面對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整周期，中國金茂上半年依然保持了穩(wěn)定增長。
8月30日，中國金茂（00817.HK）發(fā)布2022年上半年業(yè)績報告。報告期內(nèi)，其實現(xiàn)營收287.45億元，同比增加1%，毛利為62.25億元，同比增長8%，整體毛利率為22%，同比提升2個百分點，主要得益于公司核心業(yè)務(wù)物業(yè)開發(fā)的毛利率改善。
上半年，中國金茂錄得合同銷售額699億元，銷售排名較去年同期上升4位至TOP11。半年報顯示，中國金茂前6個月完成了29個項目的交付工作，其主責交付項目無一緩交。
業(yè)績說明會上，中國金茂管理層表示，上半年累計回款733億元，回款率105.0%，創(chuàng)歷史新高。資金穩(wěn)健，“三道紅線”繼續(xù)保持全綠檔，融資成本僅3.8%，達歷史新低。
從業(yè)務(wù)分布來看，上半年，中國金茂城市運營及物業(yè)開發(fā)收入約249.51億元，與2021年同期基本持平，占收入比重為87%。其中，城市運營項目上半年為公司貢獻25%簽約額、近半數(shù)利潤額，中國金茂“城市運營商”定位對其持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略意義正在逐步顯現(xiàn)。
截至6月30日，中國金茂在全國布局34個城市運營項目。1-8月中國金茂新獲取11個項目，全部位于一二線核心城市，其中48%由城市運營項目貢獻。
不過，從總體看，中國金茂在公開市場上的投資力度相對保守。上半年在成都、合肥、北京等地核心位置獲取3宗地塊，同步獲取天津東麗、青島即墨等城市運營后批地塊，整體拿地溢價率僅為0.6%，全部底價拿地。其中北京崔各莊奶西地塊由金茂與首開合作開發(fā)，8月上旬已公布案名。
報告期內(nèi)，中國金茂的商務(wù)租賃及零售商業(yè)運營收入7.19億元，同比減少5%，物業(yè)出租方面，截至6月30日，公司持有的北京凱晨世貿(mào)中心、西城金茂中心、長沙梅溪湖國際研發(fā)中心的出租率都是100%，上海金茂大廈寫字樓出租率為93.8%。
上半年，酒店經(jīng)營為中國金茂貢獻收入為5.11億元，同比減少41%。但包括物業(yè)管理、樓宇裝修、綠色建筑等地產(chǎn)相關(guān)的其他業(yè)務(wù)同比增長32%，對總營收的貢獻比為8.91%，基本可以抵消商業(yè)、酒店業(yè)態(tài)所受疫情影響。
在物業(yè)管理板塊，今年3月中國金茂成功分拆旗下物業(yè)管理平臺金茂服務(wù)（00816.HK）于港股上市，也是2022年首個上市物企。
據(jù)金茂服務(wù)年報數(shù)據(jù)顯示，今年上半年共錄得總營業(yè)收入10.97億元、歸屬母公司凈利潤1.69億元，同比增長59.95%、93.85%；截至期末，合約建筑面積約為6960萬平方米、在管建筑面積約為4550萬平方米，同比增長57.8%、128.6%。
規(guī)模及營收的大幅增長的背后是多筆收并購擴張動作。6月17日，金茂服務(wù)收購首置物業(yè)100%股權(quán)，拓展了包括住宅、購物中心、城市核心綜合體在內(nèi)的53個合約及鎖定項目。收購?fù)瓿珊?，金茂服?wù)的在管物業(yè)組合將更加豐富。
“隨著房地產(chǎn)行業(yè)的承壓，有一些房企背景的物管公司也出現(xiàn)了并購的機會，在這方面我們正在跟多家標的公司進行商洽，另外隨著行業(yè)整體估值回歸到理性，也有一些非常優(yōu)秀符合匹配金茂服務(wù)戰(zhàn)略的公司成為公司未來獲取的標的項目。”金茂服務(wù)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官在業(yè)績會上表示。
不止是物業(yè)板塊，中國金茂也加大了收并購的力度。6月9日，中國金茂發(fā)布公告，宣布擬私有化中國宏泰發(fā)展(以下簡稱“宏泰”)。據(jù)悉，宏泰擁有多個優(yōu)質(zhì)產(chǎn)城項目，基石項目龍河新城位于京津冀首都經(jīng)濟圈，若私有化進程順利，進一步提升中國金茂在城市運營方面的規(guī)模。
從財務(wù)數(shù)據(jù)來看，中國金茂上半年現(xiàn)金短債比、凈負債率、剔除預(yù)收后資產(chǎn)負債率相關(guān)指標進一步優(yōu)化，繼續(xù)保持“三道紅線”全綠。
上半年，標普、惠譽、穆迪三大國際評級機構(gòu)均對中國金茂維持全投資評級認定，標普將金茂評級“展望”上調(diào)至“穩(wěn)定”。
截止6月末，中國金茂提取銀行授信及未使用直融額度共計1308億元。債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化且合理，公司債務(wù)98%為銀行類、直融類、保債類融資。
報告期末，中國金茂所持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為328.87億元，剔除受限制存款及現(xiàn)金94.34億元后，也仍有234.53億元，而一年內(nèi)到期計息銀行貸款及其他借款僅為280.59億元，現(xiàn)金流足以覆蓋短期債務(wù)。
作為央企的中國金茂上半年融資渠道繼續(xù)保持通暢，獲得近200億元直接融資，其中包括發(fā)行了利率僅為3.4%的87.1億元全國最大單碳中和CMBS債券、利率僅為3.5%的15億元全國首單地產(chǎn)行業(yè)并購主題公司債等。
“中央‘房住不炒’的主基調(diào)不會改變，優(yōu)勝劣汰仍將繼續(xù)，行業(yè)發(fā)展將趨向平穩(wěn)。同時在國家新型城鎮(zhèn)化和雙碳戰(zhàn)略下，行業(yè)發(fā)展及創(chuàng)新轉(zhuǎn)型將迎來契機，品質(zhì)房企將迎來更多機會。”對于未來行業(yè)走勢，中國金茂在半年報中如此表示。
在這種展望之下，中國金茂未來發(fā)展戰(zhàn)略則為繼續(xù)堅持“城市運營商”的定位，提質(zhì)增效，實現(xiàn)從常規(guī)發(fā)展模式向創(chuàng)新驅(qū)動模式、從規(guī)模導向向市值導向和利潤導向轉(zhuǎn)型。