋新開(kāi)工面積同比下降37.2%，降幅比上月擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。另外，1-8月，全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比下降49.7%，降幅比上月擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)。
以上數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期仍然不強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商拿地和新開(kāi)工意愿均較低。分析師認(rèn)為，核心原因依然在于資金壓力。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，最近幾個(gè)月房企土地購(gòu)置面積普遍都是同比下跌近50%的水平，說(shuō)明目前房企拿地積極性確實(shí)不高，這和房企資金壓力大是有直接關(guān)系的。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)也表示，銷(xiāo)售回款不足、融資難度大使得大部分房企現(xiàn)金流無(wú)法改善，房企投資動(dòng)力不足。“當(dāng)前市場(chǎng)亟需各方注入流動(dòng)性，如限購(gòu)限貸政策的全面優(yōu)化為市場(chǎng)注入住房需求，使得銷(xiāo)售市場(chǎng)得以流動(dòng)?！彼f(shuō)。
近期利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的消息不少。為降低購(gòu)房成本，8月22日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），其中和房貸利率相關(guān)的5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.3%。8月24日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議又提出“允許地方‘一城一策’靈活運(yùn)用信貸等政策”。
“保交樓”政策力度也在不斷加大。7月28日，中共中央政治局會(huì)議在部署下半年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確提出，要落實(shí)地方政府責(zé)任，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保交樓、穩(wěn)民生。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門(mén)研究出臺(tái)措施，通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。地方層面，鄭州、紹興和南寧已陸續(xù)推出紓困基金，鄭州更是明確提出“確保10月上旬停工、半停工項(xiàng)目全面實(shí)質(zhì)性復(fù)工”。
展望后市，分析師普遍認(rèn)為，短期內(nèi)樓市可能會(huì)繼續(xù)探底，需要出臺(tái)更多能轉(zhuǎn)變市場(chǎng)預(yù)期的政策。
東方金誠(chéng)國(guó)際信用評(píng)估有限公司首席宏觀分析師王青表示，政策面需要在引導(dǎo)房貸利率下行方面進(jìn)一步發(fā)力。未來(lái)即使政策利率不動(dòng)，5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）也還有一定的下調(diào)空間，這是扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期、帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回暖的關(guān)鍵。
張大偉表示，當(dāng)下樓市面臨的問(wèn)題已經(jīng)不只是房地產(chǎn)問(wèn)題，更多是對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期問(wèn)題?！?span> 特別是針對(duì)爛尾樓業(yè)主，銀行在放款和預(yù)售資金監(jiān)管上存在一定問(wèn)題，應(yīng)該出臺(tái)有針對(duì)性的扶持政策，避免斷貸等極端情況影響市場(chǎng)難得的企穩(wěn)。”他說(shuō)。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也表示，對(duì)房企預(yù)售資金監(jiān)管的政策需要更加靈活，一方面要切實(shí)保障資金的合理用途，落實(shí)保交樓，另一方面需要各類(lèi)政策的支持以推進(jìn)資金的高效運(yùn)用。他強(qiáng)調(diào)：“保障項(xiàng)目交付，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，才能更有效穩(wěn)定市場(chǎng)。”