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潘石屹做回“包租公”

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潘石屹做回“包租公”

物業(yè)不是你想賣,想賣就能賣。

攝影師: 范劍磊

文 | 野馬財(cái)經(jīng) 盧泳志

編輯丨高巖

今年年初,SOHO中國(0410.HK)董事長潘石屹曾公開為自家物業(yè)“帶貨”,并在微博喊話“歡迎購買”。然而,SOHO中國上半年的營收依然全部為租金收入。

8月18日,在經(jīng)歷“私有化”風(fēng)波后,SOHO中國又一次成功交出成績單。據(jù)公告披露,上半年,SOHO中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約8.96億元,全部為租金收入,同比增長約11%。

SOHO中國表示,上半年SOHO中國租金收入增長主要得益于兩個(gè)最新竣工的項(xiàng)目,即麗澤SOHO與古北SOHO,分別貢獻(xiàn)8675萬元、1.32億元的租金收入。

不過,受新冠疫情影響,北京及上海辦公樓租賃市場承壓。截至2022年6月30日,SOHO中國投資物業(yè)平均出租率下降至約80%。

值得一提的是,2020年之前SOHO中國的平均出租率一直維持在90%以上,只有在2020年上半年曾跌至78%。

事實(shí)上,一直以來,SOHO中國的營收構(gòu)成包括租金收入和出售物業(yè)單位兩部分。但從2021年至今,出售物業(yè)收入?yún)s一直為0,而2020年這一數(shù)據(jù)約為6.54億元。

當(dāng)然,已經(jīng)習(xí)慣“賣賣賣”的潘石屹并沒有打算放棄這部分收入。SOHO中國表示,為減輕資金壓力及改善財(cái)務(wù)狀況,未來會繼續(xù)采取措施出售部分商業(yè)物業(yè)尾盤。

潘石屹角色“變臉”

實(shí)際上,從SOHO中國成立以來,潘石屹“包租公”的角色曾發(fā)生過多次轉(zhuǎn)變。

SOHO中國成立于1995年,2007年赴港上市,2012年通過變賣寫字樓迎來快速發(fā)展。同年,SOHO中國宣布轉(zhuǎn)型,由散售型物業(yè)轉(zhuǎn)為持有型物業(yè),潘石屹變身“包租公”。

當(dāng)時(shí),潘石屹給出的解釋是:自持物業(yè),比持有人民幣好。

轉(zhuǎn)型之后,SOHO中國的財(cái)務(wù)狀況讓其轉(zhuǎn)型之路備受質(zhì)疑,因此從2014年開始SOHO中國開始了新一輪的整售。潘石屹給出的理由是,低買高賣是正常的商業(yè)邏輯。

2015年-2017年,SOHO中國每年都有大宗交易曝出。但在頻繁的出售資產(chǎn)后,潘石屹意識到這不是長久之計(jì),于是在2018年3月立下Flag明確表示,未來不再出售資產(chǎn)。

然而僅僅過了一年,“打臉”如約而至。2019年6月,SOHO中國宣布將分批出售北京、上海的13個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目,潘石屹又開啟了他的“賣賣賣”。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),自2014年以來,SOHO中國陸續(xù)通過出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過350億元。

但是到了2021年,在SOHO中國的營收中,物業(yè)銷售收入?yún)s消失了。迫于償債壓力,SOHO中國選擇在今年對其部分物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行打折出售,以此來實(shí)現(xiàn)快速回款。

今年3月10日,潘石屹在SOHO中國2022年首場租賃表彰會上坦言:“現(xiàn)在公司遇到了困難,決定銷售一些房子度過難關(guān)”。為此,將按照市場估值的七折出售3.2萬平米在京滬兩地的部分核心物業(yè)。

來源:微博截圖

SOHO中國表示,此次資產(chǎn)出售,是為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力,銷售所得將全部用于降負(fù)債、不分紅。通過“減負(fù)”前行,以更加靈活的姿態(tài)應(yīng)對市場變化,尋求長期健康發(fā)展。

據(jù)《時(shí)代周報(bào)》報(bào)道,從SOHO中國公開租售平臺顯示的交易狀態(tài)來看,到8月18日,SOHO中國已售出的房源有32套。不過,在SOHO中國此次公布的半年報(bào)中,物業(yè)銷售的收入為0

SOHO中國回應(yīng)表示,平臺中顯示“售出”狀態(tài)的房源均已簽約,半年中未披露是因?yàn)樯形吹綍?jì)準(zhǔn)則要求的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)。

盡管如此,可以肯定的是,目前SOHO中國的資金來源仍是租金收入,銷售并未提供明顯助力。

為了改善流動(dòng)性壓力,SOHO中國表示,除較為常規(guī)的控制行政成本及節(jié)約資本開支,以提升經(jīng)營性現(xiàn)金流之外,公司也正在與相關(guān)主要貸款人溝通取得新增融資和再融資,或?qū)⑹褂梦吹盅何飿I(yè)作為新增借款的抵押品。

另外,SOHO中國還表示,將繼續(xù)采取措施出售部分商業(yè)物業(yè)尾盤。如果此舉能成功,在下一份業(yè)績報(bào)告中,SOHO中國的營收構(gòu)成中會再次出現(xiàn)“出售物業(yè)收入”。

“包租公”愁租

和傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)相比,SOHO中國可謂是開辟了一條特殊的道路。因此,在地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行之際,SOHO中國卻可以保持相對穩(wěn)定。

今年上半年,SOHO中國錄得毛利約7.42億元,同比增長約13%;租賃業(yè)務(wù)毛利率約83%,去年同期數(shù)據(jù)約82%。期間,該公司凈利潤約為2億元,同比增長約63%。

來源:Wind

從債務(wù)方面來看,截至6月末,SOHO中國流動(dòng)負(fù)債總額為66.23億元,總負(fù)債318.69億元,凈資產(chǎn)負(fù)債率約為44%,屬于較低水平。

期內(nèi),SOHO中國總借貸共計(jì)約167.3億元,其中一年內(nèi)到期部分約16.13億元,一年以上到期部分約151.17億元。

從其賬面現(xiàn)金狀況來看,截至上半年,SOHO中國的限制性銀行存款為8644.2萬元,結(jié)構(gòu)性銀行存款為2.22億元,現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為4.62億元。

盡管沒有顯著的流動(dòng)性壓力,但上半年SOHO中國的寫字樓租賃業(yè)務(wù)也不容樂觀。

SOHO中國在半年報(bào)中表示,受疫情影響,2022年一、二季度京滬兩地寫字樓租賃市場回暖趨勢受阻,空置率回升,租金回落。

據(jù)SOHO中國披露,麗澤SOHO出租率自上年同期的74%升至82%,光華路SOHO二期出租率相對穩(wěn)定維持在81%的水平。

除此之外,SOHO中國在北京和上海的大部分自持項(xiàng)目的出租率均較2021年末出現(xiàn)了不同程度的下滑。

其中,前門大街項(xiàng)目的出租率從2021年末的77%,下降至2022年中期的69%;同期,望京SOHO的出租率由76%降至71%、上海SOHO復(fù)興廣場的出租率由98%降至92%、外灘SOHO的出租率由91%降至84%。

來源:SOHO中國中報(bào)

據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,2022年上半年,北京和上海甲級辦公樓凈吸納量分別為44.4萬平方米和30.1萬平方米,較2021年同期均有顯著下降。同時(shí),市場租金也在連續(xù)三個(gè)季度上漲后再度回落。

SOHO中國預(yù)計(jì),未來6個(gè)月,隨著大批上半年推遲交付新項(xiàng)目的大量入市,租賃市場將持續(xù)承壓。在相對低靡的宏觀經(jīng)濟(jì)和市場環(huán)境下,SOHO中國的寫字樓租賃業(yè)務(wù)也不可避免地受到影響。

對于未來的發(fā)展,SOHO中國認(rèn)為,隨著新冠疫情影響逐步消退,政府各項(xiàng)紓困激勵(lì)政策和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施方案陸續(xù)出臺,市場活躍度必將逐步回升,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行亦會逐步回歸正常,并為2022年下半年寫字樓市場重振奠定信心和基礎(chǔ)。

而潘石屹也非常樂觀:“我們對中國經(jīng)濟(jì)的長期持續(xù)發(fā)展充滿信心,我們相信我們在北京和上海寫字樓市場的稀缺性資產(chǎn)對投資者的吸引力不減?!?/p>

您覺得SOHO中國能抗住市場的壓力嗎?您體驗(yàn)過SOHO中國的物業(yè)嗎?歡迎留言評論!

本文為轉(zhuǎn)載內(nèi)容,授權(quán)事宜請聯(lián)系原著作權(quán)人。

潘石屹

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潘石屹做回“包租公”

物業(yè)不是你想賣,想賣就能賣。

攝影師: 范劍磊

文 | 野馬財(cái)經(jīng) 盧泳志

編輯丨高巖

今年年初,SOHO中國(0410.HK)董事長潘石屹曾公開為自家物業(yè)“帶貨”,并在微博喊話“歡迎購買”。然而,SOHO中國上半年的營收依然全部為租金收入。

8月18日,在經(jīng)歷“私有化”風(fēng)波后,SOHO中國又一次成功交出成績單。據(jù)公告披露,上半年,SOHO中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約8.96億元,全部為租金收入,同比增長約11%。

SOHO中國表示,上半年SOHO中國租金收入增長主要得益于兩個(gè)最新竣工的項(xiàng)目,即麗澤SOHO與古北SOHO,分別貢獻(xiàn)8675萬元、1.32億元的租金收入。

不過,受新冠疫情影響,北京及上海辦公樓租賃市場承壓。截至2022年6月30日,SOHO中國投資物業(yè)平均出租率下降至約80%。

值得一提的是,2020年之前SOHO中國的平均出租率一直維持在90%以上,只有在2020年上半年曾跌至78%。

事實(shí)上,一直以來,SOHO中國的營收構(gòu)成包括租金收入和出售物業(yè)單位兩部分。但從2021年至今,出售物業(yè)收入?yún)s一直為0,而2020年這一數(shù)據(jù)約為6.54億元。

當(dāng)然,已經(jīng)習(xí)慣“賣賣賣”的潘石屹并沒有打算放棄這部分收入。SOHO中國表示,為減輕資金壓力及改善財(cái)務(wù)狀況,未來會繼續(xù)采取措施出售部分商業(yè)物業(yè)尾盤。

潘石屹角色“變臉”

實(shí)際上,從SOHO中國成立以來,潘石屹“包租公”的角色曾發(fā)生過多次轉(zhuǎn)變。

SOHO中國成立于1995年,2007年赴港上市,2012年通過變賣寫字樓迎來快速發(fā)展。同年,SOHO中國宣布轉(zhuǎn)型,由散售型物業(yè)轉(zhuǎn)為持有型物業(yè),潘石屹變身“包租公”。

當(dāng)時(shí),潘石屹給出的解釋是:自持物業(yè),比持有人民幣好。

轉(zhuǎn)型之后,SOHO中國的財(cái)務(wù)狀況讓其轉(zhuǎn)型之路備受質(zhì)疑,因此從2014年開始SOHO中國開始了新一輪的整售。潘石屹給出的理由是,低買高賣是正常的商業(yè)邏輯。

2015年-2017年,SOHO中國每年都有大宗交易曝出。但在頻繁的出售資產(chǎn)后,潘石屹意識到這不是長久之計(jì),于是在2018年3月立下Flag明確表示,未來不再出售資產(chǎn)。

然而僅僅過了一年,“打臉”如約而至。2019年6月,SOHO中國宣布將分批出售北京、上海的13個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目,潘石屹又開啟了他的“賣賣賣”。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),自2014年以來,SOHO中國陸續(xù)通過出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過350億元。

但是到了2021年,在SOHO中國的營收中,物業(yè)銷售收入?yún)s消失了。迫于償債壓力,SOHO中國選擇在今年對其部分物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行打折出售,以此來實(shí)現(xiàn)快速回款。

今年3月10日,潘石屹在SOHO中國2022年首場租賃表彰會上坦言:“現(xiàn)在公司遇到了困難,決定銷售一些房子度過難關(guān)”。為此,將按照市場估值的七折出售3.2萬平米在京滬兩地的部分核心物業(yè)。

來源:微博截圖

SOHO中國表示,此次資產(chǎn)出售,是為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力,銷售所得將全部用于降負(fù)債、不分紅。通過“減負(fù)”前行,以更加靈活的姿態(tài)應(yīng)對市場變化,尋求長期健康發(fā)展。

據(jù)《時(shí)代周報(bào)》報(bào)道,從SOHO中國公開租售平臺顯示的交易狀態(tài)來看,到8月18日,SOHO中國已售出的房源有32套。不過,在SOHO中國此次公布的半年報(bào)中,物業(yè)銷售的收入為0

SOHO中國回應(yīng)表示,平臺中顯示“售出”狀態(tài)的房源均已簽約,半年中未披露是因?yàn)樯形吹綍?jì)準(zhǔn)則要求的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)。

盡管如此,可以肯定的是,目前SOHO中國的資金來源仍是租金收入,銷售并未提供明顯助力。

為了改善流動(dòng)性壓力,SOHO中國表示,除較為常規(guī)的控制行政成本及節(jié)約資本開支,以提升經(jīng)營性現(xiàn)金流之外,公司也正在與相關(guān)主要貸款人溝通取得新增融資和再融資,或?qū)⑹褂梦吹盅何飿I(yè)作為新增借款的抵押品。

另外,SOHO中國還表示,將繼續(xù)采取措施出售部分商業(yè)物業(yè)尾盤。如果此舉能成功,在下一份業(yè)績報(bào)告中,SOHO中國的營收構(gòu)成中會再次出現(xiàn)“出售物業(yè)收入”。

“包租公”愁租

和傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)相比,SOHO中國可謂是開辟了一條特殊的道路。因此,在地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行之際,SOHO中國卻可以保持相對穩(wěn)定。

今年上半年,SOHO中國錄得毛利約7.42億元,同比增長約13%;租賃業(yè)務(wù)毛利率約83%,去年同期數(shù)據(jù)約82%。期間,該公司凈利潤約為2億元,同比增長約63%。

來源:Wind

從債務(wù)方面來看,截至6月末,SOHO中國流動(dòng)負(fù)債總額為66.23億元,總負(fù)債318.69億元,凈資產(chǎn)負(fù)債率約為44%,屬于較低水平。

期內(nèi),SOHO中國總借貸共計(jì)約167.3億元,其中一年內(nèi)到期部分約16.13億元,一年以上到期部分約151.17億元。

從其賬面現(xiàn)金狀況來看,截至上半年,SOHO中國的限制性銀行存款為8644.2萬元,結(jié)構(gòu)性銀行存款為2.22億元,現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為4.62億元。

盡管沒有顯著的流動(dòng)性壓力,但上半年SOHO中國的寫字樓租賃業(yè)務(wù)也不容樂觀。

SOHO中國在半年報(bào)中表示,受疫情影響,2022年一、二季度京滬兩地寫字樓租賃市場回暖趨勢受阻,空置率回升,租金回落。

據(jù)SOHO中國披露,麗澤SOHO出租率自上年同期的74%升至82%,光華路SOHO二期出租率相對穩(wěn)定維持在81%的水平。

除此之外,SOHO中國在北京和上海的大部分自持項(xiàng)目的出租率均較2021年末出現(xiàn)了不同程度的下滑。

其中,前門大街項(xiàng)目的出租率從2021年末的77%,下降至2022年中期的69%;同期,望京SOHO的出租率由76%降至71%、上海SOHO復(fù)興廣場的出租率由98%降至92%、外灘SOHO的出租率由91%降至84%。

來源:SOHO中國中報(bào)

據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,2022年上半年,北京和上海甲級辦公樓凈吸納量分別為44.4萬平方米和30.1萬平方米,較2021年同期均有顯著下降。同時(shí),市場租金也在連續(xù)三個(gè)季度上漲后再度回落。

SOHO中國預(yù)計(jì),未來6個(gè)月,隨著大批上半年推遲交付新項(xiàng)目的大量入市,租賃市場將持續(xù)承壓。在相對低靡的宏觀經(jīng)濟(jì)和市場環(huán)境下,SOHO中國的寫字樓租賃業(yè)務(wù)也不可避免地受到影響。

對于未來的發(fā)展,SOHO中國認(rèn)為,隨著新冠疫情影響逐步消退,政府各項(xiàng)紓困激勵(lì)政策和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施方案陸續(xù)出臺,市場活躍度必將逐步回升,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行亦會逐步回歸正常,并為2022年下半年寫字樓市場重振奠定信心和基礎(chǔ)。

而潘石屹也非常樂觀:“我們對中國經(jīng)濟(jì)的長期持續(xù)發(fā)展充滿信心,我們相信我們在北京和上海寫字樓市場的稀缺性資產(chǎn)對投資者的吸引力不減?!?/p>

您覺得SOHO中國能抗住市場的壓力嗎?您體驗(yàn)過SOHO中國的物業(yè)嗎?歡迎留言評論!

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