記者｜吳波

“深度調(diào)整年，也是行業(yè)新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的一年”，旭輝控股董事局主席林中如此定義房地產(chǎn)行業(yè)的2022年。深度調(diào)整意味著高增長不再，規(guī)模縮水；轉(zhuǎn)型則意味著行業(yè)將迎來新的發(fā)展契機。

作為示范性民營房企之一，旭輝控股集團(0884.HK 以下簡稱旭輝)今年上半年的業(yè)績表現(xiàn)也反映了行業(yè)變化。

8月30日，旭輝發(fā)布的2022年上半年財報顯示，期內(nèi)公司營收297.2億元，較去年同期下降18.2%；毛利61.48億元，較去年同期下降18.29%；毛利率為20.7%，較去年同期持平；凈利潤19億元，較去年同期下跌64.5%；核心凈利潤率為6.1%，去年全年為6.8%。

盡管業(yè)績整體面臨下滑，但旭輝表現(xiàn)優(yōu)于市場水平。根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的報告，2021年房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率持續(xù)下行探底，企業(yè)各項利潤率指標(biāo)均已降至歷史較低水平。

旭輝在財報中表示，公司維持目前的利潤水平，源于已交付物業(yè)項目取得合理的利潤、土地成本合理、融資成本低及產(chǎn)品實現(xiàn)溢價。

今年上半年，房地產(chǎn)市場延續(xù)去年態(tài)勢，行業(yè)規(guī)?？s水，旭輝合同銷售金額也面臨下滑，同比下跌53.6%至631億元，回款率超過100%。旭輝的銷售規(guī)模，在克而瑞2022年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜中，位居全國第15位。

從旭輝布局的區(qū)域貢獻來看，長三角、環(huán)渤海、中西部及華南地區(qū)分別貢獻約34.7%、23.8%、30.5%和11%的合同銷售額。按城市能級來看，一線及二線城市的合同銷售金額占合同銷售總額86.4%。

對于目前的房地產(chǎn)行業(yè)形勢，林中認為，中國房地產(chǎn)始終是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是一個永續(xù)的行業(yè)，常做常有、常做常新；房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從高速增長的步調(diào)回調(diào)到平穩(wěn)健康常態(tài)化，從高負債、高杠桿、高增長模式轉(zhuǎn)向低負債、低風(fēng)險、輕資產(chǎn)的發(fā)展模式。

基于這樣的判斷，旭輝強調(diào)嚴守財務(wù)底線和投資紀(jì)律，同時要求關(guān)注現(xiàn)金流和利潤。同時在發(fā)展模式下，旭輝也注重輕重并舉，關(guān)注商業(yè)、代建、長租、物業(yè)這些賽道的發(fā)展。

在財務(wù)方面，截至2022年上半年，旭輝資產(chǎn)總額為4100億元，債務(wù)總額為1141.41億元，凈資產(chǎn)1057億元，預(yù)收款829億元，手頭現(xiàn)金為312億元，加權(quán)平均債務(wù)成本為4.9%，較2021年有所下降。

旭輝“三道紅線”維持綠檔，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比率分別為67.7%、78.5%和1.62倍。

在2022年上半年業(yè)績會上，旭輝控股CFO楊欣表示，旭輝的債務(wù)結(jié)構(gòu)保持合理水平，短債占比17%，一年內(nèi)到期債務(wù)以銀行類融資為主，下半年剛性到期債券已清零。

在流動性收緊的大環(huán)境下，旭輝實現(xiàn)新增公開市場直接融資超46億元，是為數(shù)不多完成境內(nèi)外多渠道融資的民營房企之一。今年6月，旭輝使用信用保護工具成功發(fā)行5億公司債，利率5.5%。

在投資方面，旭輝變得更為謹慎。上半年僅花了36億買地，新增貨值169億元。截至上半年末，旭輝總土地儲備為4900萬平方米，應(yīng)占權(quán)益土地儲備2600萬平方米。今年下半年總可售貨值大于2000億。

旭輝接下來的投資策略將依舊趨于謹慎。林中稱，下半年旭輝追求輕資產(chǎn)低土儲，質(zhì)量第一，數(shù)量第二；土儲將換倉，聚焦深耕核心20個一二線城市。

行業(yè)變革，游戲規(guī)則生變。林中在業(yè)績會上提到，在行業(yè)變革期，旭輝已認識到代建業(yè)務(wù)的重要性，這是一個非常巨大的市場。

今年以來，“保交樓”等不良資產(chǎn)的盤活，給代建帶來機遇。財報顯示，過去半年，旭輝建管通過政府代建、商業(yè)代建、資本代建、企業(yè)定制代建及管理咨詢服務(wù)等方式切入，新拓展項目29個，累計在管面積超700萬方。

旭輝已經(jīng)在多元業(yè)務(wù)上發(fā)展多年，除了今年管理層尤為關(guān)注的代建業(yè)務(wù)，物業(yè)、商業(yè)、長租公寓也保持增長。

在物業(yè)板塊，旭輝永升服務(wù)上半年收入與溢利分別約31.63億元和4.37億 元，同比分別增長53.6%和35.8%。至上半年末，旭輝永升服務(wù)的總合約建筑面積約為2.914億平方米，其中在管總建筑面積約為2.079億平方米，同比分別增長33%與60%。

在商業(yè)方面，旭輝上半年實現(xiàn)持有物業(yè)收入6.6億元，同比增長69%；在全國儲備30余座商業(yè)綜合體，總建筑面積超過278萬平方米，開業(yè)14座商場，總建筑面積約96萬平方米。

在長租公寓方面，截至2022年上半年末，旭輝旗下長租業(yè)務(wù)瓴寓已拓房間數(shù)超8.2萬間，運營超30個大型租賃社區(qū)。業(yè)績會上，旭輝透露，長租業(yè)務(wù)板塊旭輝領(lǐng)寓已啟動A輪融資，并取得了實質(zhì)性進展。

“穩(wěn)健安全”是旭輝下半年發(fā)展關(guān)鍵詞。林中表示，房地產(chǎn)行業(yè)正從底部逐漸恢復(fù)，旭輝的策略也發(fā)生變化，追求風(fēng)險第一，利潤第二，規(guī)模第三。