記者｜牛鈺
9月1日起，《北京市住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正式施行。
這是全國首個規(guī)范“住房租賃”、規(guī)范長租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性條例。
《條例》七個亮點(diǎn)分別為建立糾紛多元化解機(jī)制、租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)北京市統(tǒng)一的住房租賃管理服務(wù)平臺、不得打隔斷違法群租、“個人二房東”納入監(jiān)管、資金安全有保障、健全市場監(jiān)管調(diào)控機(jī)制。
其中明確，住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，市政府可以采取干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平。
《條例》還提到要將租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，為新市民、青年人提供更多安居機(jī)會，還能夠更好地保障租戶合法權(quán)益，包括租戶個人信息保護(hù)等。
多個市場分析人士認(rèn)為，此次北京住房租賃條例的發(fā)布和實施意義重大，近年來租房領(lǐng)域熱點(diǎn)問題均有涉及，使得過去社會層面的討論真正有了法律方面的明確規(guī)定，有望推動住房租賃市場的進(jìn)一步規(guī)范，有力保障出租人和承租人的合法權(quán)益，營造良好的租房環(huán)境。
根據(jù)中指50城住宅租賃價格指數(shù)數(shù)據(jù)，2022年8月北京住宅平均租金為每月91.4元/平方米，居50城首位，租金收入比超30%。
“租房難、租房貴是北京住房租賃市場的突出問題，同時各種市場亂象也時有發(fā)生，市場亟待規(guī)范?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)指出。
為違規(guī)市場主體戴上“緊箍咒”
在北京有四年租房史的小白對界面新聞講述了前不久經(jīng)歷的換租經(jīng)歷。
今年2月底，因北京租房市場開始階段性回暖，房東提出續(xù)約漲價10%，于是小白找到一套新的轉(zhuǎn)租房源，但麻煩也隨之而來。
“有個自稱是中介的人說不做這個小區(qū)的業(yè)務(wù)了，房子要收回去，讓我快點(diǎn)搬走，還讓我不服就看合同，結(jié)果上面寫著甲方提前4天說明就可以讓租客搬離，并沒有提賠償?！?小白強(qiáng)調(diào)稱，該合同為上任租客所簽，上面寫的甲方并不是公司，以至于后來那位“中介”松口說房租每月再添300元就可以繼續(xù)居住時，她還是快速找了新房子搬家。
“我至今不知道被誰坑了，到底是轉(zhuǎn)租的租客、中介，還是他倆一起？就當(dāng)是給自己提個醒，以后別再遇到相信黑中介了?！?/p>
據(jù)了解，虛假房源、“黑中介”、克扣租金押金、長租公寓出現(xiàn)資金危機(jī)、長收短付、高收低出等投訴層出不窮，針對這些亂象，《條例》為違規(guī)市場主體量身定制“緊箍咒”。
在主體方面，規(guī)定住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資金、人員和管理能力，明確表示“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以提供居間、代理服務(wù)，住房租賃企業(yè)可以提供轉(zhuǎn)租服務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得提供轉(zhuǎn)租服務(wù)?！?/span>
值得注意的是，這種轉(zhuǎn)租服務(wù)主要指機(jī)構(gòu)先承租大量房源再出租出去的行為，去年《條例》草案公布時即有關(guān)于鏈家、我愛我家被禁止在京從事房屋轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的誤讀。
實際上，自如、相寓作為住房租賃企業(yè)不受《條例》影響， 而鏈家及我愛我家旗下的中介機(jī)構(gòu)，提供的租賃則為居間代理模式，本就不涉及轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)，反而是一些小微中介機(jī)構(gòu)想利用“二房東”模式賺取房租差價的行為會被禁止。
并且“個人二房東”也將納入監(jiān)管，如果個人轉(zhuǎn)租住房超過規(guī)定數(shù)量應(yīng)當(dāng)申請住房租賃企業(yè)設(shè)立登記，并明確對違法行為的處罰要求。
另外，《條例》還要求經(jīng)營主體信息透明公開，需提前編制房屋狀況說明書并向承租人告知有關(guān)信息。
從業(yè)人員均需持卡實名從業(yè)。租房合同也需要通過全市統(tǒng)一建設(shè)的住房租賃管理服務(wù)平臺完成租賃合同網(wǎng)簽，自動提交登記備案。
租賃企業(yè)收取押金一般不得超過一個月租金并須通過第三方專用賬戶托管，單次收取租金數(shù)額一般不得超過三個月租金，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金一般不得超過一個月租金，并且合同期滿當(dāng)事人續(xù)約的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金。
“租金貸”也將被嚴(yán)管?！稐l例》明確，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放租金貸款應(yīng)當(dāng)以備案的租賃合同為依據(jù)，劃入承租人賬戶；貸款金額不得高于租賃合同金額，貸款期限不得超過租賃合同期限，發(fā)放貸款頻率應(yīng)當(dāng)與承租人支付租金頻率匹配。
落地細(xì)則難題有待細(xì)化
此次實施的《條例》還嚴(yán)禁群租，規(guī)定出租住房應(yīng)以原規(guī)劃設(shè)計的房間為最小出租單位、不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)，起居室不得單獨(dú)出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等非居住空間不得出租用于居住，人均使用面積和每個房間居住人數(shù)須符合規(guī)定。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，嚴(yán)格監(jiān)管“隔斷房”問題較為困難，市場上諸多的中介少有符合規(guī)范的，就算是一些頭部中介，很多房源都是客廳隔斷，這種一經(jīng)發(fā)現(xiàn)就要被拆除，還要被罰款，如果嚴(yán)格執(zhí)行，這些機(jī)構(gòu)就肯定會有巨額虧損。
對租賃機(jī)構(gòu)來說，這則暫未落地起效的《條例》還未有明顯影響。
一租賃服務(wù)機(jī)構(gòu)相關(guān)人士對界面新聞表示，《條例》落實對其業(yè)務(wù)的影響還不明朗，還需要觀察一下。
貝殼租房相關(guān)人士向界面新聞透露，條例意見征求期間，貝殼租房積極與相關(guān)主管部門溝通，參與意見征集。條例落地后，將會積極響應(yīng)各項規(guī)定。目前來看，在租金和房源方面，新規(guī)對貝殼租房業(yè)務(wù)暫無影響。
一位我愛我家中介人士對界面新聞透露，一周之前，北京住建委相關(guān)人士曾召開類似于直播間的線上宣講會，公司要求各員工積極參會學(xué)習(xí)《條例》細(xì)則。
“行業(yè)雖然能規(guī)范一點(diǎn)，但面向客戶會有些麻煩。像我愛我家、鏈家這種比較大的公司，會有明確的價格、規(guī)范的管控指示，但那些社交媒體平臺常發(fā)‘釣魚貼’的小中介，可能不會受到如此關(guān)注，有些客戶會覺得隔斷間功能性差不多，又價格低廉，可能會更偏向于一些小中介的類似隔斷間?！鄙鲜鲋薪閺臉I(yè)人士也表露了自己對客戶流失的隱憂。
有租客算了一筆賬，其在某頭部中介租的房源為小隔斷，彼時管家也說明那個房間為‘廳隔’，但價格要比正常的臥室便宜幾百塊。
還有租客描述了一種“群租房”情況，由一個人負(fù)責(zé)出面與中介簽訂整租一個兩居室，實則5人自主分配居住，其中一人居住在客廳，如果《條例》落地之后，在處罰力度之下，相關(guān)機(jī)構(gòu)可能會定期檢查，從而斷絕這種行為，使一些租客不得不面對上升的租房成本。
其實，對飽受“群租”帶來的人員管理、噪音等問題的居民，以及一些租房者來說，嚴(yán)禁群租和隔斷有利于提升居住品質(zhì)，同禁止“甲醛房”的核心目的一樣，具體的落地情況還需在實踐中進(jìn)一步探索。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策體現(xiàn)了一松一緊的導(dǎo)向，緊即是對不規(guī)范行為管控，松的領(lǐng)域更多是傾向于承租者。
比如房源供給上的鼓勵“非居改租”，以及承租人可通過租賃合同網(wǎng)簽備案信息共享，來辦理居住證、積分落戶、子女入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)。
“《條例》其實偏向于管理操作層面，給經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、長租公寓運(yùn)營商、中介經(jīng)紀(jì)人等從業(yè)者一個框架，讓他們更加謹(jǐn)慎的對待這個市場。但一些具體細(xì)節(jié)的影響上，可能沒有那么立竿見影?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對界面新聞表示。
不止是“隔斷房”等問題的解決，《條例》規(guī)定，市政府可以對房租明顯上漲采取干預(yù)措施。
有資深中介人士認(rèn)為，“這個條款其實沒有明令‘明顯上漲’的范圍，也不太能劃定區(qū)域的租金標(biāo)準(zhǔn)，比如說這個房子市場價已經(jīng)值5000了，調(diào)控說不能超過這個數(shù)字，有點(diǎn)不太可能?！?/p>
據(jù)北京市住建委官微消息，住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人8月31日下午解讀《條例》時提出，對于“明顯上漲”的認(rèn)定，將結(jié)合國家的要求和本市實際進(jìn)一步明確。
“該政策主要是為了防止市場因惡性競爭、哄抬租金等原因?qū)е伦》孔饨甬惓２▌?，解決‘市場失靈’問題，以保障住房租金的穩(wěn)定?！?/span>