記者｜張子怡
又有地方政府為了提振樓市推出新政策來(lái)促進(jìn)銷售。
8月1日，云南省大理白族自治州人民政府近日發(fā)布《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見的通知》。
《通知》提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房，購(gòu)房人可以先期購(gòu)買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，由購(gòu)房人租賃使用，再按雙方合同約定購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)。
大理此次推出的“共有產(chǎn)權(quán)房”跟真正的共有產(chǎn)權(quán)房有所不同，傳統(tǒng)的共有產(chǎn)權(quán)是購(gòu)房者和地方政府共有產(chǎn)權(quán)，而此次則是屬于購(gòu)房者和開發(fā)商共有產(chǎn)權(quán)。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為：“這類政策落地后涉及的問(wèn)題比較多。首先，這類房屋最后辦產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者是不是屬于從開發(fā)商手里買回產(chǎn)權(quán)，那房屋的性質(zhì)是不是屬于二手房？它涉及的稅費(fèi)、價(jià)格要如何計(jì)算。以新房的價(jià)格定還是以未來(lái)的市場(chǎng)價(jià)格定呢？后續(xù)還要出相應(yīng)的細(xì)則明確比較好。這類政策更多還是為了降低購(gòu)房門檻，從開發(fā)商角度來(lái)講，主要是為了加速銷售。”
作為旅游城市的大理，整體房?jī)r(jià)水平較高。根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，當(dāng)前大理二手房均價(jià)達(dá)到1.27萬(wàn)元/平方米。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的6月最新70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，6月份大理新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌1%，同比下跌6.3%。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比下跌6%。
此外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)還顯示，大理二手房?jī)r(jià)格較2020年下跌4.2%，是房?jī)r(jià)至少回到三四年前的33個(gè)城市之一，基本回到2018年的水平。二手房?jī)r(jià)格下跌，意味著大理的新房市場(chǎng)也面臨去化壓力。
李宇嘉表示：“大理出臺(tái)這類政策本質(zhì)上是為了促進(jìn)銷售，如果后續(xù)有細(xì)則規(guī)定以分期付款的形式，先買50%，剩余50%的產(chǎn)權(quán)分幾年還完，這樣操作更可行。如果真的跟開發(fā)商共有產(chǎn)權(quán)，那么房屋的物業(yè)費(fèi)、折舊費(fèi)如何計(jì)算，都將有遺留問(wèn)題?！?/p>
前不久，深圳也有民營(yíng)協(xié)會(huì)同開發(fā)商聯(lián)合出臺(tái)“青年人才共有房”計(jì)劃，規(guī)定青年人才與企業(yè)共有產(chǎn)權(quán)，三年后可相互回購(gòu)。但這一計(jì)劃后續(xù)被企業(yè)暫停。
共有產(chǎn)權(quán)房從2007年誕生至今，自“租購(gòu)并舉”政策提出后，有多個(gè)城市進(jìn)入共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的“小高潮”。
2017年天津出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)房政策。2018年福州受理第一批共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)。2019年共有產(chǎn)權(quán)房在浙江破題，杭州、寧波在“一城一策”方針下探索共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)。
與此同時(shí)，廣東累計(jì)籌集共有產(chǎn)權(quán)住房3.27萬(wàn)套。西安市計(jì)劃2019-2021年間供應(yīng)15萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)房。煙臺(tái)繼續(xù)供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房。甚至部分縣城如四川米易縣也開始供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房。
在東莞，去年8月也曾發(fā)布“三限房”項(xiàng)目方案。規(guī)定承購(gòu)人按房產(chǎn)總價(jià)的50%出資購(gòu)買一半產(chǎn)權(quán)，另50%產(chǎn)權(quán)由代持機(jī)構(gòu)持有。
三限房交付一定年限后，經(jīng)東莞市政府同意，可獲得完全產(chǎn)權(quán)。承購(gòu)人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿5年，且入戶東莞滿3年的，可按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)八折購(gòu)買代持機(jī)構(gòu)份額；持有人才引進(jìn)“莞香卡”的購(gòu)房人，可按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)七折購(gòu)買，持有人才引進(jìn)“玉蘭卡”的人才，可按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)五折購(gòu)買。
此前北京在土地拍賣環(huán)節(jié)就推出的共有產(chǎn)權(quán)房，是由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同等地段、同品質(zhì)商品住房的價(jià)格水平，并明確限定了使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府和購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。
雖然各個(gè)地方政府對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)方式、具體實(shí)行規(guī)則有所不同，但這類共有產(chǎn)權(quán)房都具備共同的特點(diǎn)：政府都會(huì)參與其中。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房降低購(gòu)房者門檻，支持商品房更好地滿足剛需及改善需求，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)有著積極的意義。
但剩余產(chǎn)權(quán)后續(xù)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，剩余產(chǎn)權(quán)如何購(gòu)買、購(gòu)買多少產(chǎn)權(quán)及購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)的具體價(jià)格等情況，仍需根據(jù)具體項(xiàng)目合同約定。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對(duì)界面新聞表示，在購(gòu)房人沒(méi)有購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)之前，相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)依舊歸開發(fā)商所有。如果這期間開發(fā)商出現(xiàn)資金問(wèn)題，或者對(duì)剩余產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押，可能會(huì)有影響。比如被法院強(qiáng)制執(zhí)行，這部分產(chǎn)權(quán)有可能會(huì)被拍賣，進(jìn)而會(huì)影響到未來(lái)購(gòu)房人對(duì)房屋實(shí)際使用問(wèn)題，更不用說(shuō)能否再購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)了。
王玉臣還認(rèn)為，同時(shí)因產(chǎn)權(quán)分散，類似的共同購(gòu)房也會(huì)有后續(xù)糾紛可能，如在出售、占有、使用、抵押等方面，相比單一明晰的產(chǎn)權(quán)會(huì)有更多風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于購(gòu)房者而言，今年各地政府樓市紓困政策層出不窮，在考慮購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房的過(guò)程中，仍需辨別清楚共有產(chǎn)權(quán)的另一主體究竟是政府還是企業(yè)，主體的不同對(duì)后續(xù)產(chǎn)權(quán)明晰、退出機(jī)制都有不同的影響。