在房地產(chǎn)市場整體供求和成交出現(xiàn)下滑的2022年上半年，中駿集團(tuán)依然實(shí)現(xiàn)了盈利。
8月30日晚間，中駿集團(tuán)控股（下稱“中駿”，01966.HK）如期披露了今年的中期成績。業(yè)績報告顯示，上半年實(shí)現(xiàn)合約合同銷售金額325.8億元，合同銷售面積約259萬平方米，期內(nèi)物業(yè)銷售均價1.26萬元/平方米。
從收益和利潤來看，截至報告期內(nèi)，中駿收益約153.8億元，獲得毛利約34.18億元，毛利率為22.2%；實(shí)現(xiàn)溢利約15.43億元，歸屬母公司擁有人應(yīng)占溢利約12.74億元。
凈利實(shí)現(xiàn)正收益的同時，在“三道紅線”監(jiān)管要求下，今年上半年中駿也繼續(xù)保持綠檔行列。
銷售穩(wěn)健
在克而瑞發(fā)布的今年前6個月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜中，中駿排名行業(yè)第28位。
今年上半年，中駿錄得合同銷售金額和銷售面積較去年同期雖有一定下降，但在堅持穩(wěn)健經(jīng)營的方針下，一二線城市的布局取得階段性成效。數(shù)據(jù)顯示，上半年中駿共有超過120個項目處于在售狀態(tài)，分布在超過40個城市，且主要集中在一二線城市。
業(yè)績報告顯示，若按城市級別劃分，中駿今年上半年銷售額集中在一二線城市，占比達(dá)65%，展現(xiàn)出中駿持續(xù)聚焦一二線城市的戰(zhàn)略布局。
從銷售額的區(qū)域分布來看，在中駿重點(diǎn)布局的五大區(qū)域中，以海峽西岸、長三角及粵港澳大灣區(qū)這三個核心經(jīng)濟(jì)圈表現(xiàn)突出，總占比達(dá)到69%。其中，長三角經(jīng)濟(jì)圈在各區(qū)域中銷售排第一，實(shí)現(xiàn)合同銷售額118.54億元，占總銷售額的36.4%。
具體到城市，以杭州、北京、泉州、昆明等城市表現(xiàn)最佳，分別實(shí)現(xiàn)銷售金額42.5億元、31.7億元、30.4億元和29.3億元，分別占比13.1%、9.7%、9.4%和9%。此外，上海、福州、合肥、南京和汕頭等城市也均實(shí)現(xiàn)超過10億元的銷售額。
在項目層面，如杭州中駿鼎湖未來云城、北京中駿金輝未來云城、合肥中駿世界城等，分別在1-7月實(shí)現(xiàn)了51億元、34億元和21億元的銷售額。
中駿在業(yè)績報告中表示，為保證流動性，今年上半年暫緩?fù)兜?，但現(xiàn)有土地儲備預(yù)期可供集團(tuán)未來二至三年的開發(fā)。截至今年上半年，中駿集團(tuán)總土地儲備面積3665萬平方米，總貨值3900億元，分布于63個城市。
按照土地儲備成本占比來看，中駿將會繼續(xù)深耕一二線城市。其中，長三角經(jīng)濟(jì)圈占比為36%，海峽西岸及粵港澳大灣區(qū)占比為30%，三大核心經(jīng)濟(jì)圈總占比達(dá)66%，為后續(xù)發(fā)展提供有力支撐。
值得一提的是，除主要收入來源物業(yè)銷售外，今年上半年，中駿在物業(yè)管理費(fèi)、租金收入、土地開發(fā)收入及項目管理收入方面也均取得不錯的成績。
比如租金收入由去年上半年的2億元增至2.67億元，上升29%；物業(yè)管理費(fèi)收入由去年4.25億元增至今年上半年的5.07億元，上升19.2%；項目管理收入由去年同期4629萬增至1億元，上升117.6%。
中駿提到，正是受益于“一體兩翼”（地產(chǎn)開發(fā)為主體、購物中心和長租公寓為兩翼）戰(zhàn)略，今年上半年中駿方能保持穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢。
以購物中心為例，半年報數(shù)據(jù)顯示，中駿商管在全國已經(jīng)布局32個中駿世界城，和布局在北京、福州、南昌、合肥等一二線核心城市的TOD項目。此外，今年還計劃新開北京、高密以及唐山三座中駿世界城。作為中駿旗下的長租公寓品牌，方隅主要定位高端，在退出方式上，已走通了基金模式。
綠檔房企
今年上半年，受市場環(huán)境下行和疫情持續(xù)影響，房企業(yè)績表現(xiàn)均不及近年同期。在此背景下，中駿堅守住企業(yè)財務(wù)安全底線，實(shí)現(xiàn)了“零違約”。
半年報數(shù)據(jù)顯示，中駿在今年上半年持續(xù)保持“三道紅線”零踩線，繼續(xù)居于綠檔。其中，非受限現(xiàn)金與短期債務(wù)的覆蓋率為1.1倍，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.3%，凈負(fù)債率為79.8%，皆低于“三道紅線”指標(biāo)要求。
根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)，結(jié)合去年上市房企年報，除去尚未發(fā)年報的房企，今年的上市房企綠檔僅有24家，其中央企和國企分別占6家，民企12家。
從債務(wù)管理方面來看，中駿持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，短期償債壓力得到控制。
比如在今年1月份，中駿順利增發(fā)2024年到期的1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為5.95%，展現(xiàn)出了債券投資者對中駿的信任和信心。
1個月后，中駿按期償還了5億美元境外債，至此，今年年內(nèi)已無其他到期美元債務(wù)。到7月份，中駿就“20 中駿 02”公司債券完成了9.54億元回售兌付。
此前，克而瑞曾統(tǒng)計，2022年房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計到期債務(wù)約9603億元，不少房企面臨債務(wù)集中到期壓力。
基于此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，沒有出現(xiàn)違約紀(jì)錄的優(yōu)質(zhì)民營房企，未來將獲得更多融資機(jī)會，尤其是隨著監(jiān)管層進(jìn)一步支持房企合理融資，銀行的資金會向這類房企集中。
與此同時，中駿也在積極落實(shí)“保交樓”。
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中駿實(shí)景呈現(xiàn)房源超過17000套。此外，中駿在北京、杭州、成都、廈門、合肥等城市的項目，也均在施工建設(shè)中，目前多個項目主體結(jié)構(gòu)已完成。
對于未來，中駿提出，面對復(fù)雜多變的市場環(huán)境，中駿要堅持靈活的供銷策略，在經(jīng)營上強(qiáng)化現(xiàn)金流導(dǎo)向，實(shí)施“一盤一策”的銷售策略，綜合考慮每個項目的各個經(jīng)營要素，同時放大核心項目的流量優(yōu)勢，加速去化。
比如近期在市場中推出的“現(xiàn)房節(jié)”活動，就是中駿根據(jù)市場環(huán)境變化，以所見即所得的現(xiàn)房產(chǎn)品，取得了不錯的市場反響。
至于運(yùn)營層面，仍要以保交付為核心，精細(xì)化供銷節(jié)奏。而在財務(wù)和融資端，要繼續(xù)降杠桿、控負(fù)債、調(diào)整融資結(jié)構(gòu)以及提升流動性。半年報數(shù)據(jù)顯示，較之去年年底，中駿今年上半年的流動負(fù)債減少了約5759萬元。
“未來財務(wù)端必須為經(jīng)營能力作出貢獻(xiàn)，這樣才可提高經(jīng)營效率及確保財務(wù)穩(wěn)健。”中駿在財務(wù)報告中表示。