記者 | 黃昱
在市場緩慢復蘇的過程中，廣州第二次集中供地呈現明顯的分化。
7月18日上午，廣州2022年第二輪集中供地結果出爐，共有11宗地塊成交，另外三宗流拍，總計攬金近210億元。本次土拍成交的11宗地塊中6宗底價成交、4宗溢價成交、1宗觸頂進入搖號環(huán)節(jié)。
廣州今年第二輪土拍共推出14宗地，總起拍價達253億元，其中天河、海珠、荔灣、白云4個中心區(qū)各貢獻2宗地塊，黃埔、南沙、增城各一宗，花都則有3宗。
從土拍量和起拍總金額來看，此次土拍在廣州去年以來完成的五次集中供地中算是最少的。
2021年首次、二次、三次集中拍地，廣州分別推出地塊數量達48宗、48宗、17宗，起拍金額分別為901億元、1124億元、434.13億元；今年首輪土拍量和起拍金額則分別為18宗土地，起拍總價達367.7億元。
從流拍率來看，此輪廣州土拍并未出現回暖的跡象，約為21%，而去年首輪、二輪、三輪以及今年首輪的流拍率分別為12.5%、52.1%、23.5%、5.6%。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示，供地思路仍舊堅持，縮小供應量，優(yōu)化供地區(qū)域，降低流拍對市場情緒的擾動，拿出優(yōu)質地塊，吸引開發(fā)商并給市場讓利，國企央企托底，維持市場溫度，逐步讓土地市場回歸至正常態(tài)勢。但從拍地結果看，盡管思路達到了，但市場低迷的態(tài)勢不容忽視。
國企、央企依然在此次土拍中唱主角，成交地塊無一由民營房企獲得，保利發(fā)展拿下三宗地塊，越秀地產拿下兩宗，花都區(qū)屬國企寶信獨自兜底花都兩宗，同時聯合廣州城投還拿1宗地塊，廣州交投和珠江實業(yè)各獲取一宗。
房企拿地仍有顧慮，李宇嘉指出，主要原因在于，一是，供給端風險事件，開發(fā)商經營思路整體上處于保衛(wèi)現金流；二是，融資端并未好轉。上半年各項數據都在環(huán)比改善，唯獨到位資金中銀行貸款跌幅繼續(xù)擴大；三是，銷售端回升的勢頭并不扎實。
“盡管以國企央企拿地為主，但在市場回升基礎不扎實，近期風險事件還在沖擊預期的情況下，拿地思路偏保守，確定性思路占主導?！?/span>
進入觸頂搖號環(huán)節(jié)的是天河區(qū)燕塘地塊三（AT020883地塊），也是此輪土拍中最受關注的地塊。
該地塊總起價約70.6億元，開拍不到半小時，直接達到的最高限價81.2億元，進入搖號環(huán)節(jié)，結果將在7月21號揭曉。據悉，該地塊吸引了華潤、越秀、保利、中海、華發(fā)、珠實、嘉達7家房企參與競拍。
燕塘地塊三之所以備受追捧，主要是因為該地塊西鄰白云山，南近環(huán)城高速，周邊交通便利，與3號線梅花園站相距約500米，與珠江新城CBD圈通勤15分鐘，地理優(yōu)勢極強。同時，周邊居住氛圍濃郁、商業(yè)服務配套充足。
此外，克而瑞廣佛研究團隊指出，由于近五年來燕塘地塊三周邊五公里內均無宅地出讓，因此積壓了不少購房需求。
李宇嘉也表示，周邊項目已證明了銷售端必然受歡迎，溢價收益的確定性較強。
即便該地塊扣除配建后樓面價達到5.08萬元/平方米，刷新區(qū)域樓面價紀錄，為廣州史上第五高的樓面價，但還是受到了開發(fā)商青睞。
然而，另一塊同樣位于天河的地塊育新街南側地塊卻遭遇了流拍。據了解，該地塊總起價約24.4億，扣除配建后達到42000元/平方米，略低于燕塘地塊三，但離地鐵站大概有2.5公里，且旁邊的凌塘新村有大量握手樓、自建房，未來城市界面有待更新。
除了燕塘地塊，還有一塊競爭激烈的地塊，那就是位于老城區(qū)荔灣的南岸路26號地塊，起拍總價約為16億元，在經歷11輪競價后，被珠江實業(yè)以總價約18億元拿下，折扣樓面價約為3.4萬元/平方米，溢價率達12%。
克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉對界面新聞表示，一線城市的房地產市場就是這樣的，即便今天因為大環(huán)境是來自民企的競爭少了很多，國央企內部同樣有激烈的競爭，絕對的撿漏機會是不存在的。
他進一步表示，沒有來自品牌、產品、運營、資金等硬實力支撐的投資信心，很多地企業(yè)未必敢拿，很多地拿了也會成為燙手山芋。這就是一個比拼內功的行業(yè)新周期，比拼的是房企的綜合實力，只有全能冠軍才能做大做強。
市場依然在回升的過程中，這也是土拍市場相對冷清的重要因素。
國家統計局數據顯示，一手房方面，6月廣州房價環(huán)比、同比漲幅均為0.3%，在一線城市中不算高，且漲幅比上個月有所收窄；二手房方面，6月廣州房價環(huán)比漲幅為0.5%，同比漲幅為1.2%，環(huán)比漲幅增大，同比漲幅平穩(wěn)，領漲一線城市，暖意比上個月更濃了些。
克而瑞數據顯示，2022年6月份廣州二手房成交均價達到33466元/平方米，同比上漲4.4%，環(huán)比上漲15.98%。不過二手均價上揚主要是由于成交單價結構性變化，6月份廣州二手10萬+房源成交了78套，由此拉高了月度均價的平均值。
另根據中原數據，2022年1-6月廣州累計成交新房39618宗，近5年中排名第三，盡管低于2019、2021年同期水平，但高于其他年份，為歷史第三高。而且，月度成交呈現逐月回升態(tài)勢，6月份廣州新房網簽7776宗，環(huán)比增加26%，比去年同期成交增加10%。
李宇嘉預計，“銷售端熱、供給端冷”的局面，還會保持一段時間。下一步，只有在商品房市場回升趨勢確定，民企開發(fā)商層面風險開始妥善解決，銀行等對企業(yè)融資正?；?，土地市場才能徹底復蘇。