文|動(dòng)脈網(wǎng)

2022年8月8日，大連康養(yǎng)集團(tuán)正式揭牌。再加上之前6月掛牌成立的上?？叼B(yǎng)集團(tuán)、年初的北京康養(yǎng)集團(tuán)以及2021年7月的蘇州康養(yǎng)集團(tuán)，可以看到各地方正在組織“國(guó)字頭”隊(duì)伍入場(chǎng)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。

國(guó)企參與養(yǎng)老并非什么新鮮事，只是過(guò)去我們熟悉的是中康養(yǎng)、中康投、國(guó)中康健這樣的央字頭隊(duì)伍。他們實(shí)力不容懷疑，這次地方出手，或許會(huì)帶來(lái)更多貼近本地實(shí)際情況的措施。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有前期投入大、投資回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，對(duì)企業(yè)的投融資能力、運(yùn)營(yíng)管理能力有很高的要求。因此，過(guò)去10年，即便是財(cái)大氣粗的房企，也不容易在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上跑通。

相比房企，國(guó)企可能更適合參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。國(guó)企融資能力強(qiáng)，有條件、有能力去做養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的開(kāi)拓者。并且，國(guó)企的品牌形象更容易受到C端客戶群體的認(rèn)可。

國(guó)企參與養(yǎng)老，既是責(zé)任使然，也是優(yōu)勢(shì)所在。

蘇州康養(yǎng)集團(tuán)怎么做？

據(jù)蘇州市政府的數(shù)據(jù)，目前蘇州戶籍人口中有188.84萬(wàn)老齡人，占總?cè)丝诒壤_(dá)24.78%，平均期望壽命達(dá)84.33歲，老齡化程度居國(guó)內(nèi)前列。推動(dòng)老年康養(yǎng)服務(wù)及康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展刻不容緩。

蘇州康養(yǎng)集團(tuán)在7月份集中簽約了13個(gè)項(xiàng)目。透過(guò)這13個(gè)項(xiàng)目，我們可以看到蘇州康養(yǎng)集團(tuán)圍繞康養(yǎng)機(jī)構(gòu)、康養(yǎng)置業(yè)、康養(yǎng)醫(yī)療、康養(yǎng)居家、康養(yǎng)教育、康養(yǎng)旅居等板塊進(jìn)行了布局。

蘇康養(yǎng)近期簽約項(xiàng)目，數(shù)據(jù)源自官網(wǎng)

可以看到此次集中簽約的項(xiàng)目涉及到多種養(yǎng)老項(xiàng)目類(lèi)型，無(wú)論是城心養(yǎng)老還是日間照料，不管是酒店康養(yǎng)還是鄉(xiāng)村康養(yǎng)，應(yīng)有盡有。難道“國(guó)家隊(duì)”入局養(yǎng)老的打法，僅僅是憑借雄厚實(shí)力，全線出擊、多點(diǎn)開(kāi)花嗎？

或許我們應(yīng)該撥開(kāi)業(yè)務(wù)的表象，探索國(guó)企參與養(yǎng)老過(guò)程中，最核心的優(yōu)勢(shì)——盤(pán)活資源。

這里的資源除了養(yǎng)老服務(wù)需要的資金、技術(shù)以及人才外，最重要的莫過(guò)于對(duì)于閑置物業(yè)再利用的探索。

養(yǎng)老項(xiàng)目以及服務(wù)的落地，離不開(kāi)場(chǎng)地，而場(chǎng)地成本是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資中占比最高的。如果地方政府能將閑置場(chǎng)地資源有效整合，將這條路走通，無(wú)疑會(huì)解開(kāi)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)身上最沉重的負(fù)擔(dān)，讓他們能快步奔跑迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

場(chǎng)地，桎梏養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的枷鎖

一直以來(lái)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都存在“一床難求”與“半數(shù)空置”并存的現(xiàn)象。

一方面，大力引入各類(lèi)資源投入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，達(dá)到的效果卻不如預(yù)期。另一方面，空置的床位代表著投資的失敗，對(duì)于養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展起不到正向作用。也就是說(shuō)，這種現(xiàn)象是養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展的核心矛盾之一。

雖然可以用供需問(wèn)題來(lái)簡(jiǎn)單解釋?zhuān)澈蟮倪壿嬤€需加入政策和市場(chǎng)等宏觀因素。我們可以從政府、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和用戶三方各自的角度來(lái)分析這個(gè)問(wèn)題，正是三方各自思維模式的不同，造成了這樣的現(xiàn)象。

01 規(guī)劃階段

對(duì)各地政府來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老服務(wù)的建設(shè)是一個(gè)重要的指標(biāo)。

一個(gè)普遍的現(xiàn)象是，對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展目標(biāo)的話語(yǔ)主要有“床位數(shù)每千名老人達(dá)到X張”“福利機(jī)構(gòu)總床位數(shù)達(dá)到X張”和“新增床位達(dá)到X張”。其中的共性在于強(qiáng)調(diào)床位的覆蓋率以及床位總數(shù)的增長(zhǎng)。

政府在追求數(shù)量增長(zhǎng)的同時(shí)，可能會(huì)造成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)供給和市場(chǎng)需求之間匹配度不高，形成了結(jié)構(gòu)性失衡。

對(duì)于供給端的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，要想快速擴(kuò)張就必須迎合政府的需求。

盡管服務(wù)的是夕陽(yáng)人群，但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)本身卻是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。據(jù)中國(guó)社科院發(fā)布的《中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書(shū)》預(yù)計(jì)，2030年我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模約為13萬(wàn)億元。面對(duì)此等規(guī)模的市場(chǎng)，社會(huì)資本快速涌入。

由于發(fā)展規(guī)劃及地方政府都將床位增長(zhǎng)作為主要發(fā)展目標(biāo)，社會(huì)資本在此政策激勵(lì)之下，快速投入市場(chǎng)，建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。在這過(guò)程中，社會(huì)資本忽略了老年人的實(shí)際需求，包括對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的價(jià)位、服務(wù)內(nèi)容和位置偏好等。

廣州市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)分布情況，數(shù)據(jù)源于廣州市民政局

對(duì)需求端的老年人，實(shí)際需求未被認(rèn)真傾聽(tīng)。

老年人的實(shí)際需求是復(fù)雜且充滿變化的，不管是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還是政府部門(mén)，對(duì)其需求特征的描述和預(yù)測(cè)往往很困難，因此很難納入決策的因素中。此外，國(guó)內(nèi)的家庭環(huán)境又在某種程度上限制了老年人的發(fā)聲渠道。

老年人本身的表達(dá)和思維能力在逐漸退化，其子女在面對(duì)是否將老人送入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)時(shí)又存在矛盾心理，無(wú)法正確向外部傳達(dá)老年人的真實(shí)需求。政府和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無(wú)法觸達(dá)老年人的真實(shí)想法，使得真正的用戶反而成了局外人。

也就是說(shuō)，在規(guī)劃階段，三方的信息不能有效互通，使得供給與需求的結(jié)構(gòu)失衡，造成了“一床難求”與“半數(shù)空置”的現(xiàn)象。

02 建設(shè)階段

對(duì)政府來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展是依托于城市建設(shè)的。

目前，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)場(chǎng)地的獲得主要有兩種途徑：一是拿新地塊建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；二是將原有的建筑或場(chǎng)所改造成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。無(wú)論是哪種，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的選址都有郊區(qū)化的趨勢(shì)。

過(guò)去的十年，國(guó)內(nèi)一二線城市建設(shè)的主基調(diào)是中心城區(qū)不斷向外拓展，城市在不斷地?cái)U(kuò)大。在這個(gè)過(guò)程中，人口遷移的速度滯后于城市擴(kuò)張的速度，也就是說(shuō)，老年人的分布呈現(xiàn)由中心城區(qū)向郊區(qū)遞減的趨勢(shì)。

2021年廣州市戶籍老年人口數(shù)量，數(shù)據(jù)源于廣州市統(tǒng)計(jì)局

但在現(xiàn)實(shí)中，中心城區(qū)的土地儲(chǔ)備有限且租金高昂，政府并沒(méi)有動(dòng)力將中心城區(qū)的土地開(kāi)發(fā)成為經(jīng)濟(jì)效益不高的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。因此出現(xiàn)了新增養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多在郊區(qū)的現(xiàn)象，盡管這與老年人數(shù)量的分布情況并不匹配。

只是地方政府無(wú)意去改變，因?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)和發(fā)展才是第一要?jiǎng)?wù)，而城市的擴(kuò)張往往需要產(chǎn)業(yè)布局來(lái)吸引人口遷入。養(yǎng)老本身就是一項(xiàng)服務(wù)性產(chǎn)業(yè)，政府反而希望養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入駐能夠帶動(dòng)所在地區(qū)的人口增長(zhǎng)。

對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，大機(jī)構(gòu)可以圈地，小機(jī)構(gòu)只能去郊區(qū)。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)作為服務(wù)業(yè)，受到交通位置、周邊醫(yī)療資源以及人口的影響較大。擁有優(yōu)越的交通條件、優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源且人口密集的地方，往往是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的最佳選址。

只是中心城區(qū)的土地資源緊張，很難有新的地用來(lái)建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。為了應(yīng)對(duì)需求，只能在中心城區(qū)尋覓合適的廠房等廢棄場(chǎng)地改造成為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，但這類(lèi)場(chǎng)地?cái)?shù)量有限，無(wú)法滿足市場(chǎng)需求。

值得注意的是，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在政府床位數(shù)補(bǔ)貼這一邏輯之下，對(duì)于機(jī)構(gòu)的建設(shè)更趨向于容納更多的床位，這也意味著更大的場(chǎng)地面積和更高昂的建設(shè)成本。

在綜合考慮需求、租金及土地升值空間等因素之后，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)傾向于選址在近郊相對(duì)便利的地區(qū)。區(qū)別在于有資本支持的大機(jī)構(gòu)看重土地的增值空間，借著興建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的機(jī)會(huì)進(jìn)行圈地，而中小機(jī)構(gòu)只能用租賃的方式。

廣州市新老區(qū)域養(yǎng)老資源對(duì)比，數(shù)據(jù)源于廣州市統(tǒng)計(jì)局、民政局

民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的郊區(qū)化發(fā)展，使得城市近郊的床位數(shù)量接近甚至超過(guò)中心城區(qū)成為一種常見(jiàn)狀態(tài)。

以廣州市為例，廣州市以前俗稱(chēng)的老四區(qū)越秀、東山、海珠和荔灣，除去東山被撤銷(xiāo)外，剩余3區(qū)有著全市數(shù)量最多的老齡人口，但無(wú)論是從床位總數(shù)還是人均床位數(shù)來(lái)看，都比不上新興的白云、黃埔、番禺和花都。未來(lái)，南沙、從化和增城會(huì)不會(huì)也朝這種方向演變呢？

對(duì)老年人來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)位置的考慮主要基于在家庭關(guān)懷、醫(yī)療條件和交通條件三個(gè)方面。

很多老年人之所以不愿去養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，最大的原因在于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的位置會(huì)將老年人與原有的家庭關(guān)系和社會(huì)關(guān)系相隔離。老年人在這個(gè)階段對(duì)于家庭關(guān)懷的情感需求尤為看重，即便是選擇機(jī)構(gòu)進(jìn)行養(yǎng)老，也優(yōu)先考慮離家近或者離子女家近的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

隨著年齡的增長(zhǎng)和身體機(jī)能的下降，老年人對(duì)于醫(yī)療服務(wù)的需求會(huì)不斷增長(zhǎng)。周邊有大醫(yī)院的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)會(huì)更容易得到老年人的青睞。

而優(yōu)秀醫(yī)療資源通常集中在中心城區(qū)，因此中心城區(qū)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住率相對(duì)更高?；A(chǔ)設(shè)施相對(duì)較弱的郊區(qū)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率更低，“高空置率”現(xiàn)象的出現(xiàn)也就不足為奇。

交通條件是家庭照料和醫(yī)療資源的延伸考慮。如果不能在最優(yōu)范圍內(nèi)找到合適的機(jī)構(gòu)，那么交通便利，便于子女探望和醫(yī)療資源使用的郊區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就成了權(quán)衡之下的選擇。

也就是說(shuō)，在建設(shè)階段，政府基于城市擴(kuò)張的需要，對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)選址的宏觀布局逐漸向郊區(qū)傾斜。再疊加養(yǎng)老機(jī)構(gòu)對(duì)成本的考量，以及老年人對(duì)位置的偏好，造成了中心城區(qū)“一床難求”與近郊地區(qū)“半數(shù)空置”的現(xiàn)象。

03 運(yùn)營(yíng)階段

政府部門(mén)對(duì)于資源的分配，使得公辦與民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在運(yùn)營(yíng)階段所處的境況差異較大。

地方政府受限于財(cái)政壓力，再加上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)本身具有的社會(huì)福利性質(zhì)，并沒(méi)有大規(guī)模增加公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的動(dòng)力，反而趨向于將有限的資源投入打造示范項(xiàng)目。從數(shù)量上來(lái)說(shuō)，公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量和床位數(shù)量的占比都非常小。

近年來(lái)，政府對(duì)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的補(bǔ)貼類(lèi)目和補(bǔ)貼額度在不斷增加，只是這些補(bǔ)貼卻并未有效降低養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)壓力。

以額度較大的一次性補(bǔ)貼“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合補(bǔ)貼”為例，這一補(bǔ)貼的條件是需要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能夠提供一定的醫(yī)療服務(wù)，甚至是開(kāi)辦醫(yī)療點(diǎn)。這對(duì)本就利潤(rùn)微薄的中小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)屬于不可能完成的任務(wù)。這種“補(bǔ)強(qiáng)不補(bǔ)弱”的邏輯，反而加大了中小養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)壓力。

此外，政府的運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼是多數(shù)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能夠獲得的主要補(bǔ)貼，但隨著政府對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)的條件包括建筑面積、消防設(shè)備等軟硬件要求越來(lái)越正規(guī)，獲得該補(bǔ)貼的難度也在逐漸加大。

對(duì)于民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，正規(guī)經(jīng)營(yíng)的要求肯定應(yīng)該遵守，但現(xiàn)實(shí)情況是軟件上的要求容易改進(jìn)達(dá)標(biāo)，硬件層面的東西包括現(xiàn)有建筑的基礎(chǔ)設(shè)施早已規(guī)劃好，要改就沒(méi)那么容易了。如果另起爐灶，在成本上更無(wú)法承擔(dān)。

一位業(yè)內(nèi)人士向動(dòng)脈網(wǎng)介紹到：“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)成本占比最大的項(xiàng)目是場(chǎng)地建設(shè)裝修以及設(shè)施采購(gòu)，通常占總投資的70%左右。且養(yǎng)老商業(yè)是一個(gè)重資產(chǎn)的長(zhǎng)尾模式，投資回報(bào)時(shí)間偏長(zhǎng)，根本無(wú)力重頭再來(lái)?！?/p>

另外，場(chǎng)地資源的不平衡也導(dǎo)致了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的差異。

對(duì)公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，場(chǎng)地設(shè)施由政府提供，規(guī)避了最大的成本，再疊加打造示范項(xiàng)目的邏輯，很多公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不僅收費(fèi)低、設(shè)施完善而且處于中心城區(qū)。反觀民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，受限于場(chǎng)地成本，收費(fèi)遠(yuǎn)高于公辦機(jī)構(gòu)，再加上位置因素，對(duì)老年人的吸引力有限。

“補(bǔ)貼少→收費(fèi)高→入住率低→補(bǔ)貼少”是民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不得不面對(duì)的惡性循環(huán)。

對(duì)于老年人，費(fèi)用是首要考慮的問(wèn)題。目前我國(guó)老年人的收入主要來(lái)自養(yǎng)老金，企業(yè)年金和職業(yè)年金尚未發(fā)展起來(lái)，商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)育程度較低。老年人尚需用自身積蓄或子女供養(yǎng)來(lái)彌補(bǔ)養(yǎng)老金的不足，因此對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)的支付意愿較低。

廣州市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率統(tǒng)計(jì)，數(shù)據(jù)源于廣州市民政局為老服務(wù)綜合平臺(tái)

以場(chǎng)地為代表的資源分配不均，造成了運(yùn)營(yíng)成本的差異，再將老年人支付能力的因素考慮進(jìn)去，使得民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)陷入“補(bǔ)貼少→收費(fèi)高→入住率低→補(bǔ)貼少”的惡性循環(huán)，而公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則進(jìn)入“補(bǔ)貼高→收費(fèi)低→入住率高→補(bǔ)貼高”的良性循環(huán)。

從廣州市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率的數(shù)據(jù)也能看出，總的來(lái)看，公辦機(jī)構(gòu)的入住率普遍高于民辦機(jī)構(gòu)，中心城區(qū)的入住率也要高于新區(qū)。

綜合來(lái)看，造成中心城區(qū)公辦機(jī)構(gòu)“一床難求”與近郊地區(qū)民辦機(jī)構(gòu)“半數(shù)空置”現(xiàn)象的原因，在于政府、民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和老年人三方對(duì)于養(yǎng)老的認(rèn)知不同步，但究其根本，核心矛盾在于場(chǎng)地。

場(chǎng)地的高成本使得投資的周期長(zhǎng)回報(bào)慢，國(guó)家隊(duì)的入場(chǎng)能否改變這種生態(tài)呢？

國(guó)家隊(duì)會(huì)帶來(lái)哪些改變？

國(guó)企作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷沉淀，遺留下大量的房產(chǎn)、土地等存量資源。如何盤(pán)活這些閑置資源，是國(guó)企一直以來(lái)都在考慮的事情。

早在2016年，中共中央辦公廳和國(guó)務(wù)院辦公廳就對(duì)國(guó)有企業(yè)提出“盤(pán)活國(guó)有資本存量資源布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”的指導(dǎo)意見(jiàn)。到了2021年，發(fā)改委再次提出“在推動(dòng)地方黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位培訓(xùn)療養(yǎng)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施方面，特別要注重盤(pán)活存量資源”。

01 場(chǎng)地供給，平衡公辦民辦成本差異

國(guó)企常見(jiàn)的存量房產(chǎn)主要有國(guó)有物業(yè)、政府物業(yè)，地產(chǎn)閑置物業(yè)以及酒店物業(yè)。

像社區(qū)中心、黨群建設(shè)中心、街道配套用房，這類(lèi)物業(yè)就是典型的國(guó)有物業(yè)。它們具有分布廣泛但面積偏小的特點(diǎn)，再加上各地區(qū)人口分布和養(yǎng)老需求的不確定性，以及這些物業(yè)分布在不同的國(guó)企手中，缺乏有效的集中統(tǒng)一管理，導(dǎo)致過(guò)去并沒(méi)有針對(duì)這類(lèi)場(chǎng)地運(yùn)營(yíng)的商業(yè)模型。

還有舊辦公樓、集體宿舍等政府物業(yè)，這類(lèi)物業(yè)相比之下有更大的面積，更容易進(jìn)行集中改造，地方政府也有意愿與外部企業(yè)合作，發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢(shì)，采用公建民營(yíng)的方式提供多樣化的養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)。

此外，還有國(guó)企做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，根據(jù)規(guī)劃要求興建的商業(yè)配套如公寓大樓。這類(lèi)物業(yè)由于去化率不如住宅，閑置數(shù)量也不少。如果能將此物業(yè)進(jìn)行改造利用，無(wú)論是裝修成為養(yǎng)老公寓還是配合周邊醫(yī)院做醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，都是一個(gè)不錯(cuò)的發(fā)展方向。

另外就是酒店資源包括各地企事業(yè)單位下屬的療養(yǎng)類(lèi)機(jī)構(gòu)。如何盤(pán)活過(guò)剩的酒店資源一直是各地都想解決的問(wèn)題，例如利用酒店資源開(kāi)設(shè)月子中心。同樣的邏輯，對(duì)酒店進(jìn)行適老化改造以及療養(yǎng)機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，都會(huì)為養(yǎng)老服務(wù)提供大量的場(chǎng)地資源。

最后是集體所有制企業(yè)的遺留場(chǎng)地，比如工廠廠房。這類(lèi)場(chǎng)地由于所有權(quán)歸屬問(wèn)題，一直以來(lái)并沒(méi)有妥善處理的渠道。但它們所在的位置得益于城市的發(fā)展擴(kuò)張，往往處在一個(gè)較為核心的區(qū)域，是理想的養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)區(qū)域。

以往國(guó)企參與養(yǎng)老，更多是從內(nèi)部閑置物業(yè)再利用出發(fā)，作用也僅限于集團(tuán)本身的發(fā)展。對(duì)于地區(qū)養(yǎng)老幫助有限。如今以地區(qū)為單位，新設(shè)健康養(yǎng)老集團(tuán)，在一個(gè)區(qū)域內(nèi)盤(pán)活以物業(yè)為代表的閑置資源，對(duì)于整個(gè)地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的提升有明顯促進(jìn)作用。

02 整合本地資源，打造產(chǎn)業(yè)集群

國(guó)企入局成立康養(yǎng)集團(tuán)，除了場(chǎng)地資源，該如何在康養(yǎng)二字上做文章呢？

按以往的傳統(tǒng)思維，可以習(xí)慣地將康養(yǎng)理解為健康+養(yǎng)老，但從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度考慮，康養(yǎng)應(yīng)該是以健康和養(yǎng)生為核心兼顧養(yǎng)老。

康養(yǎng)的概念需要升級(jí)成為“康養(yǎng)+”。

“康養(yǎng)+”產(chǎn)業(yè)發(fā)展包括傳統(tǒng)藥業(yè)的延伸、旅游合作、商業(yè)地產(chǎn)合作、政府合作、養(yǎng)老社區(qū)、社區(qū)綜合健康服務(wù)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、投資醫(yī)療不動(dòng)產(chǎn)等模式。同時(shí)，醫(yī)療康養(yǎng)設(shè)備、遠(yuǎn)程醫(yī)療、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、健康體檢、保健食品、康養(yǎng)旅游、適老產(chǎn)品等康養(yǎng)科技產(chǎn)品都有機(jī)會(huì)成為產(chǎn)業(yè)的下一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)。

此外，還要將本地優(yōu)勢(shì)資源考慮進(jìn)去。以蘇州為例，過(guò)去數(shù)年間，蘇州在生物醫(yī)藥、電子信息和裝備制造等產(chǎn)業(yè)積累了經(jīng)驗(yàn)。蘇州康養(yǎng)集團(tuán)的成立，可以用市場(chǎng)化+產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展模式，打造出適應(yīng)市場(chǎng)需求的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集群。

產(chǎn)業(yè)集群的打造不僅只針對(duì)蘇州本地，還能將產(chǎn)品和服務(wù)向長(zhǎng)三角區(qū)域拓展。

從結(jié)果來(lái)說(shuō)，最直接的可能是認(rèn)知偏差的消除。過(guò)往，老年人被認(rèn)為是公共資源的消耗者，做養(yǎng)老只是公益性的福利事業(yè)，并不掙錢(qián)。

隨著康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，數(shù)量愈發(fā)龐大的老年人群體或?qū)⒈豢醋魇侵匾慕?jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)者和促進(jìn)者。這樣有利于梳理政府、社會(huì)和老年人的關(guān)系，從而更精準(zhǔn)地提供養(yǎng)老服務(wù)與產(chǎn)品。

03 機(jī)構(gòu)衍生服務(wù)，助力閑置物業(yè)快速改建

閑置物業(yè)的改造最終是為了促成物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，也就是物盡其用。想要完成這個(gè)目標(biāo)，針對(duì)閑置物業(yè)進(jìn)行功能上的升級(jí)改造就必不可少。改造工程并不難做，難的是改造后要符合后期運(yùn)營(yíng)的需要。為了規(guī)避后期風(fēng)險(xiǎn)、前期的基礎(chǔ)工作就不能少，而這也會(huì)成為新興的機(jī)會(huì)。

為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供方案的供應(yīng)商不少，但之前多以通用解決方案為主，適配過(guò)去粗獷發(fā)展的風(fēng)格。閑置物業(yè)這么多，如何判斷是否適合用作康養(yǎng)開(kāi)發(fā)？這就需要供應(yīng)商提供更多細(xì)致的服務(wù)。

比如項(xiàng)目可行性評(píng)估，需要針對(duì)周邊老年人口結(jié)構(gòu)和類(lèi)別、公共醫(yī)療配套資源、板塊發(fā)展速度、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，結(jié)合閑置物業(yè)形態(tài)及體量、周邊居民意愿等因素設(shè)計(jì)出適宜的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品，并用投資的標(biāo)準(zhǔn)建立財(cái)務(wù)模型進(jìn)行綜合衡量。

對(duì)于有大量閑置物業(yè)可供選擇的國(guó)企來(lái)說(shuō)，這樣的服務(wù)能有效降低后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，是值得投入的成本。

04 養(yǎng)老服務(wù)向小而美專(zhuān)而精發(fā)展

通過(guò)前面對(duì)蘇州康養(yǎng)集團(tuán)此次集中簽約項(xiàng)目的梳理，我們可以看到，盤(pán)活場(chǎng)地資源后，國(guó)家隊(duì)并不想一手包辦所有，反而大力引入社會(huì)力量進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供產(chǎn)品和服務(wù)。

此時(shí)，社會(huì)機(jī)構(gòu)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于服務(wù)能力。

過(guò)去，政府為了快速提高養(yǎng)老覆蓋，采取了床位補(bǔ)貼的手段，但從商業(yè)角度來(lái)說(shuō)，依靠補(bǔ)貼并非是一個(gè)穩(wěn)定的商業(yè)模型。在床位數(shù)量到達(dá)一定程度后，補(bǔ)貼退坡是可以預(yù)見(jiàn)的事件，如果沒(méi)有穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)能力，終究會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。

過(guò)去，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)受限于補(bǔ)貼政策，將重點(diǎn)放在床位建設(shè)上。之后，隨著補(bǔ)貼的退坡和國(guó)家隊(duì)對(duì)于場(chǎng)地成本的兜底，服務(wù)能力將決定養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的上限。

再加上數(shù)量巨大的國(guó)有物業(yè)，能擺下數(shù)百?gòu)埓参坏膱?chǎng)地并不多，未來(lái)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可能會(huì)向小而美的方向發(fā)展。

從運(yùn)營(yíng)效率的角度考慮，一個(gè)機(jī)構(gòu)既針對(duì)活力老人又針對(duì)失能失智老人，服務(wù)人員的工作安排肯定會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，整個(gè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)行效率必然無(wú)法達(dá)到最優(yōu)。

從支付的角度考慮，綜合的普惠性養(yǎng)老，用戶端的付費(fèi)意愿并不高，反而是針對(duì)特定人群的個(gè)性化養(yǎng)老和定制化養(yǎng)老，用戶有較高的付費(fèi)意愿。

從用戶的角度看，如果老人的子女到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)考察，發(fā)現(xiàn)這里的服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格從3000~13000，明明只有100張左右的床位，卻能針對(duì)多種疾病需求進(jìn)行各類(lèi)專(zhuān)業(yè)看護(hù)，他們會(huì)信任這樣的機(jī)構(gòu)嗎？

對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，未來(lái)需要將自己的客群定位更加聚焦，比如就針對(duì)失能老人，設(shè)計(jì)相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)并公示，將費(fèi)用組成明細(xì)公布，讓老年人的子女能迅速理解服務(wù)的價(jià)值所在。

寫(xiě)在最后

歸根到底，養(yǎng)老是服務(wù)行業(yè)，落腳點(diǎn)在“人”。過(guò)去參與其中的企業(yè)，特別是一線養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，受限于成本，特別是場(chǎng)地成本，能夠施展的空間不多。未來(lái)，隨著國(guó)企在這一層面的兜底。如何以人為本的發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，提供多樣化的養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)們接下來(lái)要認(rèn)真思考的問(wèn)題。

在場(chǎng)地成本這個(gè)最大的枷鎖被打開(kāi)后，入門(mén)門(mén)檻降低，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)周期長(zhǎng)回報(bào)慢的難題或許會(huì)得到解答。對(duì)于這個(gè)13萬(wàn)億的市場(chǎng)，資本接下來(lái)會(huì)如何參與，值得持續(xù)觀察。