記者｜張子怡
深圳上半年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)各方面數(shù)據(jù)表現(xiàn)一般，凈吸納量、空置率和租金都呈現(xiàn)出環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)，不過(guò)由于疫情防控措施得當(dāng)，相比其他城市而言，市場(chǎng)還是呈現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。
世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)疊加疫情影響，導(dǎo)致部分項(xiàng)目出現(xiàn)推遲交付的情況，2022年上半年深圳只有6個(gè)寫字樓項(xiàng)目、共計(jì)38.7萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，以前海片區(qū)最為聚集。
整體市場(chǎng)凈吸納量受疫情以及科技行業(yè)的發(fā)展影響，環(huán)比及同比均有回落，但需求總量依然可觀，半年度共錄得23.5萬(wàn)平方米，位列同期需求全國(guó)第二，整體市場(chǎng)保持一定水平的活躍度。
單看第二季度數(shù)據(jù)，第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，二季度盡管新項(xiàng)目預(yù)租客戶如期入駐，加之個(gè)別項(xiàng)目有大面積租賃成交，全市凈吸納量環(huán)比上升6.2%，至8萬(wàn)平方米；但受TMT行業(yè)調(diào)整影響，其租賃需求同比放緩，加之部分其他企業(yè)租賃決策受國(guó)內(nèi)疫情影響延緩，凈吸納量同比下降51.0%。
科技和金融行業(yè)一直是深圳寫字樓市場(chǎng)租賃需求主力。
世邦魏理仕發(fā)現(xiàn)，受行業(yè)調(diào)整影響，科技行業(yè)需求同比降低15.1個(gè)百分點(diǎn)，占到31.6%的需求份額。細(xì)分需求聚焦于科技互聯(lián)網(wǎng)以及電商，同時(shí)也有科技企業(yè)退租的案例。
另一方面，金融板塊的需求主要源自以銀行和基金為首的傳統(tǒng)金融企業(yè)的擴(kuò)張。專業(yè)服務(wù)和房地產(chǎn)建筑板塊需求分列第三、四位，新租面積占比為9.6%和8.3%?？萍己徒鹑跒槭袌?chǎng)整體貢獻(xiàn)比例近六成。
在過(guò)去的半年，深圳的寫字樓空置率也再度上升。
世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，整體市場(chǎng)受新增供應(yīng)影響，空置率半年度環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至17.2%，同比有3.7個(gè)百分點(diǎn)的改善，存量項(xiàng)目?jī)?nèi)部空置率表現(xiàn)分化。
租金也在繼續(xù)下跌。
世邦魏理仕發(fā)現(xiàn)，受疫情反復(fù)及科技行業(yè)租賃需求減弱帶來(lái)的需求規(guī)?？s減，業(yè)主以更加主動(dòng)的姿態(tài)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化——具體舉措包括但不限于延長(zhǎng)免租期，調(diào)整租金以及提前鎖定客戶、加強(qiáng)原有租戶留存等。
受此影響，深圳寫字樓市場(chǎng)平均租金上半年環(huán)比下跌0.6%，跌至每月每平方米186.5元。
而補(bǔ)貼政策實(shí)施方面，主要補(bǔ)貼對(duì)象為國(guó)有物業(yè)的小微企業(yè)，及針對(duì)商業(yè)性樓宇更多傾向于鼓勵(lì)性的政策，于半年度內(nèi)并未有大面積因補(bǔ)貼而主動(dòng)減租的案例，由此可見(jiàn)政策對(duì)租金調(diào)整影響有限。
世邦魏理仕深圳顧問(wèn)及交易服務(wù)部辦公樓負(fù)責(zé)人吳洋認(rèn)為，未來(lái)六個(gè)月，雖部分項(xiàng)目推遲交付，但按照建設(shè)工期，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)將依然超過(guò)70萬(wàn)平方米，分布依然較為密集，主要匯聚在南山和福田。需求方面，科技板塊需求會(huì)減弱，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)空置率將會(huì)升高。
值得注意的是，深圳上半年大宗交易市場(chǎng)并不活躍，交易金額縱向來(lái)看處于較低水平。
世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，深圳只有9宗大宗交易，交易總額為人民幣51.7億元。受疫情影響，交易額同比和環(huán)比均有所回落。
從深圳大宗交易歷史交易金額來(lái)看，近五年，除2020年深圳大宗交易金額僅為167.1億元，其他年份大宗交易金額均超200億元，2017年最高，達(dá)356億元。今年上半年大宗交易金額僅過(guò)50億元，下半年市場(chǎng)預(yù)計(jì)承壓不小。
世邦魏理仕深圳董事總經(jīng)理吳偉冬表示，未來(lái)半年，受疫情和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控雙重因素的影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)于現(xiàn)金流的追求將令大宗交易的供應(yīng)端增加，可售寫字樓和零售物業(yè)將增多，從而推升大宗交易市場(chǎng)的整體活躍度。
預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)交易額將步入上升通道，寫字樓與零售物業(yè)可售項(xiàng)目增多帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)性增加導(dǎo)致部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格談判空間變大，從而促成成交。
目前深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中表現(xiàn)良好的是倉(cāng)儲(chǔ)物流，倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)由于供不應(yīng)求，空置率低且租金穩(wěn)定上漲。
世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，深圳優(yōu)質(zhì)高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)3年以上沒(méi)有新增供應(yīng)入市，供應(yīng)緊缺持續(xù)。整體市場(chǎng)空置率保持在0.4%的市場(chǎng)低位，環(huán)比持平。得益于對(duì)疫情快速有效的控制，大多高標(biāo)倉(cāng)項(xiàng)目出租率穩(wěn)定。上半年平均租金環(huán)比增長(zhǎng)1.1%至每月每平方米48.0元。
世邦魏理仕深圳顧問(wèn)及交易服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人陳劍鋒認(rèn)為，未來(lái)六個(gè)月，預(yù)計(jì)僅有一個(gè)10萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，依然無(wú)法緩解整體市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。
來(lái)自網(wǎng)絡(luò)零售需求的快速增長(zhǎng)，以及各項(xiàng)消費(fèi)刺激政策和措施的實(shí)施將令零售、電商和第三方物流的需求板塊保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。整體市場(chǎng)面的供需狀況將繼續(xù)推升平均租金穩(wěn)定增長(zhǎng)，空置率也將保持在低位。