記者｜吳波

盡管投資型物業(yè)是“現(xiàn)金奶牛”，但SOHO中國（00410.HK）依然需要出售物業(yè)來緩解流動性壓力。

8月18日，SOHO中國發(fā)布的2022年上半年財報顯示，上半年租金收入約8.96億元，同比去年上半年的8.05億元增長約11%。

作為一家寫字樓運營商，SOHO中國雖然每年可獲得一定租金收入，并一直保持著較低的資產(chǎn)負債率，但也面臨一定流動性壓力。

財報顯示，截至2022年6月30日，SOHO中國凈資產(chǎn)負債率約為44%，平均借貸成本約4.7%，總借貸共計約167.3億元。

具體來看，在總借貸中，SOHO中國的一年內(nèi)到期部分約16.13億元，一年以上到期部分約151.17億元；其中約162.22億元的借貸以投資物業(yè)作為抵押。

截至2022年6月30日，SOHO中國的流動負債超過流動資產(chǎn)約31.2億元，限制性銀行存款為8644萬元，結(jié)構(gòu)性銀行存款約2.22億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約4.61億元。

SOHO中國稱，鑒于上述情況，管理層在評估公司持續(xù)經(jīng)營能力時，已審慎考慮公司未來流動資金、經(jīng)營狀況以及可用融資來源，并已采取措施及制定計劃以減輕資金壓力及改善財務(wù)狀況。

首先，在經(jīng)營層面，SOHO中國將繼續(xù)采取積極措施控制行政成本及節(jié)約資本開支，以提升經(jīng)營性現(xiàn)金流。

其次，SOHO中國計劃積極融資，正在與相關(guān)主要貸款人溝通取得新增融資和再融資，可使用未抵押物業(yè)作為新增借款的抵押品。

SOHO中國也沒有放棄通過出售物業(yè)來改善現(xiàn)金流的策略，將繼續(xù)采取措施出售部分商業(yè)物業(yè)尾盤。同時，SOHO中國強調(diào)，相信京滬兩地寫字樓市場長期穩(wěn)健性和資產(chǎn)稀缺性對投資者的吸引力不減。

不過，正如SOHO中國在財報中所言，受新冠疫情的影響，北京及上海辦公樓租賃市場承壓。承壓主要體現(xiàn)在大宗交易活躍度和辦公樓出租率降低。

在大宗交易方面，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2022上半年中國內(nèi)地共有74宗、共計750億的大宗交易額，同比分別下降31%和24%，均為疫情以來最低值。上海仍是大宗交易最活躍的市場，成交金額突破300億，而北京成交額為99億。

在出租率方面，戴德梁行市場數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，北京和上海甲級辦公樓凈吸納量分別為44.4萬平方米和30.1萬平方米，較2021年同期均有下降。同時，市場租金也在連續(xù)三個季度上漲后回落。

在此背景下，SOHO中國的寫字樓出售和租賃業(yè)務(wù)也不可避免地受到影響。

這幾年，SOHO中國一直在籌劃資產(chǎn)打包出售，疫情疊加其他因素，目前仍未如愿。

在租賃方面，除了麗澤SOHO之外，其在北京和上海的大部分自持項目的出租率均較2021年末出現(xiàn)了不同程度的下滑。

財報顯示，截至2022年6月30 日，SOHO中國投資物業(yè)平均出租率下降至約80%。不過，租賃業(yè)務(wù)毛利率有所提升，上半年約為83%，2021年同期約為82%。

今年上半年，SOHO中國的權(quán)益股東應(yīng)占凈利潤（剔除投資物業(yè)評估增值以及一次性稅費和行政罰款）約為2億元，較2021年同期1.23億元增長約63%。

展望后市，SOHO中國判斷，未來6個月隨著大批上半年推遲交付新項目的大量入市，租賃市場將持續(xù)承壓。但隨著疫情影響逐步消退，政府各項紓困激勵政策和穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展實施方案陸 續(xù)出臺，市場活躍度必將逐步回升，經(jīng)濟運行也會逐步回歸正常，為2022年下半年寫字樓市場重振奠定信心和基礎(chǔ)。