文 | 豹變 陳法善
編輯 | 張子睿
「核心提示」
近來，一些提前還貸的客戶遭遇了銀行抵觸，要么被銀行拒絕、要么為交違約金而煩惱。借錢還錢，天經(jīng)地義，銀行為何不歡迎提前還錢呢？
最近，一些購房者為提前還貸被銀行拒絕、交違約金而煩惱。近日，交通銀行發(fā)布公告稱，從11月1日起，將對部分個人按揭類貸款、個人線上抵押貸提前還款用戶，收取1%的補償金。
此舉被解讀為因房貸增量驟降、提前還款人數(shù)增加，銀行業(yè)績壓力巨大，不得不采取限制措施。一石激起千層浪，或許是引起的爭議太大，不久之后，交行便撤下了這條公告，但由此引起的“要不要提前還房貸”、“怎么還房貸最劃算”成了社交媒體上的熱門話題。
那么，提前還貸的真實情況如何？有哪些風險點需要注意？
提前還貸遭遇“銀行刺客”
近日，在社交媒體上，有不少一些購房者和博主吐槽稱，自己想提前還房貸，卻被銀行以還貸額度不足為由拒絕。
《豹變》調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，雖然并未像外界傳聞那么夸張，不過購房者想要提前還款，確實存在一些不便，難度也有所加大。
首先是預約周期長，無法在線自助辦理，一些用戶在等待近1個月、繳納6個月貸款利息作為違約金后，才順利提前還款。
2021年2月，在上海打拼多年的東北女孩林妮貸款買下一套70平方米的房子，月供6300多元，每月還貸比同面積的出租房房租便宜不少。今年6月底，林妮看到網(wǎng)上討論提前還房貸?！袄碡斒找媾懿悔A房貸利率，為什么不提前還貸呢？”林妮突然蹦出這個之前從未有過的想法。
但當她打開中國銀行APP時，系統(tǒng)提示暫不支持提前還款操作。不過沒多久，林妮就接到銀行回訪電話，對方表示，提前還款需要交6個月的利息作為違約金，不能在線申請，只能到銀行網(wǎng)點辦理，且需要提前1個月預約。
經(jīng)過評估，林妮提前還部分貸款需要交9300多元違約金，但她還是決定提前還貸?！皼]有合適的理財能跑過房貸利率，股票、基金都虧?！绷帜菡f。“貸款時，壓根沒想過自己會提前還貸，就沒注意還要交這么多違約金?！?/p>
其次，還款方式受限，部分購房者被告知無法縮短還款期限，提前還的錢只能用于減少月供。
8月初，家住青島的潘暢提前還掉40萬房貸，剩余24萬每月還1800多元。潘暢對《豹變》表示，她的貸款行是一家地方銀行，對方?jīng)]多久就同意了她提前還款申請，也沒讓交違約金。
“但銀行不同意我縮短還款年限，沒辦法，只能聽銀行安排，減少月供?？赡芸s短年限，銀行虧比較多。”潘暢說?！笆Ｏ?4萬不準備提前還了，年紀大了，需要有錢在手?！?/p>
此外，據(jù)長期關注房地產(chǎn)市場的“芒果樓市”主理人東東觀察，一些銀行可能還會借口沒有還貸額度去拖延還款時間。“借錢的時候有信貸額度限制，還錢的時候需要什么額度？”
東東認為，提前還貸人數(shù)增加，主要受理財收益與房貸利率倒掛影響。前兩年為了調(diào)控樓市，房貸利率普遍在5.5%左右，甚至超過6%，而目前市面上理財產(chǎn)品年化收益約3-4%左右，難以覆蓋房貸成本。
“之前有的銀行還能辦理轉(zhuǎn)按揭，購房者先把原來利率較高的貸款還了后，再申請較低利率按揭貸款，但現(xiàn)在這個業(yè)務叫停了，畢竟銀行也不想把利潤讓出來。如果購房者有渠道能夠降低利率，很多人其實也不會這么著急提前還款?！睎|東說。
提前還貸收益大于風險？
在微博上，“這屆年輕人不想給銀行打工”的話題已經(jīng)吸引了近9000萬次討論。
“提前還貸，是我今年最棒的投資了?！眳⑴c話題討論的陳麗在2020年用組合貸買房，商貸部分145萬，期限24年，等額本息，利率5.2%。算上公積金部分，月供超1萬。如今一鍵還款75萬后，她感到無比踏實?！案杏X省出了一輛豪車?！?/p>
多位購房者表示，提前還貸主要是想節(jié)約房貸利息。以當前4.45%的房貸利率計算，100萬商貸，分30年等額本息償還，月供5037.19元，利息總額81.34萬元。償還5年后，貸款剩余本金91萬多元，此時提前還31萬元，月供減少為3317.99元，利息總額為39.54萬元?？梢?，提前還款確實能節(jié)省不少利息。
而從樓市來看，市場景氣度下降也加劇了提前還貸情緒。根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，今年上半年，全國商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額66072億元，下降28.9%。
貝殼網(wǎng)南京一位房產(chǎn)中介表示，樓市景氣的時候，5-6%的房貸利率很多人都不覺得貴，排著隊等貸款，能從銀行貸300萬，絕不選擇200萬；能貸30年，絕不貸20年。因為都覺得房貸的錢很便宜，只要房價上漲就賺了，都想去薅銀行羊毛。但現(xiàn)在情況不一樣，大家發(fā)現(xiàn)房價不漲、賺錢變難，手里有錢干脆提前還款得了。
相比大部分人只看到收益，業(yè)內(nèi)人士提示，其中的風險仍不容忽視。
有銀行客戶經(jīng)理對《豹變》表示，一些客戶提前還貸是為了抵押房產(chǎn)，重新借利率更低的經(jīng)營貸。以浙江為例，目前交行、工行對房抵貸利率約為一年期3.4％、三年期年利率低至3.45％、五年期年利率3.6%，最長貸款期限為十年，可貸到房屋價值的70%。購房者如果在利率高點購房，房貸利率甚至超過6%。兩個貸款品種就有兩個多點利息差。
“不過這屬于經(jīng)營貸，存在一定風險。按規(guī)定，這筆錢只能用于企業(yè)經(jīng)營，變相進入樓市就違規(guī)了。銀行能監(jiān)控到，可能信貸寬松的時還好，一旦信貸收緊，就會要求你還錢。”東東提示：“給的還款時間非常短，可能只有一周或者10天就要求還掉，此時房子又沒辦法再辦理按揭，資金很容易出問題。”
銀行面臨業(yè)績壓力
銀行抵觸客戶提前還貸，主要原因還是業(yè)績壓力大。
對銀行而言，房貸是屬于風險低、收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)業(yè)務。但是，當前形勢下，客戶集中提前還貸，會給銀行帶來不小的業(yè)績壓力。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《豹變》表示，提前還貸多了，銀行今年的信貸投放任務可能會完成不了，尤其是在各地督促銀行加快房貸投放的情況下。提前還貸會使得貸款余額減少，容易造成銀行抵觸客戶提前還貸。
北京一位銀行從業(yè)近20年的資深行業(yè)人士也證實，提前還貸會影響銀行KPI考核，因為按照原有契約，銀行借給用戶的資金已經(jīng)在一個既定合同里，提前還貸改變了這種契約，銀行的資金成本會受影響，業(yè)績壓力往往與此同向關聯(lián)。
“交行的通知，看似是普通公告，卻說明了當前提前還款的現(xiàn)象是在增加的，銀行對此并不歡迎。”嚴躍進說。
根據(jù)嚴躍進分析，購房者提前還款，有的是考慮還款壓力，想提前償還，減少后續(xù)利息開支；有的是想還貸后把房產(chǎn)做抵押，獲得成本更低的貸款；有的是手上有閑錢，投資收益低，還不如還房貸。銀行需要充分分析還貸動機，提供對應金融服務。
農(nóng)業(yè)銀行浙江一分行負責人對《豹變》表示，基本上都會跟客戶協(xié)商，爭取讓客戶在還貸后做抵押貸款，抵押貸款額度可能比房貸更多，利率比房貸低。品種轉(zhuǎn)換后，銀行總貸款余額變化不大的話，對業(yè)績的影響就還好。
從調(diào)查結果看，銀行并沒有提前還貸的通用標準，各家在監(jiān)管范疇內(nèi)自行制定方案。交通銀行浙江地區(qū)一支行客戶經(jīng)理稱，交行的公告只是把行業(yè)規(guī)則戳破了而已，幾乎所有銀行房貸合同里都有違約條款，提前還款也屬于違約。如果客戶申請減免，各個網(wǎng)點可酌情決定收不收、收多少違約金。
上述北京銀行業(yè)資深人士也認為，客戶提前還款破壞了原有的契約，理應支付違約金，只是一般貸款合同不會重點提示這方面的內(nèi)容。
“還貸后，銀行中后臺要重新核算、配備服務，這些都是不小的無形成本。用戶感知不到，以為提前還貸很簡單，但不代表銀行運營成本沒有增加?！痹撊耸糠Q。
業(yè)內(nèi)人士認為，雖然有違約條款，但在當前國家號召金融機構應紓困企業(yè)與個人、降低融資成本的背景下，銀行或應充分理解客戶的金融需求，主動改善服務，以不增加購房者負擔的角度去協(xié)調(diào)此類問題，減少貸款方面的糾紛與投訴。
（應受訪人要求，文中林妮、潘暢為化名）