記者｜張子怡

央企開發(fā)商招商蛇口 (001979.SZ) 的盈利能力正面臨考驗。

8月29日晚間，招商蛇口 ( SZ001979 ) 發(fā)布的2022年半年度報告顯示，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入575.62 億元，同比增長28.90%；歸母凈利潤18.87億元，同比下降55.61%；基本每股收益0.16元，同比減少65.96%。

在銷售方面，今年上半年招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售面積487.51萬平方米，同比減少36.71%；簽約銷售金額1188.27億元，同比減少32.86%。

對于“增收未增利”的現(xiàn)象，招商蛇口解釋稱，一是報告期內(nèi)公司房地產(chǎn)項目結轉面積增長，但受市場下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務結轉毛利率同比下降，結轉毛利同比減少。

二是上半年公司落實國家相關房租減免政策要求，經(jīng)營管理的持有物業(yè)中已簽約減免租金約為6億元，其中報告期內(nèi)實際減免金額3.7億元。

另外，招商蛇口利潤下滑的原因還在于轉讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少。2021年上半年，招商蛇口以萬融大廈、萬海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園REIT(基金代碼“SZ180101)上市，產(chǎn)生稅后收益14.58億元。

值得注意的是，“房地產(chǎn)業(yè)務結轉毛利率同比有所下降”也是招商蛇口過往對于“增收不增利”的主要解釋。

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)較為低迷，銷售下行，企業(yè)利潤持續(xù)下滑可能成為趨勢。

招商蛇口在半年報中表示，在房地產(chǎn)市場規(guī)模見頂成為行業(yè)共識的態(tài)勢下，轉型發(fā)展存量持有業(yè)務成為企業(yè)選擇的方向。房企在商業(yè)地產(chǎn)的加速布局，公募REITs擴募規(guī)則的推出，今后房地產(chǎn)行業(yè)大資管時代已經(jīng)到來。

向資管業(yè)務發(fā)力也是招商蛇口的方向之一。

招商蛇口半年報顯示，截至報告期末，處于運營期的商業(yè)項目共29個，布局在上海、深圳、南京、蘇州、成都和重慶等16 個城市。

但這29個商業(yè)項目中，平均出租率能夠達到100%的僅有深圳科技大廈和深圳郵輪中心（辦公樓），上半年合計運營收入3827萬元；出租率最低的項目為蘇州金融小鎮(zhèn)寫字樓，上半年運營收入僅為16萬元。這些收入并未扣除減免的租金額。

可見，招商蛇口邁向“大資管時代”還需時間，真正給其帶來營收的仍是地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。

招商蛇口上半年在土地招拍掛市場拿下不少地塊，在收并購市場參與的也格外積極。

土儲方面，上半年招商蛇口累計獲取土地27宗，新增計容建面 419.87萬平方米，權益面積264.51萬平方米，主要聚焦于上海、北京等一線城市以及杭州、蘇州等長三角重點城市。

今年4月2日，佳兆業(yè)與招商蛇口、長城資產(chǎn)約定以佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)的城市更新為基礎的共同開發(fā)后，部分舊改中介方在推介五和樞紐片區(qū)重點更新單元時對項目的表述，開始改為“招商+佳兆業(yè)+長城資產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)”。

7月28日，招商蛇口又與招商平安資管簽約，擬在優(yōu)化資源配置、盤活存量資產(chǎn)、困境房企紓困等領域建立合作。協(xié)議生效后，招商蛇口將獲得來自關聯(lián)方不超過40億元合作意向金。

數(shù)天后的8月1日，深圳招商地產(chǎn)宣布與深圳半島城邦地產(chǎn)合作，就半島城邦第五期項目組建專項工作小組。半島城邦項目位于深圳蛇口，其中第五期規(guī)劃765套房源，以及酒店、商業(yè)、國際游艇會等配套，此前因債務問題陷入停滯狀態(tài)。

在收并購市場中，招商蛇口幾乎是參與動作最多的房企之一。

財務方面，招商蛇口“三道紅線”保持綠檔。截至6月30日，招商蛇口剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為62.38%，凈負債率48.96%，現(xiàn)金短債比1.48。

值得注意的是，招商蛇口的永續(xù)債規(guī)模雖有減少但仍頗為龐大。截至今年上半年末，已償還了75億元的永續(xù)債，支付的永續(xù)債利息高達6.37億元，目前仍有165.99億元的永續(xù)債未償還。