記者｜牛鈺
近兩年頻繁出售資產(chǎn)降負(fù)債的金融街，交出了一份多數(shù)據(jù)增長(zhǎng)的半年度報(bào)告。
8月19日晚間，金融街（000402.SZ）公布的2022年半年度報(bào)告顯示，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約106.04億元，同比增長(zhǎng)93.75%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)11.49億元，同比增長(zhǎng)90.2%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)1.84億元，同比增長(zhǎng)170.1%。
從主營(yíng)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)看，由于結(jié)算規(guī)模較去年同期明顯增加，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入96.26億元，同比增長(zhǎng)119.41%。但在行業(yè)新的調(diào)整期，金融街也難以避免銷售規(guī)模收縮、毛利下滑的困局，房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為15.19%，較去年同期下降7.95個(gè)百分點(diǎn)。
在銷售端，金融街2022年上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積50.2萬(wàn)平米、銷售簽約額116.7億元。而2021年同期，銷售面積112.2萬(wàn)平米、銷售金額215.1億元，銷售面積和簽約額同比下降均在5成左右。
金融街的另外兩個(gè)業(yè)務(wù)板塊物業(yè)租賃與經(jīng)營(yíng)同樣遭遇了盈利能力下滑的局面，尤其是物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，包括酒店/文旅業(yè)務(wù)，毛利率為-82%，較去年同期下滑75.7個(gè)百分點(diǎn)。金融街對(duì)此解釋稱，主要受疫情影響明顯。物業(yè)租賃業(yè)務(wù)則相對(duì)穩(wěn)定，營(yíng)收同比下降3%，其中包含一些減免租金的損失。
銷售回款不佳疊加盈利能力下滑，使得金融街的現(xiàn)金流面臨壓力。截至6月底，金融街經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-19.7億元，而上年同期為42.7億元。
金融街解釋稱，因銷售不及預(yù)期，貨幣資金從178.5億元減少到123.4億元，銷售商品提供勞務(wù)獲得的現(xiàn)金流入從約129.0億元減少到63.8億元。
觀察金融街的上半年業(yè)績(jī)，盈利能力下滑卻能實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)近一倍，這與上半年的資產(chǎn)處置動(dòng)作有關(guān)。
這價(jià)2016年開始大舉擴(kuò)張、負(fù)債攀升的國(guó)企地產(chǎn)公司，近兩年開始頻繁出售資產(chǎn)。比如今年4月份，金融街將北京核心地段的金融街麗思卡爾頓酒店出售給控股股東，交易成交價(jià)格約為10.80億元，直接獲得凈利潤(rùn)7.6億元，占上半年總凈利潤(rùn)約66%。
若從其上半年11.49億元的利潤(rùn)中除去這筆交易產(chǎn)生的利潤(rùn)，金融街靠其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)為3.9億元，占比約34%。
從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，在“三道紅線”的要求下，金融街還是踩中兩條，不過(guò)降負(fù)債也算有些成效。截至2022年6月30日，金融街的資產(chǎn)負(fù)債率為71.64%，較去年底下降2.51個(gè)百分點(diǎn)。
在融資方面，作為北京西城區(qū)的國(guó)資企業(yè)，金融街的融資渠道仍較暢通。2022年面向?qū)I(yè)投資者共發(fā)行3期5個(gè)品種的公司債，還有1筆中票，平均票面利率僅為3.36%，仍有融資優(yōu)勢(shì)。
至于現(xiàn)金流縮減問(wèn)題，界面新聞發(fā)現(xiàn)，金融界在出售資產(chǎn)“回血”之余，還屢屢為子公司“輸血”。據(jù)其今年上半年歷次公告顯示，金融街至少3次向四川、惠州等子公司借款，合計(jì)金額約9億元。8月2日，金融街公告稱再次向子公司參股的四川雅恒提供為期半年1.2661億元的無(wú)息借款。
除了提供借款，金融街多次為子公司，特別是資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%的子公司提供融資擔(dān)保，解決子公司和參股公司的融資難題。
在降負(fù)債壓力以及市場(chǎng)環(huán)境影響下，金融街的擴(kuò)張幾乎停滯，今年上半年并未出現(xiàn)在公開土拍市場(chǎng)，唯一一宗增加的土地投資，是4月份與津?yàn)I發(fā)展分別以持股34%、32%比例增資入股了中海位于天津紅橋區(qū)鈴鐺閣地塊，土地總價(jià)34.66億元，土地面積6.67萬(wàn)平米，金融街入資額為12.5億元。
截至今年6月底，金融街布局五大城市群16個(gè)重點(diǎn)城市或區(qū)域，擁有項(xiàng)目總體可結(jié)算規(guī)劃建筑面積1591萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積1267萬(wàn)平方米，該貨值規(guī)模對(duì)于的金融街來(lái)說(shuō)，或許足夠度過(guò)下半年。
金融街在半年報(bào)中表示，下半年將持續(xù)關(guān)注現(xiàn)金流安全，包括節(jié)約成本、抓回款以及推進(jìn)處置低效資產(chǎn)和產(chǎn)品去化，補(bǔ)充公司發(fā)展所需資金。與此同時(shí)，也會(huì)合理補(bǔ)充項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，但更偏向于已進(jìn)入城市的核心板塊，尤其是回報(bào)可觀的地塊。
“研究推進(jìn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、輕資產(chǎn)城市更新以及收并購(gòu)項(xiàng)目等投資方式，開拓新的業(yè)務(wù)方向?！痹诜康禺a(chǎn)尋求新發(fā)展模式的趨勢(shì)下，金融街也表示會(huì)尋找新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。