記者 | 黃昱
近期多個項目業(yè)主提出“強制停貸”后，商品房預售制度毫無意外又成為討論的焦點。
“商品房預售制度是否該叫停了”，每當有爛尾樓盤出現(xiàn)在大眾眼前時，這個問題總會引發(fā)一番討論。
有觀點認為，預售制度是開發(fā)商高杠桿發(fā)展導致資金鏈斷裂、項目爛尾等問題出現(xiàn)的主要原因，取消預售制度利大于弊。不過，也有觀點指出，預售制度本身是一種工具，雖然有過，但是更多在于功，相關(guān)監(jiān)管的嚴格執(zhí)行才是最關(guān)鍵的。
發(fā)布停貸宣言的業(yè)主們，給出的停貸理由主要集中在三個方面，一是，銀行為何在樓盤未封頂前違規(guī)發(fā)放按揭貸款；二是，為何按揭貸款違規(guī)劃入非監(jiān)管賬戶；三是為何銀行不履行資金監(jiān)管義務，縱容開發(fā)商違法違規(guī)抽調(diào)、挪用預售監(jiān)管資金。
業(yè)主強制停貸的主要矛頭都指向了銀行監(jiān)管的失責，那么商品房預售制度取消的時機是否已經(jīng)到來？
我國的《城市商品房預售管理辦法》在1995年1月1日正式落地執(zhí)行，標志著商品房預售制度在全國全面鋪開。
商品房從預售到最終交付一般有兩年的時間差。為了保證預售資金用于有關(guān)的工程建設，《城市商品房預售管理辦法》明確規(guī)定，市、縣級政府房地產(chǎn)管理部門負責行政區(qū)域內(nèi)的商品房預售管理、制定對商品房預售款監(jiān)管的有關(guān)制度。
然而，從施行之初到現(xiàn)在，預售資金監(jiān)管制度都還沒有全國統(tǒng)一的標準，而是“一城一策”，細則由地方政府自行擬定，執(zhí)行情況也不盡相同。
就預售許可審批而言，一般是要求施工進度基本完成主體結(jié)構(gòu)的1/4以上，部分城市相較寬松，正負零即可申請商品房預售。
嚴格一些的當屬上海、北京，要求7層以下(含)的大戶型住宅及商業(yè)、辦公項目需達到主體結(jié)構(gòu)封頂方可辦理預售，8層以上(含)的則分別需完成規(guī)劃層數(shù)的1/2、2/3以上 (且不低于7層)后方可辦理預售。
從前期的預售審批，到后續(xù)的資金監(jiān)管，即便政策再嚴格，如果相關(guān)監(jiān)管部門以及銀行不嚴格執(zhí)行的話，相關(guān)規(guī)定也只是形同虛設。
因此，近五年來，關(guān)于取消預售房制度的聲音越來越大。2018年下半年，樓市降溫明顯的背景下，住建部向四川、廣東、湖北、江蘇、河南、遼寧等省住建廳發(fā)函，要求對商品房預售許可進行深入研究。
隨后，廣東省住房城鄉(xiāng)建設廳擬訂的材料建議在一些城市逐步試點取消預售制度，對于新出讓土地，逐步實行現(xiàn)售，并擬定取消預售，全面實施現(xiàn)售的時間表，分階段推進。
同年10月，廣東首個商品房現(xiàn)房銷售試點項目龍華金茂府在深圳正式亮相。
2018年，中山市國土局網(wǎng)站顯示，在10余起土地拍賣中，城市住宅用地出讓要求以“出讓后實行商品房現(xiàn)售”為前提條件。類似土拍新規(guī)在不少城市都有實行過。
2020年，海南宣布對新出讓土地建設的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度，成為國內(nèi)首個全面實施現(xiàn)房銷售的省份。
此后，浙江、湖北、江蘇、四川、河南、遼寧等省份多個城市，陸續(xù)探索實施商品房現(xiàn)售制度，但也基本局限在部分土拍規(guī)則中。
最近兩年，要求現(xiàn)房銷售的地塊基本又暫停。從2021年在重點城市試點供地兩集中制度以來，出讓地塊基本沒有現(xiàn)房銷售的規(guī)定，這意味著在重點城市，依然會執(zhí)行預售制。
有房企人士指出，現(xiàn)房銷售對房企來說是很大的考驗，如果當下取消預售制度，估計會加速很多房企倒閉。
一家TOP10房企人士告訴界面新聞，預售制度下的預售資金監(jiān)管就是為了在這一制度中保障消費者權(quán)益。目前的爛尾樓事件根源可能不在這一制度上，還是資金的問題。比如2020年時便有疫情這個外力影響停工，但也未出現(xiàn)如此密集的維權(quán)事件。
一位財務人士則對界面新聞表示，預售制度最重要的作用就是緩解了開發(fā)商的資金壓力，如果取消，開發(fā)商即便不倒閉，也會減緩開發(fā)周期，同時增加不少資金成本，到最后可能會助推房價上漲，買單的還是普通購房者。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也曾表示，短期看，如果取消預售制度，會帶來供應量短期銳減的擔憂，不利于平穩(wěn)市場，房地產(chǎn)要進入現(xiàn)房銷售必須要在房價平穩(wěn)周期內(nèi)，而且房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本進入存量環(huán)節(jié)時代，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率也要降低的情況下才可實現(xiàn)。
從時機來看，當前也不是取消預售制度的最佳時機。房地產(chǎn)行業(yè)正處于十分艱難的時刻，房企普遍面臨資金緊張的問題，銷售短時間內(nèi)也難有起色，如果再疊加現(xiàn)房銷售制度，房企最倚重的資金來源也將被截斷，面臨的壓力將是巨大的。
明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強對界面新聞稱，短期內(nèi)取消預售制度的可能性不大。過去幾年來，其實有不少城市已經(jīng)在逐步小范圍推行現(xiàn)售的試點，先試點后推廣，小步快跑，這樣更為靠譜，也將倒逼現(xiàn)行預售制度的完善。
“不能因為項目爛尾就認為預售制度有問題?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞指出，預售制度本身是沒有問題的，關(guān)鍵是預售制度沒有用好，預售審批、按揭貸款的發(fā)放時間以及預售資金監(jiān)管等都是十分關(guān)鍵的。
艾振強表示，預售本身不是問題，問題在于需要嚴格的監(jiān)管及準入制度配套。歐美也有預售，購房者根據(jù)房屋建造進展預付不同額度款項，購房者、開發(fā)商和銀行等金融機構(gòu)，共同承擔相應的風險。而國內(nèi)現(xiàn)行的預售制度，缺陷不少，風險幾乎全部由購房者承擔，確實有調(diào)整的必要。