記者 | 王婷婷
編輯 | 彭飛
福建房企曾是地產行業(yè)不容忽視的一股力量，現(xiàn)如今這些公司正呈現(xiàn)出截然不同的生存狀態(tài)。
一邊是建發(fā)房產、廈門國貿和象嶼等國資房企在上海積極拿地，另一邊是世茂、寶龍和正榮等民營房企美元債違約。
在處于巔峰時期的房地產行業(yè)，上海曾匯聚了近50家房企總部，單大虹橋就云集近40家，其中閩系民營房企接近15家，占比超過三分之一。
期間，這些閩系房企都實現(xiàn)了跨越式發(fā)展。如陽光城邁入2000億銷售門檻，世茂集團不僅進入行業(yè)前，還成為市場上新一輪“并購王”，正榮、融信等在完成上市的同時，規(guī)模也破千億，成為行業(yè)前30強。
但從去年開始，這批曾經(jīng)的行業(yè)前30強企業(yè)陷入債務困境，閩系民營房企開始逐步退出行業(yè)中心舞臺。
克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，在2022年上半年全國百強房企榜單中，泰禾、融僑、福晟、大唐等閩系房企均已落榜。
但以廈門國貿、象嶼地產、建發(fā)房產等為代表的閩系國資開始進場，繼續(xù)完成屬于閩系房企的行業(yè)故事。
新閩系入場
“眼看他高樓起，眼看他樓塌了?！庇袠I(yè)內人士這樣評價過去這些年閩系民營房企在上海灘的沉浮。
初現(xiàn)端倪是自2020年開始，國內房地產市場迎來前所未有的變化，疫情、調控和“三道紅線”，以及預售資金監(jiān)管等制度，令過去堅持“高杠桿、高周轉、強擴張”策略的房企出現(xiàn)危機。
潮水退去，當房地產行業(yè)進入新的發(fā)展階段，市場迎來大幅調整，閩系房企代表中的多家民營房企陸續(xù)出現(xiàn)債務問題。
截至目前，如世茂、陽光城、寶龍、正榮、融信、禹州等閩系房企已發(fā)生實質性違約，不確定性風險積聚，同時在行業(yè)競爭地位也顯著下滑。
以最早出險的閩系房企之一陽光城為例，從2020年9月到現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)多起債券違約事件。
據(jù)統(tǒng)計，截至今年6月底，該公司已到期未支付的債務本金達376.88億元，其中境外公開市場債券未按期支付本息累計1.65億美元，境內公開市場債券未按期支付本息133.91億元，并直接導致多家信用評級公司取消對陽光城的評級。
將北京作為第二主戰(zhàn)場的泰禾，在2020年7月因一筆債券未按時兌付首次發(fā)生公募債券違約，其債務危局也正式向公眾攤開。
截至目前，泰禾集團有息債務余額900余億元，存在300多億元到期未歸還借款，正努力推進債務重組事宜，但尚未形成全面?zhèn)鶆罩亟M解決方案。此外，泰禾還面臨不少重大訴訟、仲裁事項，涉案金額超100億元。
當閩系民營房企勢微，有著國資背景的“新閩系”表現(xiàn)卻更突出。
以上海市場為例，在今年上海首輪土拍中，象嶼地產聯(lián)合招商蛇口斥資40億元拿得閔行區(qū)一宗地塊，廈門國貿則獨自以23億元競得松江區(qū)一塊地，而建發(fā)房產通過獨立和聯(lián)合方式斥資50.2億元拿得了三宗地塊，拿地數(shù)量僅次于拿下位居上海拿地榜首的招商蛇口。
在7月的第二輪土拍中，象嶼繼續(xù)聯(lián)合招商蛇口以38.6億元競得青浦西虹橋一宗地。
可以說，上海灘對房地產行業(yè)的吸引力沒有褪去，只是故事主角正被替換掉。
放眼到全國，其拿地實力和野心也得以顯現(xiàn)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，建發(fā)房產權益拿地金額為349億元，排名位居第4，新增全口徑貨值710億元，排名也位居第4。今年前7個月，象嶼地產則以347億元的新增貨值排在第16位。
發(fā)力是自去年開始。中指院數(shù)據(jù)顯示，在2021年上半年，建發(fā)房產的拿地金額就達到723億元，在國內房企排名僅次于萬科和保利發(fā)展。廈門國貿在2021年的拿地金額超過300億元，象嶼地產在房地產領域投資達273億元，均創(chuàng)下各自公司的拿地紀錄。
同策研究院資深分析師肖云祥向界面新聞表示，業(yè)內對閩系民營房企的發(fā)展一直頗有爭議。一方面是部分企業(yè)銷售規(guī)模快速增長、戰(zhàn)略布局快，做出了被業(yè)內認可的好產品；但另一方面則是這些企業(yè)激進拿地，負債率普遍較高，欠缺穩(wěn)健性。
“比如今年多家閩系房企出險，也正是因為曾經(jīng)的激進，在風停后就逐步掉隊了?！眹Y企業(yè)優(yōu)勢再次凸顯，較之高周轉的民營房企，國資房企經(jīng)營相對更穩(wěn)健，且負債得到有效控制，項目亦更有保障。而且核心的優(yōu)勢也在于資金實力，有著更強的融資能力和更低的融資成本。
崛起背后
與已經(jīng)出險的閩系民營房企不同，作為“新閩系”的扛大旗者建發(fā)房產，擴張的底氣主要來源于其國資背景的資金優(yōu)勢和母公司輸血。
界面新聞了解到，廈門建發(fā)集團為廈門國資委100%控股，旗下有包括房地產開發(fā)在內的七大板塊。
2009年，建發(fā)房產從廈門進入福建市場，建發(fā)股份以股權置換和現(xiàn)金的方式購買建發(fā)房產54.65%的股份。目前，建發(fā)股份和建發(fā)集團對建發(fā)房產各持股份比例為54.65%和45.35%。
從2022年《財富》世界500強榜單來看，建發(fā)房產的母公司建發(fā)集團以1115.565億美元的營業(yè)收入、11.141億美元的利潤，首次躋身世界百強。
得益于此，通過將負債轉變?yōu)闄嘁娴姆绞?，建發(fā)房產在擴張規(guī)模過程中可保持杠桿和財務的相對平衡。
如2021年建發(fā)房產的永續(xù)債規(guī)模達145億，其中大部分是母公司借款轉化而來。而且今年以來，建發(fā)房產的新增發(fā)債綜合成本也降至2.88%。
有融資保障，建發(fā)房產的規(guī)模也一路走高?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019-2021年，建發(fā)房產全口徑金額分別為738.5億元、1296.8億元和1711.3億元。在去年下半年市場轉冷背景下仍保持增長。
廈門國貿和象嶼地產在“新閩系”中則屬于后起之秀。
這兩家同樣背靠資金實力雄厚的國貿控股和象嶼集團。根據(jù)最新的世界500強排行榜，國貿控股排名106位；象嶼集團則排名160位。
但在去年以前，這兩家公司在地產板塊的表現(xiàn)不算“出圈”。1987年創(chuàng)立的廈門國貿，在2016年才突破百億銷售大關，為103.76 億元，而同一時期的陽光城已實現(xiàn)銷售額近500億元。
此后兩年間拿地更少，布局也局限于廈門本地，年銷售金額從72億元降至31億元。當時業(yè)內認為，隨著房地產市場集中度提升，市場份額加速向頭部的房企集中，廈門國貿的房地產業(yè)務會逐漸被邊緣化。
但在廈門國貿看來，公司遵循穩(wěn)健、理性的拿地原則，沒有大規(guī)模拿地一定程度上可規(guī)避風險，也為未來規(guī)模發(fā)展蓄力。
事實證明確是如此。在市場高位時未受到其他房企高杠桿擴張氛圍影響，但當市場下行卻能幸運嶄露頭角。
數(shù)據(jù)顯示，廈門國貿2021年合同銷售額突破400億元，并在全國多城競得核心地段地塊，僅在今年上半年就新增貨值將近200億元，位列全國房企第18位。
象嶼地產在上一輪行業(yè)周期中也未明顯發(fā)力?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，象嶼地產銷售規(guī)模在2020年突破百億，2018年和2019分別為79.7億元和69億元。
直到去年的高溢價拿地，象嶼地產才真正引起業(yè)內關注。在去年重慶和福州的集中供地中，象嶼地產分別以44.84%和30%的溢價競得地塊，此后在南京等城市也頻現(xiàn)其拿地身影。
有別于大部分閩系民營房企的激進策略，閩系國資房企大幅拿地多是由于公司土儲所剩不多，急需補倉。
以建發(fā)房產為例，去年在其大本營廈門的權益銷售面積為69.8萬平方米，但年報顯示，截至去年年底，公司應屬總建筑面積僅剩60.1萬平方米。
在福州同樣如此，剩余的權益土儲建筑面積不及其去年的權益銷售建筑面積。今年在上海積極競拍土地，也是因為建發(fā)房產余下的32.3萬平方米權益土儲建筑面積，僅能支撐一年左右。
目前來看，逆周期低價拿地的策略適合相對穩(wěn)健的國資企業(yè)，接下來，以建發(fā)房產、廈門國貿和象嶼地產等國資背景為主的典型房企的崛起將開啟閩系房企的新階段。
家門口的生意
“無論是閩系民企還是閩系國企，入滬后他們仍然在做家門口的生意?！?/span>
在中國房地產行業(yè)發(fā)展初期，開發(fā)商選擇總部，考慮因素一般較為單一，在哪里發(fā)家就會落戶哪里。彼時，這些出生于福建的房企還屬于區(qū)域性房企，做的只是家門口的生意。
但是，民間資本高度活躍但市場容量有限的福建，很快就容不下一批又一批不斷崛起的房企了。
業(yè)內一度將閩系房企分為南派和北派。南派誕生于廈門或以廈門為主戰(zhàn)場崛起，以世茂、旭輝、建發(fā)、中駿、禹洲、寶龍、聯(lián)發(fā)以及國貿為代表；北派則以福州為大本營，有泰禾、陽光城、正榮、融信、融僑、福晟、金輝和三盛等。
一位閩系房企內部人士向界面新聞分析，將總部從福建遷入上海的房企，基本都有個共性，即本身在福建已發(fā)展到一定成熟度，年銷售幾乎都達到百億規(guī)模，為謀求更大的發(fā)展空間，才選擇進入上海。
在她看來，閩企“出走”不能與福建營商環(huán)境不夠好劃上等號，更多的是受市場環(huán)境所影響。相反，說明福建的民營經(jīng)濟活躍，企業(yè)間互幫互助和同心協(xié)力，于是不約而同奔赴上海。而且“遷都”上海后，也都沒有放棄本土市場，還在做著家門口的生意。
以三盛地產為例，在2022福州豪宅樓盤前十排名中，其位于鼓樓的三盛百督府項目均價87000元/平方米。中駿也是如此，近幾年仍積極在廈門競拍土地，且均有斬獲。
“在當時那個特定的市場環(huán)境下，遷都上海是行之有效的，大家都這么做，有著敢拼傳統(tǒng)的閩系房企自然也不會放棄這個機會?！鄙鲜鲩}系房企內部人士認為，遷都上海是當時整個行業(yè)發(fā)展表現(xiàn)出其中一個縮影，并非閩系房企的獨有特點，蘇浙系、川渝系房企都有。
比如前者中梁、祥生、中南以及弘陽，川渝房企代表則有藍光、東原和協(xié)信，均在不同的時間相繼入滬，并逐步展開全國性布局。
在閩系房企中，也有企業(yè)在大規(guī)模的搬遷潮過去后，依然選擇堅守在福建本地，并獲得不小的市場份額，融僑集團就是其一。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在2021年福建房企銷售榜中，融僑集團以129.08億元的權益金額排名第7，與第6名的正榮地產相差僅8.71億元。
與過去閩系民營房企類似，如今高調布局上海的建發(fā)、象嶼等房企同樣是先立足于本土市場，再向外拓展。
在廈門今年前兩輪集中供地中，建發(fā)以145.3億元的總價成功斬獲5幅地塊，成交金額和拿地幅數(shù)均位列第一。此外，廈門國貿也在福州和廈門各斬獲一宗土地。
作為民營經(jīng)濟大省，民營企業(yè)一直是福建經(jīng)濟發(fā)展的重要力量，可謂三分天下有其二。但就昔日的房地產行業(yè)來說，福建地勢多為山地，開發(fā)資源有限，本土房企的發(fā)展不可避免受到限制，出走似乎是勢在必行。
隨著房地產行業(yè)調整持續(xù)、市場下行加劇，企業(yè)流動性和信用危機頻發(fā)，房企比拼規(guī)模的時代已過去，無論是何種背景的閩系房企，對于本土市場的堅守愈加明顯。
這一輪走出去的建發(fā)房產等，除了背靠世界500強母公司擁有的資金實力外，自身的產品力、合理投資及成本管控等能力，會成為其能否進一步壯大的核心因素。