記者 | 黃昱

在結(jié)束大規(guī)模收并購后，碧桂園服務(wù)今年將現(xiàn)金流作為生命線。

8月24日，碧桂園服務(wù)總裁李長江在2022年中期業(yè)績發(fā)布會上表示，受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，物業(yè)行業(yè)也不例外地受到影響，過去容易做的，現(xiàn)在變得困難了。“我們?nèi)匀粓猿钟勺非笠?guī)模成長轉(zhuǎn)向追求有現(xiàn)金回報的利潤?！?/span>

財報數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年底，碧桂園服務(wù)的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額約為23.5億元，同比增長366.4%，是期內(nèi)凈利潤的0.9倍，較去年同期的0.2倍有明顯改善。

碧桂園服務(wù)首席財務(wù)官黃鵬指出，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額仍然還沒有達到至少超過凈利潤一倍以上的目標，還要繼續(xù)努力。

從現(xiàn)金余額來看，截至今年上半年底，碧桂園服務(wù)賬面現(xiàn)金（包含受限銀行存款）大概為90億元，同比減少23.46%。

對于碧桂園服務(wù)來說，盡快回籠現(xiàn)金是必須的，而它也具備這樣的條件，包括理財和股權(quán)投資的資金。

黃鵬稱，目前碧桂園服務(wù)大概有32億元的理財產(chǎn)品投資，絕大多數(shù)是去年十一二月份做的，因為當時剛有融資，資金比較充分，且當時外部環(huán)境還比較好。“這些理財大部分今年內(nèi)到期，剩下一些明年內(nèi)到期，未來會逐步全部回收，不會再做這種理財?！?/span>

除了理財外，還能創(chuàng)造增量現(xiàn)金的是一些股權(quán)投資。據(jù)悉，這些股權(quán)投資的資金大概有40多億，普遍是通過業(yè)務(wù)合作而進行的一些戰(zhàn)略投資或者上市股權(quán)類投資等。

“投資的目的基本達到后，在未來也會逐步退出。”黃鵬稱，收回這些資金，再結(jié)合現(xiàn)有的資金存量，再假設(shè)每年創(chuàng)造凈利潤一倍以上的現(xiàn)金流，到明年應(yīng)該有近200億的資金流入量是可以使用的。

不過，黃鵬也坦承，碧桂園如今在現(xiàn)金管理方面雖然安全，但的確面臨應(yīng)收賬款規(guī)模較大的壓力，主要是受去年收并購較多的影響。

財報數(shù)據(jù)顯示，截至去年上半年底，碧桂園服務(wù)的貿(mào)易應(yīng)收款凈額約為130.35億元，同比增長26.8%。

對于現(xiàn)金管理，碧桂園服務(wù)今年推行了“三繳一流”的舉措，指追繳、收繳、預繳以及現(xiàn)金流。

“我們把現(xiàn)金流作為生命線，追求運營上面要有現(xiàn)金流回報的利潤。為此，我們建立了一個人人承責的考核體系，建立了與之相關(guān)的激勵機制，同時改進收費渠道和方式工具，以及推出預繳的項目活動，比如預繳送增值服務(wù)等等。”黃鵬分享到。

眾所周知，去年以來物業(yè)板塊的估值急劇下降，大部分物企市值距離峰值幾近“攔腰斬”，碧桂園服務(wù)也不例外，股價從巔峰時期的超80港元/股降至如今的約15港元/每股。

因此有投資者將是否會進行市值管理的問題拋向了管理層。對此，黃鵬表示，碧桂園服務(wù)的管理層不喜歡在資本市場做特別的動作，手頭的資金核心還是用來發(fā)展業(yè)務(wù)。

從業(yè)績表現(xiàn)來看，財報數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，碧桂園服務(wù)的營業(yè)收入繼續(xù)保持高速增長，同比增長73.5%至200.55億元。

碧桂園服務(wù)的收入來源主要包括物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、“三供一業(yè)”、城市服務(wù)以及商業(yè)運營服務(wù)。

去年上半年，碧桂園服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收入同比增長112.4%至109.9億元，占總收入比例從去年同期的44.7%上升至54.8%，社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、“三供一業(yè)”、城市服務(wù)以及商業(yè)運營服務(wù)的收入占比則分別為10.5%、7.1%、3.6%、13.1%、2.9%。

盡管營收大幅增長，但碧桂園服務(wù)當前也遇到了利潤增長乏力的問題，今年上半年凈利潤同比增長23.6%至27.5億元，歸母凈利潤同比增長21.9%至25.8億元。

據(jù)財報，碧桂園服務(wù)今年上半年整體毛利率由上年同期的33.4%下降6.5個百分點至26.9%。原因包括四點：1、收并購帶來的無形資產(chǎn)——合同及客戶關(guān)系及品牌等的攤銷成本增加；2、對管理職能人員進行整合優(yōu)化，調(diào)整至一線業(yè)務(wù)；3、受疫情及宏觀經(jīng)濟波動等影響，業(yè)務(wù)增速上也相應(yīng)受到一定制約；4、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。

李長江則指出，利潤下滑的關(guān)鍵是受到了疫情影響，非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)都受到了較大的影響。數(shù)據(jù)顯示，上半年社區(qū)增值服務(wù)的毛利率從66.2%下降6.5個百分點至59.7%，非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率則從50.4%下降23.2個百分點至約27.2%。

事實上，受收并購的攤銷成本增加以及毛利率偏低影響，碧桂園服務(wù)上半年的物業(yè)管理服務(wù)的毛利率也出現(xiàn)下降，同比下降7.7個百分點至25.9%。

感受到收并購帶來的影響后，碧桂園服務(wù)今年上半年放緩腳步，僅收購了中梁物業(yè)，新增在管面積約3068萬平方米。

碧桂園服務(wù)開始選擇以低成本為主的品牌拓展，上半年新增合同管理面積達到4420萬平方米，對上半年新增合同管理面積（不包含收并購）的貢獻約為72.2%，以逐步降低對碧桂園項目的依賴。

截至今年上半年底，碧桂園服務(wù)除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)的在管面積達到約8.4億平方米，較去年底增長10%；合約管理面積約為16.1億平方米，較去年底增加約11.9%。

對于收并購，黃鵬再次強調(diào)，碧桂園服務(wù)在相當一段時間都不會再以規(guī)模的收購為重點，就算是收購也主要是補足能力短板。此外，對于收購的標的會更嚴格。

“今年上半年的業(yè)績增長，有一些都是因為收并購，內(nèi)生增長的貢獻因為疫情影響在勢頭上是受損的?！币虼?，黃鵬表示，因為外部環(huán)境的深刻變化，碧桂園服務(wù)會調(diào)低全年底線性業(yè)績指引的預期，收入全年不低于40%以上的增長，核心凈利潤為20-30%之間的增長。