文｜丁祖昱評(píng)樓市

三季度已過(guò)半，房企拿地積極性尚未被調(diào)動(dòng)，截止8月末部分房企今年以來(lái)都沒(méi)有拿地，銷售21-30強(qiáng)房企拿地收縮得最為顯著。

不拿地甚至少拿地將直接影響企業(yè)未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)隽?，新增土?chǔ)過(guò)少，有可能會(huì)導(dǎo)致沒(méi)有項(xiàng)目可賣，最終影響其市場(chǎng)份額。

今年8月，集中供地迎來(lái)短暫的“間歇期”，這也間接影響了房企投資力度。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，8月，銷售50強(qiáng)房企中，有接近八成房企未拿地，有土儲(chǔ)入賬的房企比例僅占二成，且房企拿地金額不足700億，較去年峰值下降88%，不到10%的房企拿地金額超過(guò)50億。

行業(yè)整體拿地依舊低迷，百?gòu)?qiáng)房企投資金額中仍有83%集中于22城，投資逐漸顯現(xiàn)出“固化”趨勢(shì)。

集中供地迎來(lái)“間歇期”，8月土地成交量?jī)r(jià)齊跌。CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至8月28日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地8月總成交建筑面積為7938萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17.6%，同比降幅收窄至35.1%。

聚焦銷售50強(qiáng)房企，單月拿地金額不足700億元，同環(huán)比分別下降48%和49%，與去年投資高峰相比下降了88%。

銷售50強(qiáng)中僅二成房企有土儲(chǔ)入賬，其中拿地金額超過(guò)50億的房企不足10%。

細(xì)數(shù)拿地房企，投資較多的仍然以規(guī)?；瘒?guó)央企為主，比如中海、華潤(rùn)、保利和招商等，其中華潤(rùn)連續(xù)兩個(gè)月拿地金額超百億，1-8月，華潤(rùn)置地以1790億元土儲(chǔ)貨值位列1-8月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增土地貨值首位。

土儲(chǔ)資源進(jìn)一步向頭部房企聚集。

從不同梯隊(duì)房企表現(xiàn)來(lái)看，銷售前20強(qiáng)房企的新增貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的74%，較上月末提升了6個(gè)百分點(diǎn)，其中前10強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)總貨值的50%。

2022年1-8月，年內(nèi)新增貨值超千億的房企達(dá)到6家，較去年同期減少了12家，華潤(rùn)、保利和濱江位列前三，但相較去年同期已有5家房企新增貨值超過(guò)2000億元仍差距不小。

銷售21-30強(qiáng)房企今年以來(lái)拿地積極性明顯減弱，截止8月末僅占新增貨值的1%，該梯隊(duì)內(nèi)多數(shù)房企今年以來(lái)都沒(méi)有拿地。

與此同時(shí)，房企拿地積極性減弱還表現(xiàn)在拿地銷售比下降。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止8月末百?gòu)?qiáng)整體拿地銷售比0.18，較上月末小幅回落0.01，其中21-30強(qiáng)房企拿地收縮最為顯著，拿地銷售比僅為0.02。

今年前8月，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體投資拿地呈現(xiàn)出規(guī)?；瘒?guó)央企強(qiáng)勢(shì)、民企羸弱、城投平臺(tái)“托底”的格局。

其中，在集中供地中規(guī)模化國(guó)央企表現(xiàn)相對(duì)積極。從拿地金額TOP20可以看出，有接近八成房企為國(guó)央企，全國(guó)化、規(guī)?；瘒?guó)央企拿地金額超過(guò)5000億，占金額20強(qiáng)的76%，占據(jù)金額TOP100的49%。

典型央國(guó)企投資力度也遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，其中越秀、建發(fā)、國(guó)貿(mào)等拿地銷售比均超0.5，華潤(rùn)、招商、中交也處于行業(yè)均值之上。

即便央國(guó)企表現(xiàn)出較高的投資積極性，但受制于市場(chǎng)走弱，1-8月，央國(guó)企拿地金額、土儲(chǔ)貨值均呈現(xiàn)出大幅下滑的趨勢(shì)。

從前8月拿地金額超100億的典型國(guó)央企投資表現(xiàn)來(lái)看，14家國(guó)央企拿地金額平均值為416.5億元，新增貨值平均值為841.1億，拿地金額和新增貨值同比分別下降43%和47%。

具體房企來(lái)看，萬(wàn)科、金茂拿地金額同比降幅超過(guò)60%，貨值也較同期下降56%和73%；中交、保利等拿地金額也幾近腰斬。

相較之下越秀、華潤(rùn)等金額、貨值同比降幅較小，降幅均在30%以內(nèi)。原因在于，其拿地集中于核心城市，拿地金額和土儲(chǔ)貨值相較于其他城市相對(duì)較高。以華潤(rùn)為例，1-8月華潤(rùn)在北京、深圳新增土地貨值占比超過(guò)50%；此外，越秀拿地也幾乎圍繞上海、深圳、廣州、杭州等一線、準(zhǔn)一線城市進(jìn)行。

 

去年2月份，重點(diǎn)22城集中供地政策橫空出世，這一模式下，導(dǎo)致土地拍賣與以往模式發(fā)生了根本性改變，由此也影響到房企的投資格局。

截止8月末，百?gòu)?qiáng)房企投資金額中仍有83%集中于22城，較7月末下降約1個(gè)百分點(diǎn)。

隨著9月更多城市開啟第三輪集中供地，“供地潮”之下，百?gòu)?qiáng)房企在22城投資金額占比還將繼續(xù)回升。

重點(diǎn)22城以外，百?gòu)?qiáng)房企主要投資集中于佛山、東莞、西安等經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市。

百?gòu)?qiáng)的投資也同樣呈現(xiàn)“固化”趨勢(shì)。

首先一線城市仍然是房企投資重鎮(zhèn)。

具體來(lái)看，由于深圳集中供地成交金額高達(dá)339億元，一線城市在百?gòu)?qiáng)投資金額中占比上升至38%，而二線城市由于本月集中供地較少，金額占比下降至49%，三四線城市占比則維持在13%左右。

此外，長(zhǎng)三角依舊是百?gòu)?qiáng)投資的絕對(duì)主要區(qū)域。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止8月末，百?gòu)?qiáng)房企在長(zhǎng)三角區(qū)域投資占比達(dá)到49%；其次是珠三角地區(qū)，投資占比達(dá)到23%。而長(zhǎng)三角區(qū)域的投資占比約等于珠三角、環(huán)渤海和中西部三者之和。

從百?gòu)?qiáng)房企投資TOP10城市來(lái)看，長(zhǎng)三角占據(jù)一半，分別為杭州、上海、寧波、南京及合肥，另外珠三角的廣州、深圳和廈門也上榜，環(huán)渤海和中西部則各自只有北京、成都進(jìn)入拿地金額前10。

 

2022年三季度已接近收官，但房企投資情況并未有明顯好轉(zhuǎn)，在此之前，我們了解到城投公司拿地意愿也在減弱，目前來(lái)看就連央國(guó)企拿地金額和土儲(chǔ)貨值均出現(xiàn)大幅下滑，而民企拿地的身影更是消失不見，拿地金額TOP20房企中也只看到了濱江、龍湖和偉星的身影。

銷售回款減少、現(xiàn)金流不足仍是制約房企投資積極性減弱的核心原因。

近期中央與地方政府頻繁釋放積極信號(hào)，允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善型住房需求。月內(nèi)北京、上海等一線城市在特定區(qū)域限購(gòu)定向松綁，諸多三四線城市限購(gòu)取消，未來(lái)政策面預(yù)期整體保持寬松；而土拍政策面依舊保持了“讓利”、“引流”的寬松趨勢(shì)。

市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)有利于增加企業(yè)投資信心。隨著市場(chǎng)信心的恢復(fù)帶動(dòng)銷售提升，疊加核心城市土拍寬松，民企或?qū)⒃谑袌?chǎng)回暖后迎來(lái)一波拿地“窗口期”。