記者｜牛鈺
為解決樓盤停工問題，鄭州繼提出四種房企項目紓困措施后，設立房地產紓困基金相關細則也在落地途中。
據大河報報道，8月5日，鄭州有關部門出臺了一個規(guī)模暫定為100億元的房地產紓困基金方案?！多嵵菔蟹康禺a紓困基金設立運作方案》近日已由鄭州市人民政府辦公廳印發(fā)至各開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)縣（市）人民政府及各部門、各有關單位。
此次紓困專項基金的設立，主要為紓解在鄭房企短期出現(xiàn)的資金流動性困難，將盤活資金專項用于危困房企問題樓盤項目，解決部分社會關注的停工停按揭月供問題，以提振市場信心。
核心點為相關部門通過引導、鼓勵央企、省級國企等社會資本以及AA以上的市、區(qū)兩級國有投融資公司等主體，以市場化、法制化方式參與盤活，市域內未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產項目。
按照方案內容，鄭州市房地產紓困基金按照“政府引導、多層級參與、市場化運作”原則，采用母子基金方式運作。母基金規(guī)模暫定100億元，屬于中心城市基金下設立紓困專項基金，而該中心城市基金成立于2019年，有多家城投公司入股，大股東實控人為鄭州市財政局。
子基金則由30%的母基金和70%的市區(qū)兩級機構設立。其中市區(qū)兩級機構包括央企、國企、施工方、資管和金融機構。具體實施流程為各區(qū)縣和房企等共同申報待盤活存量項目，子基金投入（原則上不超過）40%的資金，剩下的則通過并購貸等進行資金的籌集。
界面新聞從多位在鄭房企人士獲悉，在相關政策出臺之前，鄭州有關部門多次與重點房企代表召開會議，摸底停工情況，了解資金困難。目前該政策還未正式落地，母子基金尚未正式到位，房企端正在考慮報送項目。
“紓困資金針對‘未來銷售收入能夠覆蓋投資的項目’很重要，意味著基金對項目的投資要求很高，當?shù)氐男》科蠡蛘郀I收不佳的項目，并不會被納入紓困考慮中，其實更利好暫時遇到資金困難的全國性房企。”一頭部房企人士對界面新聞表示。
“門檻比較嚴苛，預售資金、開發(fā)貸被抽走，導致資金無法平衡的項目，就不符合基金注入的原則。恰恰，這類項目是比較多。”廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示。
上述房企人士指出，目前來看，由于紓困資金的規(guī)模并不足以覆蓋房企在鄭所有項目，陷入流動性危機的房企能選擇的項目有限，解決保交付問題還需讓基金規(guī)模再擴大，能容納更多的項目，或者說配合其它手段。
《方案》明確，紓困基金主要盤活危困房企1-2個凈資產較高的存量項目，并督促危困房企將置換資金專項用于緩解其他已停工停按揭月供樓盤存在的資金不足問題，要達到“盤活一個，救活一批”的杠桿撬動效應。
“撬動也就是說，注入一筆資金，項目能動起來，通過后期銷售的回款，紓困基金能回籠投資，并投到下一個項目。”李宇嘉解釋稱，這種做法的核心在于救項目不救企業(yè)，救業(yè)主不救項目，避免無序救助導致企業(yè)躺平。
易居智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進估算，目前鄭州一些重點項目的資金硬缺口大約是15億/個，按照母基金子基金的運作模式，最后此類問題樓盤硬資金“分攤”到母基金約為1.8億。據此能夠有效發(fā)揮杠桿效應，使得看似并不大的百億資金規(guī)模，能夠發(fā)揮很好的紓困效應。
在多個業(yè)內人士看來，紓困基金的落地還有一定的困難，主要包括激發(fā)社會資本的投資熱情難之外，較高的項目門檻對運作過程帶來挑戰(zhàn)。
李宇嘉指出，政府真正出資有限，主要靠市場化、法制化的原則下，讓市場機構出資。但市場機構是要講盈利、講資金平衡。因此，要吸引市場機構出錢，就必須要看到項目盤活后，能否順利退出、成功退出，并獲得一定盈利。
《方案》指出，子基金要聘請第三方對擬盤活項目進行盡調評估，以確定項目符合紓困基金注資原則。危困房企收到盤活資金后，應將資金全部用于其前期投資的若干已停工停按揭月供樓盤，盡快實現(xiàn)復工復產。
“前期各地專班在梳理出險房企時，就遇到了根本無法搞清楚資金流向、真實負債的問題，而全國性房企資金跨省調度、多渠道融資、多方抵押，表內表外、不同實體之間倒騰資金，則更加復雜。”李宇嘉認為。
“目前還沒有經歷具體的審核及撥款，難以估算紓困基金能夠帶來多大的利好，不過該基金是此前鄭州四種項目紓困方式中，對于資能抵債項目的補充，之前報過其它退出方式的項目應該不能參與。”有鄭州房企人士對界面新聞表示。
就在不久前，鄭州市房管局召開會議，匯報“頭部房企自愿退出項目情況”，針對建業(yè)、鑫苑、康橋、世茂、綠地、正商、融創(chuàng)等重點企業(yè)的項目，給予棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、項目并購、破產重組、保障房租賃四種模式的紓困方式支持，上述四種模式的具體落地方案還在商議中。
整體來看，雖然百億紓困基金規(guī)模對鄭州所面臨的“保交付”難題并不充裕，且面臨諸多正式落地的阻礙，但釋放出了積極化解爛尾樓的信號。