記者｜牛鈺
經(jīng)歷做空后的龍湖集團(tuán)，交出了今年上半年的成績單。
8月26日午間，龍湖集團(tuán)（00960.HK）發(fā)布的2022年中期業(yè)績顯示，上半年營收同比增長56.4%至948億元，歸母凈利潤74.8億元，剔除公平值變動等影響后核心溢利65.5億元，同比增長6.1%。毛利同比增長20.1%至201.5億元，毛利率為21.3%。
針對此前股價做空、商票逾期謠言等一系列波動，龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍在業(yè)績會上表示，“經(jīng)過這次事件后，大家對龍湖看的更清楚了，尤其現(xiàn)在半年業(yè)績已發(fā)布。”
吳亞軍還表示，實(shí)際上周期不一定全是壞事，經(jīng)過這次調(diào)整，龍湖管理層會更加謙遜、勤勉。
對于財務(wù)狀況，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼CFO趙軼在業(yè)績會上介紹稱，龍湖集團(tuán)現(xiàn)金短債比超四倍，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，到年底已基本無償債壓力。集團(tuán)平均融資成本進(jìn)一步下降至3.99%，首次破“4”。
對于接下來的融資動作，趙軼表示，從目前跟銀行的溝通情況來看，銀行對地產(chǎn)行業(yè)未來堅定看好，雖然有階段性的困難，但出清后會有更好的明天。“總的來說，龍湖融資渠道非常暢通，資源非常豐富。”
從銷售端來看，受房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境影響，龍湖也不可避免地出現(xiàn)了銷售額下滑的情況。上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積518.5萬平方米，合同銷售額858.1億元，同比下降39.84%。
“8月份隨著杭州、上海一些項(xiàng)目的進(jìn)展，有信心能實(shí)現(xiàn)當(dāng)月同比銷售額回正。全年不做目標(biāo)的預(yù)測，會根據(jù)形勢做實(shí)時動態(tài)調(diào)整。”龍湖集團(tuán)CEO陳序平回答界面新聞提問稱，今年計劃供貨的可售貨源達(dá)到了4000億，但不會為了銷售規(guī)模任務(wù)去做被動的動作，仍然會保持回款、資金盤面安全，以及利潤的合理增長來確定銷售情況。
數(shù)據(jù)顯示，下半年龍湖約97%集中在一二線和環(huán)都市圈衛(wèi)星城。從區(qū)域來看，長三角貨源占比30%，西部、環(huán)渤海、華南和華中分別占比25%、22%、13%和10%。
對于今年房地產(chǎn)走勢，陳序平表示，今年整個房地產(chǎn)市場是一個“低開-觸底-向好”的態(tài)勢，對后市穩(wěn)中向好抱有信心。
今年上半年，龍湖共獲取了17幅新地塊，總建面226萬平方米，權(quán)益建面134萬平方米，權(quán)益地價131億。其中13個項(xiàng)目來自于公開市場，4個項(xiàng)目來自于收并購。
趙軼介紹稱，龍湖上半年在公開市場拿地的平均溢價率為5%，其中一半的項(xiàng)目是零溢價獲取，合理利潤可期。同時在7月份又獲得了三宗地塊，權(quán)益地價27億元，下半年將持續(xù)踩穩(wěn)拿地節(jié)奏，善用資金，做好發(fā)展和安全的平衡。
在地產(chǎn)開發(fā)之外，“一個龍湖”生態(tài)體系之下的多航道業(yè)務(wù)已能為集團(tuán)貢獻(xiàn)穩(wěn)定的收入及利潤。陳序平指出，“這些經(jīng)營性業(yè)務(wù)的增長，對龍湖穿越周期起到了非常重要的穩(wěn)壓器作用。”
2022年上半年，包含商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)管理等在內(nèi)的經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入首次突破百億，達(dá)110.4億元，同比增長26%，3年復(fù)合增長率達(dá)36%。
在商業(yè)方面，截至2022年6月底，龍湖累計開業(yè)運(yùn)營商場65座，涉及全國30余座城市，已開業(yè)商場建筑面積為618萬平方米（含車位總建筑面積為773萬平方米），整體出租率95.6%。相較于去年同期，商業(yè)租金增長26%至46.5億元。
龍湖管理層透露，上半年在重慶、青島、杭州、蘇州新增開業(yè)4座商場，下半年將在北京、上海、重慶等地有多座新商場落地。
在長租公寓方面，龍湖租賃住房品牌“冠寓”上半年租金收入同比增長11%至11.8億元，累計開業(yè)房間數(shù)超11萬間，期末出租率為93.3%，開業(yè)超過六個月的房源出租率為95.4%。
至于物管航道“龍湖智創(chuàng)生活”，截止6月底，實(shí)際管理面積約2.8億平方米，報告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)全口徑收入約63億元，較最新遞交的材料中提及的4月底營收增長20多億。
龍湖管理層提及智創(chuàng)生活的上市計劃表示，材料已經(jīng)準(zhǔn)備完畢，目前市場情緒不佳，不著急上市，反而會把發(fā)展的重點(diǎn)轉(zhuǎn)為內(nèi)生的轉(zhuǎn)化率，包括減少對一些低質(zhì)量收并購的依賴。
除了上述商業(yè)地產(chǎn)、租賃、物管外，在中期業(yè)績會上，龍湖提出了代建業(yè)務(wù)新品牌“龍湖龍智造”。
吳亞軍認(rèn)為，除了一些常規(guī)的動作，防守動作以外，更重要的是對未知的風(fēng)險時刻保持敬畏之心。
“曾經(jīng)有金融機(jī)構(gòu)的朋友對我講‘泰坦尼克號撞上冰山那一刻再去調(diào)風(fēng)險已經(jīng)來不及，一定要在沒看到冰山的時候有所應(yīng)對’，這句話十多年了，對我影響很大，我總在想，有沒有我們看不到的冰山，我們要撞上怎么辦。所以我們整個團(tuán)隊是有準(zhǔn)備的，能夠盡量提前思考和布局。”