記者 | 黃昱
面對地產(chǎn)行業(yè)的償債壓力，現(xiàn)金流量預(yù)測已成為各大房企中期業(yè)績會展示的重點。
8月29日，美的置業(yè)CFO林戈在2022年中期業(yè)績會上表示，圍繞“以收定支”和“以支定收”的邏輯閉環(huán)，美的置業(yè)對現(xiàn)金流加以鋪排，制定了24個月現(xiàn)金流測算的模型。
在這一模型下，美的置業(yè)今年上半年將銷售回款的62%用來支付建筑開發(fā)支出，16%和10%分別用來稅金支出、運營及利息支出，購地支出僅占6%。
現(xiàn)金流量可以反映企業(yè)凈利潤的質(zhì)量，即業(yè)績報告期內(nèi)是否實現(xiàn)有現(xiàn)金回報的利潤，以供外界評價該企業(yè)的支付能力、償債能力和周轉(zhuǎn)能力。
據(jù)美的置業(yè)2022年中期業(yè)績報告，今年上半年，美的置業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈流出約17.5億元；截至今年上半年底，美的置業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約232.2億元，比去年年底減少11.7%。
在經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)的背景下，美的置業(yè)在報告中特別強調(diào)，經(jīng)考慮運營產(chǎn)生的預(yù)期現(xiàn)金流量、現(xiàn)有及未來土地購置計劃、銀行及其他借款持續(xù)可得，以及根據(jù)現(xiàn)行規(guī)則及規(guī)定籌集新融資的能力，美的置業(yè)于2022年6月30日起12個月將擁有充足運營資金以履行其到期財務(wù)義務(wù)。
也就是說，美的置業(yè)對今后一年內(nèi)的到期債務(wù)，將有足夠資金保證如期償還。
林戈透露，美的置業(yè)并無美元債，上半年到期的公募債4筆合計47億元已如期償還，剩下一筆1.6億元的公募債將于9月15日到期。未來一年內(nèi)到期有息負(fù)債約為135億元，月均還債額約為11.25億元。
在這一背景下，美的置業(yè)表示，在獲得必要資金之前，不會作出重大資本支出和土地收購。
美的置業(yè)副總裁王全輝表示，在投資方面，美的置業(yè)可能會更多考慮手頭土地資源以及合作項目的安全問題，在新增土地上投入的精力會比較少。
從去年9月份開始，美的置業(yè)就啟動了合作項目的收并購工作，到今年上半年為止完成了29個項目的股權(quán)交易，其中上半年完成17個，既包括收購的也包括退出的。
王全輝透露，今年上半年收購的合作項目有9個，交易對價約為15億元，交易對手有花樣年、金科、雅居樂、正榮等。主要的收購方向是美的置業(yè)重點布局的城市，比如天津、重慶等，同時也計劃退出一些城市，比如九江、柳州、大理等。
截至今年上半年底，美的置業(yè)共有337個物業(yè)開發(fā)項目，其中合作項目包括98個，覆蓋60個城市，擁有土地儲備總建面約為4294萬平方米。
就投資戰(zhàn)略而言，美的置業(yè)自2019年開始進行區(qū)域深耕策略，逐步減少甚至放棄原來存量的相對低能級一些的城市。今年上半年，美的置業(yè)進一步明確29個城市作為深耕城市。
王全輝表示，在實際執(zhí)行過程中，美的置業(yè)進一步聚焦到25個甚至更少的城市作為階段性投資重點，以確保項目的安全。
盡管行業(yè)整體融資環(huán)境依然嚴(yán)峻，但作為監(jiān)管機構(gòu)選定的示范性發(fā)債民營房企之一，美的置業(yè)融資相對通暢。
美的置業(yè)今年在公開市場的融資并沒有中斷，自今年初獲準(zhǔn)注冊50億元的中期票據(jù)后，美的置業(yè)2月份成功發(fā)行第一期15億、4年期的票據(jù)，票面利率為4.5%，成為今年首個成功發(fā)行中期票據(jù)的內(nèi)房股民企。
在并購貸方面，美的置業(yè)今年還與建行、農(nóng)行、交行、招行等簽署了貸款戰(zhàn)略合作協(xié)議，分別獲得貸款額度為220億、220億、190億、120億。
到5月份，美的置業(yè)作為首批創(chuàng)設(shè)信用保護合約的發(fā)債示范房企，成功發(fā)行2022年（第一期）公司債券，發(fā)行金額為10億元，票面利率4.5%。
財報數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年底，美的置業(yè)擁有境內(nèi)公司債券、中期票據(jù)、定向債務(wù)融資工具及資產(chǎn)抵押債券的可用注冊額度合共約114億元，未動用的銀行授信額度約1056億元。
從融資結(jié)構(gòu)來看，截至今年上半年底，美的置業(yè)有息負(fù)債約為531億元，同比下降6%，其中銀行借款和債券融資合計占比為82%，較去年底增加2個百分點。
按“三條紅線”指標(biāo)，截至今年上半年底，美的置業(yè)凈負(fù)債率從去年底降至44.9%，現(xiàn)金短債比從1.71提升至1.73，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率72.1%下降至70.3%，仍踩中一條紅線。
從業(yè)績情況來看，上半年美的置業(yè)實現(xiàn)收入316.63億元，同比下降4.2%；毛利為56.69億元，同比下降17.1%；核心凈利潤27.36億元，同比下降11.8%；歸母凈利潤約為15.38億元，同比下滑28.6%。
這一業(yè)績表現(xiàn)基本符合行業(yè)主流。據(jù)財報，美的置業(yè)上半年凈利潤下滑主要受毛利率下滑、結(jié)算面積減少、非控股股東應(yīng)占利潤占比大幅提升以及匯兌損失等影響。
從今年上半年的銷售情況來看，美的置業(yè)依然面臨業(yè)績下滑的壓力。美的置業(yè)上半年實現(xiàn)合約銷售額約400億元，同比下降51.5%。
林戈表示，在維持現(xiàn)金流安全的原則下，美的置業(yè)堅持量價平衡，寧可跑慢一點，也不會把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)無序的甩賣。因此，可以看到，美的置業(yè)上半年銷售雖然下降，但銷售均價卻同比增長2%至12233元/平方米。
美的置業(yè)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂認(rèn)為，目前的市場仍然是嚴(yán)峻的，只有市場銷售端實質(zhì)性恢復(fù)，地產(chǎn)行業(yè)才算恢復(fù)。當(dāng)前行業(yè)處于相對底部，接下來的態(tài)勢會是一個逐步筑底完成的過程，因為也看到很多不確定因素逐步在出清。