記者｜吳波
面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境變化，新城控股（601155.SH)持續(xù)降杠桿，總體債務(wù)規(guī)模下降。
9月2日下午，新城控股董事兼總裁梁志誠(chéng)在回答投資者提問(wèn)時(shí)稱：“2022年公司公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)到期126億元，1-8月已到期償還或提前償還103億元。”
新城控股近日發(fā)布的2022年中期財(cái)報(bào)顯示，截至上半年末，有息負(fù)債為822億元，同比減少191.60億元，較2021年末壓降76.67億元；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為115.03億元，而上年同期為-75.72億元；在手現(xiàn)金余額約447.82億元。
這意味著，為防范風(fēng)險(xiǎn)，新城控股近一年來(lái)的降負(fù)債力度較大，而“三道紅線”指標(biāo)均達(dá)綠檔要求。截至上半年末，新城控股剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.06%，凈負(fù)債率為 48.37%，現(xiàn)金短債比為1.06。
在融資方面，新城控股上半年在境內(nèi)外均有發(fā)債。今年5月，新城控股完成了一筆10億元中期票據(jù)的發(fā)行，同時(shí)境外子公司新城環(huán)球也成功發(fā)行一筆1億美元的綠色優(yōu)先票據(jù)。
債務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化背后，是新城控股在投資拿地上的克制。
在回答投資者提問(wèn)時(shí)，新城控股高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬表示，2022年上半年公司拿地規(guī)模減少，預(yù)付土地款減少至約5.33億。
新城控股管理層表示，截至上半年末，公司全國(guó)范圍內(nèi)合計(jì)擁有土地儲(chǔ)備1.31億平方米，可滿足未來(lái)2-3年開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)所需。其中一二線城市約占總土地儲(chǔ)備的37.05%，長(zhǎng)三角區(qū)域三四線城市約占總土地儲(chǔ)備的29.46%。
受行業(yè)環(huán)境影響，今年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收428.03億元；歸母凈利潤(rùn)為30.09億元；毛利率較去年同期提升2.29個(gè)百分點(diǎn)至21.90%。
縱觀今年上半年地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，多數(shù)房企由盈轉(zhuǎn)虧，毛利率下滑。對(duì)比來(lái)看，新城控股營(yíng)收和利潤(rùn)整體情況好于行業(yè)平均水平。
新城控股的主營(yíng)業(yè)務(wù)是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)管理，上半年的營(yíng)收也主要來(lái)自這兩大業(yè)務(wù)。
在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，上半年新城控股合同銷售金額651.60億元；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積657.20萬(wàn)平方米；全口徑資金回籠率為117%，達(dá)到760.30億元。
除地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，新城控股的商業(yè)管理對(duì)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)正逐步提高。過(guò)去半年，新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入47.18億，同比增長(zhǎng)19.8%；吾悅廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)租金收入43.96億元，同比增長(zhǎng)16.57%。
對(duì)于商業(yè)板塊發(fā)展的目標(biāo)，新城控股董事兼聯(lián)席總裁曲德君表示，下半年將持續(xù)促活廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)105億元的全年商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入目標(biāo)。
截至上半年末，新城控股在135個(gè)城市布局了189個(gè)綜合體項(xiàng)目，已開(kāi)業(yè)及委托管理的吾悅廣場(chǎng)達(dá)131座，開(kāi)業(yè)面積達(dá)1189.06萬(wàn)平方米，整體出租率96.01%。
在行業(yè)面臨新挑戰(zhàn)下，新城控股的經(jīng)營(yíng)方向趨向穩(wěn)健。根據(jù)管理層所述，2022年公司提出了以“三保”為核心的管理目標(biāo)，即“保交付、保首開(kāi)、保開(kāi)業(yè)”，其中“保交付”為公司運(yùn)營(yíng)管理的重中之重。
根據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，新城控股上半年已組織交付近4萬(wàn)套物業(yè)，下半年計(jì)劃竣工148個(gè)子項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)竣工面積1762.80萬(wàn)平方米，其中住宅項(xiàng)目951.16萬(wàn)平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目811.64萬(wàn)平方米。