記者｜吳波
在地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，金輝控股（9993.HK）交出一份相對(duì)穩(wěn)健的中期業(yè)績(jī)。
8月19日晚間，金輝控股發(fā)布的2022年上半年財(cái)報(bào)顯示，期間合約銷售額約244億元，同比去年上半年557.7億元下滑56%。合約銷售面積約165萬平方米，合約平均售價(jià)約為每平米14752元。
今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體面臨壓力，上半年全國(guó)商品房銷售面積6.9億平方米，同比下降約22.2%，銷售額6.6萬億元，同比下降約28.9%。
金輝控股也受到市場(chǎng)波動(dòng)影響。此前的8月11日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普預(yù)計(jì)2022年金輝控股合約銷售額將下降30%-35%，而2023年將持平。因此，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流會(huì)受到?jīng)_擊，直到2022年底金輝控股將暫停購地以保留現(xiàn)金流。
不過，得益于2021年在銷售額方面的較好表現(xiàn)，金輝控股營(yíng)收維持穩(wěn)步增長(zhǎng)。財(cái)報(bào)顯示，2022年上半年，金輝控股營(yíng)收達(dá)182.2億元，同比增幅13.4%，毛利潤(rùn)32.3億元，毛利率17.7%；凈利潤(rùn)約15億元，凈利率為8.2%，利潤(rùn)水平保持平穩(wěn)。
金輝控股的布局主要集中在長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、華東、華中、西南、西北、東南和深惠八大區(qū)域。其中長(zhǎng)三角區(qū)域業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)最大，收入58.91億元，其次為西北區(qū)域，收入為26.86億元，東南和華東也分別貢獻(xiàn)了19.67億元和19.61億元的收入。
從具體城市來看，泉州、重慶、合肥、福州等城市對(duì)金輝控股合約銷售金額的貢獻(xiàn)排名靠前。
盡管金輝控股目前收入和利潤(rùn)水平保持平穩(wěn)，但后續(xù)仍將面臨一定壓力。標(biāo)普預(yù)計(jì)，盡管金輝控股有725億元的大規(guī)模合約負(fù)債，但因銷售放緩的延遲效應(yīng)、有節(jié)制的建設(shè)支出、過去幾年土地成本上升以及行業(yè)調(diào)整期間樓市降價(jià)以促銷，金輝控股的收入結(jié)轉(zhuǎn)和利潤(rùn)率將面臨壓力，2022年收入或?qū)⒊制?，?023年將下降13%-15%。
較為難得的是，銷售額放緩疊加再融資難度增加，金輝控股依然保持較為穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。
財(cái)報(bào)顯示，截止2022年6月30日，金輝控股的借款總額同比下降17.7%至434.5億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債同比下降20.8%至133.1億元。加權(quán)平均債務(wù)成本為6.24%。
隨著負(fù)債規(guī)模及財(cái)務(wù)杠桿的進(jìn)一步降低，金輝控股“三道紅線”數(shù)據(jù)保持達(dá)標(biāo)。凈負(fù)債率78.5%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率66.7%，現(xiàn)金短貸比1.2。
金輝控股的債務(wù)縮減策略在2019年已有所體現(xiàn)。標(biāo)普數(shù)據(jù)顯示，過去兩年金輝控股嚴(yán)格控制土地支出，將合約銷售額的約25%用于購地，控制了債務(wù)融資的增長(zhǎng)方式。
財(cái)報(bào)顯示，截至今年上半年，金輝控股土地儲(chǔ)備總建筑面積及應(yīng)占總建筑面積分別約為2963萬平方米及2334萬平方米。
標(biāo)普指出，由于擴(kuò)張策略不那么激進(jìn)，金輝控股并未重度依賴資本市場(chǎng)債務(wù)或信托融資，這通常在行業(yè)低迷時(shí)期給開發(fā)商帶來最大的還款壓力。
根據(jù)財(cái)報(bào)，截至2022年6月30日，金輝控股總債務(wù)中信托借款占比約8.1%，相比2021年底占比6%有所提高。
由于自2021年10月需償付約73億元債券，疊加銷售放緩，標(biāo)普估算金輝控股現(xiàn)金水平已持續(xù)下降，從2021年底的197億元下降至2022年6月的約150億元。
接下來的到期債務(wù)方面，金輝有一筆12億元境內(nèi)債將于2022年11月到期，一筆14億元的境內(nèi)債明年6月到期。據(jù)財(cái)報(bào)顯示，截至今年6月30日，金輝控股現(xiàn)金及銀行結(jié)余153.9億元，能夠覆蓋這些短期債務(wù)。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)發(fā)展方向，金輝控股董事長(zhǎng)林定強(qiáng)并不悲觀，認(rèn)為“市場(chǎng)正在筑底但邊際向好”。
林定強(qiáng)在財(cái)報(bào)中表示，在金融政策方面，首先，央行要求加大對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的支持力度，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放，穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)。伴隨試點(diǎn)房企在“信用保護(hù)工具”模式下完成公開市場(chǎng)發(fā)行，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境有望逐步改善。經(jīng)歷了本輪較大規(guī)模的去杠桿之后，房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求得到政策保護(hù)，杠桿水平預(yù)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定。
其次，隨著各地首套房貸款利率下調(diào)，多地因城施策提出各項(xiàng)支持住房信貸條件的政策，以滿足購房者的合理住房需求。
調(diào)控政策方面，限購政策也在逐步調(diào)整，如首付比例下調(diào)、認(rèn)房認(rèn)貸規(guī)則放寬、房票制度擴(kuò)大推行等。多角度的政策利好，有利于釋放潛在需求，穩(wěn)定市場(chǎng)供需平衡。
盡管地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境已經(jīng)有所改善，金輝控股整體經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)定，但標(biāo)普認(rèn)為，金輝控股還需重塑流動(dòng)性緩沖空間和打通融資渠道，從而增強(qiáng)應(yīng)對(duì)行業(yè)調(diào)整的能力。