記者｜牛鈺
繼西安、鄭州之后，又一省會(huì)城市加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管。
長沙發(fā)布官方微信公眾號(hào)在8月3日晚間發(fā)布消息稱，長沙市住建局近日出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》（以下簡稱《通知》），將對(duì)全市商品房預(yù)售資金采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測監(jiān)管”方式，強(qiáng)化“政府監(jiān)控、銀行監(jiān)管”模式。
《通知》要求購房人交存的定金、首付款，商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款等購房款，全部通過監(jiān)測專戶存入監(jiān)管賬戶，對(duì)資金流向進(jìn)行全程監(jiān)測，對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)款實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，保證資金“留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)?span>”，優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。
上述預(yù)售資金的監(jiān)管期限為：自取得商品房預(yù)售許可證起至房屋竣工驗(yàn)收備案止。
在各地近日出臺(tái)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)中，大多對(duì)資金的入賬作出了明確要求，“購房資金全額入賬”則是最為嚴(yán)格的要求，已在西安、滄州落地實(shí)行，滄州還提出應(yīng)該在商品房買賣合同中須注明：“購房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號(hào)，此合同無效，買售雙方可隨時(shí)解除”字樣。
早在今年3月份，長沙在升級(jí)新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)時(shí)，就已提出定金、首付款、按揭款、分期付款、公積金貸款等所有新建商品房預(yù)售資金，須全額存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。除項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶外，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得另外設(shè)立銀行賬戶收取任何形式的新建商品房預(yù)售資金款項(xiàng)。
在長沙最近的通知中，更為明顯的動(dòng)作是加強(qiáng)了系統(tǒng)監(jiān)管與支出監(jiān)管。
《通知》提出將設(shè)立市房屋交易資金監(jiān)測專戶的子賬戶，作為預(yù)售資金監(jiān)測專戶（以下簡稱監(jiān)測專戶），對(duì)預(yù)售資金的交存和支出進(jìn)行監(jiān)測。
購房人交存的定金和首付款、商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款以及其他形式的購房款等預(yù)售資金，應(yīng)全部通過監(jiān)測專戶存入監(jiān)管賬戶；辦理商品房買賣合同網(wǎng)簽備案時(shí)，預(yù)售資金應(yīng)按要求存入監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的支付，也應(yīng)通過監(jiān)測專戶進(jìn)行。
《通知》規(guī)定，對(duì)確保項(xiàng)目竣工交付所需的建設(shè)工程款、建筑材料款、設(shè)備款等與本項(xiàng)目工程建設(shè)密切相關(guān)的款項(xiàng)，實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管。
在重點(diǎn)監(jiān)管資金額度的認(rèn)定方面，長沙市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，根據(jù)長沙實(shí)際情況，依據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額、項(xiàng)目交付使用條件及工程進(jìn)度等因素，結(jié)合商品房銷售價(jià)格進(jìn)行綜合確定，重點(diǎn)監(jiān)管資金額度為預(yù)售資金總額的20%；主體驗(yàn)收后，重點(diǎn)監(jiān)管額度不得低于預(yù)售資金總額的10%；房屋竣工驗(yàn)收備案后，方可解除全部預(yù)售資金的監(jiān)管。
《通知》還明確，開發(fā)企業(yè)可憑銀行出具的見索即付性獨(dú)立保函等額替代重點(diǎn)監(jiān)管資金，保函有效期至少應(yīng)超過項(xiàng)目預(yù)計(jì)竣工驗(yàn)收備案時(shí)間2個(gè)月。如項(xiàng)目未能按期完工，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)辦理保函的延期手續(xù)，否則，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足重點(diǎn)監(jiān)管資金。
《通知》明確，監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售資金應(yīng)首先用于項(xiàng)目的工程建設(shè)。重點(diǎn)監(jiān)管資金必須用于支付該項(xiàng)目的建設(shè)工程價(jià)款和材料設(shè)備款；非重點(diǎn)監(jiān)管資金，在保證項(xiàng)目工程進(jìn)度和房屋按期竣工交付的前提下，可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。買賣雙方解除商品房買賣合同的，已存入監(jiān)管賬戶的購房款可退還給原購房人。
所有預(yù)售資金，監(jiān)管銀行不得擅自扣劃；按照“留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)?span>”的原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自將資金挪作他用，設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得擅自抽調(diào)。
此外，為增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金流動(dòng)性，企業(yè)在取得預(yù)售許可證1個(gè)月后，已售房價(jià)款未能達(dá)到預(yù)售資金總額的40%，在確保已售房價(jià)款留足20%后，可將其余預(yù)售資金用于本項(xiàng)目的工程建設(shè)。
7月份至今，長沙還發(fā)布公積金新政，提高貸款額度至80萬元，同時(shí)二套房首付比例由60%降低至40%，取消首套房144平方米面積限制性要求等，以滿足合理的購房需求，刺激市場置業(yè)活力。
據(jù)克爾瑞湖南統(tǒng)計(jì)，2022年上半年長沙商品住宅成交均價(jià)有平穩(wěn)上漲趨勢，雖不及去年同期水平，但與南京、西安、杭州等二線熱點(diǎn)城市相比，長沙2022年上半年市場成交量處于較優(yōu)行列，僅次于成都，開盤去化率維持60%以上，在二線城市中僅次于杭州。