文 | 丁祖昱評樓市

房地產(chǎn)行業(yè)弱復(fù)蘇情況下，近期又出現(xiàn)了部分城市業(yè)主“停貸”的情況，成為短期樓市下行的“導(dǎo)火索”，行業(yè)信心的恢復(fù)被進(jìn)一步遏制。

半個月過去了，購房者出現(xiàn)了兩大應(yīng)激反應(yīng)。

從新房成交數(shù)據(jù)來看，民企新房轉(zhuǎn)化率下降，30個涉及“停貸”的重點城市最新一周轉(zhuǎn)化率下降至19%。這意味著，短期內(nèi)購房對民企新房越來越謹(jǐn)慎。

此外，購房者避險情緒加重，導(dǎo)致新房成交環(huán)比降四成，而二手房成交環(huán)比升兩成。

行業(yè)來之不易的回暖勢頭，恐怕要被再次打消了。

1 30城新房成交環(huán)比兩連跌

影響最大的還是新房市場。

根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，30個涉及“停貸”的重點城市7月前兩周房成交環(huán)比兩連跌。

具體數(shù)據(jù)來看，第28周（7.4-7.10），30個重點城市新房成交面積為341萬平方米，環(huán)比下降41%，此前連續(xù)8周環(huán)比上漲的格局被打破。

第29周（7.11-7.17），成交規(guī)模環(huán)比再降12%。

典型城市新房周成交規(guī)模環(huán)比大降，比如景德鎮(zhèn)和漯河分別環(huán)比下降38%和43%。

拿7月前兩周周均與6月周均對比，10個典型城市新房規(guī)模環(huán)比降幅也達(dá)到了41%。只有成都和深圳，因“倒掛熱”項目如成都華僑城濱江壹號、深圳華潤城的支撐，周成交規(guī)模環(huán)比呈現(xiàn)上漲趨勢。

新開盤項目去化率和轉(zhuǎn)化率也很能說明問題。

第29周，30個重點城市去化率降至23%，相較于第26周高點時下降21個百分點；轉(zhuǎn)化率降至19%，較第25周高點時下降19個百分點。

與6月整體開盤去化率對比，也可以看出當(dāng)前城市去化率水平在走低，重點50城開盤去化率持續(xù)提升至39%，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇進(jìn)程大概率會被打斷。

究其原因，由于各地調(diào)控政策放松之后，邊際效應(yīng)遞減，導(dǎo)致7月新房成交較6月自然回落，再加上疫情影響下經(jīng)濟尚未復(fù)蘇，居民購買力下降，點狀爆發(fā)的停貸事件對購房者信心也產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

多重因素作用下，一部分購房者重新觀望，或選擇確定性強的項目，或選擇購買二手房。

2 國央企項目成“避風(fēng)港”

一個明顯的趨勢是，國央企項目因“交付”能夠得到保障，越來越受到購房者青睞。

近三周以來，央國企以及優(yōu)質(zhì)民企來到訪量和轉(zhuǎn)化率均有上升，而多數(shù)民企新開盤項目明顯遇冷。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，第29周國央企新開盤項目平均轉(zhuǎn)化率已升至29%，優(yōu)質(zhì)民企略低為20%，兩者較6月末均有不同程度的上升。

再來看民企。

第24周以來，民企新開盤項目持續(xù)遭遇客戶流失，轉(zhuǎn)化率由第27周高位下降至第29周的16%，降幅達(dá)到了17個百分點。

具體項目看，以南通兩個項目為例，南通遠(yuǎn)創(chuàng)宸樾項目第29周客戶到訪量較第27周（6/25-7/1）降低23%，而央企中海翠湖溪岸來訪量則明顯上漲，第28周較第26周（6/18-6/24）上漲11%。

3 一部分購房需求流入二手房

新房市場部分城市“停貸”情況對購房者造成的應(yīng)激影響，還表現(xiàn)在短期需求擠壓至二手房市場，再加上部分城市二手房政策較為寬松，一定程度上會促進(jìn)二手房交易上漲。

第29周，15個重點監(jiān)測城市成交163萬平方米，環(huán)比上漲6%，同比漲幅擴大至13%。其中南京和成都環(huán)比上漲14%和6%，較年內(nèi)周均上漲41%和54%。我們看到，這兩個城市個別項目出現(xiàn)了“停貸”的情況，再加上南京、成都均針對二手房出臺相關(guān)政策，短期內(nèi)促進(jìn)了二手房市場成交。

聚焦10個涉及到“停貸”的典型城市，7月二手房周均成交規(guī)模環(huán)比上漲了5%。

相較于新房市場41%的環(huán)比降幅，二手房市場承接了不少外溢出來的購房需求。重點10個城市中，有6個城市出現(xiàn)新房周均成交環(huán)比大跌，但二手房周均成交環(huán)比上漲。

比如北京、蘇州、青島、南京、漯河和景德鎮(zhèn)均出現(xiàn)“新房成交環(huán)比下降、二手房成交環(huán)比上漲”的現(xiàn)象，其中蘇州、漯河和景德鎮(zhèn)二手房環(huán)比漲幅超15%。

房地產(chǎn)市場復(fù)蘇進(jìn)程，仍然存較大不確定性。

近期，西安、汕頭、滄州等十余個城市出臺措施，進(jìn)一步加強對商品房預(yù)售資金監(jiān)管、對房地產(chǎn)項目進(jìn)行全周期監(jiān)管。隨著積極信號的釋放，市場信心以及觀望情緒將有所緩解，而市場由點到面全面回暖仍需要時間。

從目前情況看，7月全國新房成交規(guī)模勢必會遭受較大沖擊，尤其是中西部二線城市短期將遭遇明顯下降，而部分停貸項目較多的城市，短期市場復(fù)蘇進(jìn)程或?qū)⒈淮驍?，潛在置業(yè)群體因應(yīng)激反應(yīng)而不敢買新房，從而導(dǎo)致新房市場成交或進(jìn)入下降通道。