14省賣地收入同比跌超50%

財政部近日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，地方國有土地使用權(quán)出讓收入錄得23622億元，創(chuàng)2017年以來同期新低，同比下降31.4%，降幅為2016年以來最低。

界面新聞根據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)計算，除沒有公布數(shù)據(jù)的西藏外 ，全國其他30個?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）上半年賣地收入均為負(fù)增長，同比跌幅超過50%的省份有14個。其中，天津、吉林、重慶和黑龍江等4省土地出讓收入縮水最嚴(yán)重，同比下降超過80%，海南、江西降幅最小，同比降幅在10%左右。

粵開證券首席經(jīng)濟學(xué)家羅志恒撰文指出，當(dāng)前土地市場低迷主要受到預(yù)期、需求、供給三方面影響。一方面，房地產(chǎn)市場風(fēng)險暴露以及房價下行預(yù)期導(dǎo)致居民的觀望態(tài)度濃厚，購房意愿不足；另一方面，房企銷售回款偏慢，加之融資緊張，拿地策略更偏謹(jǐn)慎。

此外，今年以來，新冠疫情在全國多地反彈，土拍延期，供地節(jié)奏被打亂。以上海為例，1-5月，上海土地出讓收入僅為260億元，較去年同期下降76.1%。6月1日上海全面恢復(fù)正常生產(chǎn)生活秩序，被疫情阻斷近兩月的土地市場才迎來首拍。

5省土地財政面臨更大考驗

長期以來，以土地出讓收入為主的政府性基金收入占據(jù)地方財政收入的“半壁江山”，因此土地出讓收入的縮水直接沖擊的便是地方財力。

全國各地對土地財政的依賴度差別很大，界面新聞根據(jù)2021年財政數(shù)據(jù)將除西藏以外的30個省份土地財政依賴度分為三檔：

（1）第一檔：土地財政依賴度超過50%，這些地區(qū)土地依賴度較高，土地出讓收入縮水對其財力影響較大；

（2）第二檔：土地財政依賴度在30%-50%，這些地區(qū)土地依賴度中等，土地出讓收入縮水對其財力影響一般；

（3）第三檔：土地財政依賴度在30%以下，這些地區(qū)土地依賴度較低，土地出讓收入縮水對其財力影響較小。 

第一檔

在土地依賴度較高的第一檔10個地區(qū)中，重慶、江蘇、湖北、貴州和湖南等5省上半年賣地收入同比下降均超過50%，降幅分別為81.9%，63.6%、63.5%、53.9%和52.1%，這意味著這些省份財力將受到較大沖擊。

江西省雖然土地財政依賴度超過50%，但上半年土地出讓收入同比降幅在全國最低，下降11.1%，賣地收入下降對其財力影響相對較低。

第二檔

土地依賴度在30%-50%之間的15個省份中，天津、吉林、遼寧和廣東等4省上半年賣地收入同比降幅超過60%，降幅分別達(dá)到88.7%、87.4%、70.9%和60.3%，這些省份財力也面臨較大的壓力。

這一檔中，海南省上半年土地出讓收入同比降幅較小，下降13.1%，僅高于江西，因此面臨的財政壓力比同檔其他省份較小。

第三檔

土地依賴度不到30%的5個省份中，山西和寧夏兩省上半年賣地收入降幅相對較小，同比分別下跌21.6%和20.6%，可能是土地財政受影響最小的地區(qū)。

值得注意的是，黑龍江省雖然土地依賴度較低，但其上半年土地出讓收入降幅高達(dá)81.9%，因此需要關(guān)注其賣地收入大幅縮水可能造成的財政壓力。

 

下半年土地市場回暖勢頭偏弱

分析師認(rèn)為，在房地產(chǎn)企業(yè)融資受限、居民買房意愿較低的影響下，下半年土地市場的內(nèi)生增長動力和回暖勢頭將仍然偏弱。

羅志恒表示，伴隨疫情形勢緩解，經(jīng)濟逐步恢復(fù)，居民收入增長重回正常軌道，購買力在下半年將有所恢復(fù)。同時，近期中央和地方出臺的一系列穩(wěn)地產(chǎn)舉措也在逐步起效，熱點城市正陸續(xù)啟動新一輪集中供地以解決可支配財力不足的問題。因此，下半年整體土地出讓收入降幅可能收窄。

但他強調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體仍未擺脫“房企風(fēng)險暴露-居民預(yù)期下行-銷售下行-拿地和投資下行”的惡性循環(huán)，雖然從邊際變化看有所緩解，但在區(qū)域分化加重以及人口持續(xù)向都市圈城市群流入的背景下，部分中西部地區(qū)土地財政下行壓力可能進一步加大。

國盛證券研究所首席固定收益分析師楊業(yè)偉也認(rèn)為，在隨著地產(chǎn)市場持續(xù)疲弱的情況下，土地出讓收入預(yù)計將繼續(xù)保持弱勢。如果全年土地出讓收入跌幅在30%-40%，那么今年土地出讓收入將相對于去年減少2.6萬億-3.5萬億元，這將對地方財力形成顯著制約。

從地方來看，根據(jù)民生證券的測算，浙江、北京、上海、安徽、江西、四川、陜西等區(qū)域全年完成政府性基金預(yù)算的可能性較大，而湖北、河南、重慶、天津、廣西、云南及寧夏、甘肅、黑龍江等財力較弱的地區(qū)達(dá)到本年的基金收入預(yù)算或有難度，后續(xù)還需觀察相關(guān)政策的邊際變化和市場反應(yīng)。

土地減收影響債務(wù)償還和基建投資

土地出讓收入占地方政府性基金收入約九成，是地方政府專項債和城投債的重要償還來源。在當(dāng)前地方債務(wù)高企的背景下，土地市場的萎靡勢必將加大地方償債壓力。分析師表示，需要格外關(guān)注近期土地出讓收入下降多且債務(wù)率較高的地區(qū)。

根據(jù)中泰證券測算，當(dāng)前有8個地區(qū)債務(wù)率高于300%，12個地區(qū)債務(wù)率高于200%。債務(wù)率=(城投有息負(fù)債+地方政府債務(wù)余額)/(一般公共預(yù)算支出+政府性基金支出。

其中，天津債務(wù)率最高，超過420%，同時天津也是上半年土地出讓收入減收幅度最大的地區(qū)。此外，重慶、江蘇、湖北、貴州、湖南、廣西等6省也同時具有債務(wù)率偏高且土地出讓收入降幅較大的特征，其償債壓力值得關(guān)注。

除了影響償債能力外，分析師指出，土地市場萎靡還將制約基建投資的高度。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長7.1%，比去年全年增速加快6.7個百分點，是穩(wěn)增長的主力。

但分析師普遍對基建投資增速持續(xù)上升持疑，原因之一就在于土地市場低迷。

華安證券表示，需要關(guān)注賣地收入大幅下降對基建資本金的沖擊。按照上半年賣地收入同比減少1.08萬億元、月均減少1800億元測算，預(yù)計全年賣地收入較去年將減少約2.16萬億元。根據(jù)賣地收入投向基建的占比為17%計算，預(yù)計造成全年基建資本金減少約3700億元。

浙商證券首席經(jīng)濟學(xué)家李超表示，在稅收和賣地等主要政府增收方式面臨壓力之時，為滿足事權(quán)的資金需要，政府適當(dāng)增加債務(wù)性收入是可選之舉。7月底中央政治局會議可能是探討發(fā)行特別國債、年中修改預(yù)算擴大赤字、提前發(fā)行專項債等債務(wù)性增收工具的重要時間點。