記者｜王婷婷
天氣炎熱，但上海的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人最近卻忙并快樂(lè)著。
尤其是二手房市場(chǎng)成交回升。“帶看量相對(duì)于去年這個(gè)時(shí)候，是翻倍的?！倍嗝虾７慨a(chǎn)中介人士表示，從帶看的客戶來(lái)說(shuō)，購(gòu)房積極性普遍在提高，整體市場(chǎng)是屬于穩(wěn)中小漲，回暖明顯。
一位上海鏈家經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，從最近的成交量來(lái)看，很多人都已經(jīng)過(guò)了觀望的期限，疫情后的需求釋放使得購(gòu)房者選擇快速入手。
據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，6月份上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)后交易量得到迅速反彈，二手房成交量達(dá)到了上半年頂點(diǎn)，共計(jì)成交近1.6萬(wàn)套，相當(dāng)于疫情前的常規(guī)月均成交水平。
但在此之前，受疫情影響，向來(lái)活躍的上海樓市幾近停滯。來(lái)自上海中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上海上半年二手住宅成交5.68萬(wàn)套，累計(jì)同比減少68.31%。從交易節(jié)奏來(lái)看，1月承接下行慣性低位起步，2、3月份成交繼續(xù)縮水，4、5月份受全域靜態(tài)管理影響，成交幾乎掛零。
“因?yàn)楹芏嗳艘蚕嘈糯咔檎嬲Y(jié)束的時(shí)候，就是房?jī)r(jià)漲的時(shí)候，何況還是在樓市重點(diǎn)城市上海?！鄙鲜龇慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向界面新聞分析，隨著6月份上?；謴?fù)正常生產(chǎn)生活，大部分優(yōu)質(zhì)二手房的房東都選擇將掛牌價(jià)提升了。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，7月份二手房成交數(shù)據(jù)會(huì)比6月份更好，市場(chǎng)預(yù)期是慢慢回溫，但能夠回溫到什么程度，還有待時(shí)間觀察。“目前房東在掛牌價(jià)上有上調(diào)意愿，但買(mǎi)家還是理性購(gòu)買(mǎi)為主，買(mǎi)賣(mài)雙方仍然處于博弈階段?！?/span>
對(duì)于二手房房東心態(tài)，上海靜安區(qū)一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為目前主要分有兩種。
第一種業(yè)主屬于待價(jià)心理，主要是自住加變現(xiàn)，不著急出售但價(jià)格也高。另一種業(yè)主需要置換，會(huì)選擇將手頭的房源出手，再買(mǎi)更優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，“第二種業(yè)主相對(duì)應(yīng)的對(duì)下家的付款方式會(huì)比較看重，出手價(jià)格相對(duì)于同小區(qū)也會(huì)更低?！?/span>
疫情也令真正有價(jià)值的項(xiàng)目凸顯。多位房產(chǎn)中介人士表示，疫情期間各個(gè)小區(qū)的優(yōu)劣都被展示出來(lái)，因此近期品質(zhì)稍微高一點(diǎn)的小區(qū)成交都活躍起來(lái)了。
與上海二手房市場(chǎng)息息相關(guān)的“三價(jià)就低”政策，最近亦出現(xiàn)松動(dòng)。
“就以蓮花公寓這個(gè)項(xiàng)目為例，今年1月份的時(shí)候貸款單價(jià)是4.18萬(wàn)，但是昨天，我們出來(lái)了新的單價(jià)大概在5.5萬(wàn)左右?！鄙虾ｉh行區(qū)一名房產(chǎn)中介告訴界面新聞，當(dāng)貸款單價(jià)漲了1萬(wàn)多時(shí)，那么對(duì)應(yīng)的貸款額度也會(huì)更高，客戶的首付壓力就會(huì)有所減輕。
據(jù)了解，自去年8月6日起，上海各銀行審核二手房貸款金額以“三價(jià)就低”為原則，即銀行將根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)三個(gè)價(jià)格中，取最低的價(jià)格審批貸款額度。
此前，因?yàn)椤叭齼r(jià)就低”政策，購(gòu)房者不得不以低于房?jī)r(jià)單價(jià)的價(jià)格去貸款，可貸額度隨之降低了不少，一度也將部分客戶拒之門(mén)外。比如一套總價(jià)400萬(wàn)左右的二手房房源，“三價(jià)就低”之前，購(gòu)房者貸款額度最多可為260萬(wàn)元，但“三價(jià)就低”出臺(tái)后，只能貸款150萬(wàn)元。
彼時(shí)，受“三價(jià)就低”政策實(shí)施，去年上海二手房成交量的上漲趨勢(shì)得到控制，在7月政策出臺(tái)后市場(chǎng)迅速降溫。數(shù)據(jù)顯示，去年7、8、9月份的市場(chǎng)成交量環(huán)比分別下滑了12%、26.5%和31%。
但如今，隨著疫情得到控制，疊加貸款利率下調(diào)和貸款額度增加，上海二手房市場(chǎng)正在快速恢復(fù)如常。
同策咨詢(xún)研究院一份研報(bào)也顯示，目前上海二手房市場(chǎng)成交量已達(dá)到3月同期的80%左右，達(dá)到1月同期的90%。加之疫后重振經(jīng)濟(jì)方案及提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的大背景下，二手房已進(jìn)入爬坡期。
對(duì)此，同策研究院資深分析師肖云祥分析，回暖的另一個(gè)跡象是銀行放款時(shí)間明顯的改善。目前銀行放款時(shí)間已經(jīng)縮短到一周左右，大大縮短了交易周期。
因此，上述上海業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，上海二手房市場(chǎng)后市更可期。盧文曦表示，隨著二手房成交反彈、新增掛牌量已經(jīng)恢復(fù)到正常水平，預(yù)計(jì)短期反彈可持續(xù)?！跋掳肽甓址渴袌?chǎng)仍有機(jī)會(huì)達(dá)到每月2萬(wàn)套以上的交易量。”