文｜斑馬消費 楊柘

對于分拆物業(yè)上市，龍湖集團以往非常佛系，就連掌門人吳亞軍都說，絕對不會貪圖多敲一次鐘。

因此，在物業(yè)上市這事上，龍湖集團上下三緘其口，但經(jīng)過今年初披露龍湖智創(chuàng)招股書，日前再次更新招股書，龍湖集團分拆物業(yè)創(chuàng)建又一個資本通道早已板上釘釘。

隨著物業(yè)企業(yè)上市熱潮逐漸退燒，從觀望者到?jīng)_刺者，龍湖集團是否做好了準備？

業(yè)績底色

從物企上市潮的觀望者到參與者，龍湖集團也逃不開眼前的現(xiàn)實。

日前，龍湖智創(chuàng)更新招股書，繼續(xù)尋求上市敲鐘的那一輝煌時刻。

在今年1月，公司就已披露招股書，公司露出底色。此次更新招股書，外界得以對公司有進一步認識。

據(jù)招股書披露，2019年至2022年前4個月，公司實現(xiàn)收入分別為43.69億元、64.68億元、110.56億元和40.6億元。2020年、2021年收入同比增長48.04%和70.93%。

上述同期，年內(nèi)溢利分別為6.81億元、9.31億元、13.69億元和5.44億元。公司稱，業(yè)績增長，主要是因擴大業(yè)務規(guī)模和提升成本控制能力。

不過，公司毛利率小幅波動明顯，從2019年的29.25%降至2021年的26.62%，到今年前4個月升至27.24%。

公司收入結構主要有兩大板塊：住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務、商業(yè)運營及物業(yè)管理服務。

2019年至2022年前4個月，住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務板塊收入分別為38.86億元、54.45億元、85.65億元和30.29億元，占公司收入的89.0%、84.2%、77.5%和74.5%。

上述同期，商業(yè)運營及物業(yè)管理服務收入分別為4.82億元、10.23億元、24.91億元和10.35億元，在公司收入中所占比重分別為11.0%、15.8%、22.5%和25.5%。

和不少物管企業(yè)一樣，公司與龍湖集團關系密切。

數(shù)據(jù)顯示，2019年至2022年前4個月，公司通過為龍湖集團及其聯(lián)營企業(yè)所開發(fā)的物業(yè)提供服務獲得收入33.10億元、42.71億元、69.30億元和23.33億元，占公司住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務板塊收入的75.8%、66.0%、62.7%和57.04%，占公司總收入的15.2%、23.7%、29.6%和26.8%。

在管理規(guī)模方面，截至今年4月底，公司物業(yè)管理服務簽約及戰(zhàn)略合作建筑面積超過4.8億平方米，在管建筑面積2.74億平方米。

截至今年4月底，公司來自第三方開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)提供服務在管建筑面積1.64億平方米，占公司在管建筑面積近6成。

按在管面積，公司排在碧桂園服務、萬物云、保利物業(yè)、恒大物業(yè)、綠城服務及招商積余之后，這6家物企在管建筑面積均突破3億平方米，公司距離物企第一梯隊還有一小截距離。

在人均貢獻方面，龍湖智創(chuàng)有著不俗的表現(xiàn)。據(jù)招股書，2021年，公司人均創(chuàng)收42.37萬元，人均在管建筑面積1.08萬平方米，均位居國內(nèi)前十大物業(yè)管理企業(yè)首位。

上市前高頻收購

作為龍湖集團業(yè)務生態(tài)圈的重要成員，龍湖智創(chuàng)秉承了龍湖集團低調(diào)穩(wěn)健的風格，一邊對上市傳言三緘其口，一邊默默開啟高頻收并購行動。

初步統(tǒng)計，2019年以來，公司收并購物業(yè)企業(yè)超過20家。截至今年4月30日，公司通過收購物業(yè)企業(yè)的在管建筑面積有0.72億平方米。

2021年，是國內(nèi)物業(yè)行業(yè)并購爭霸時期，也是龍湖智創(chuàng)在收并購方面動作最大的一年。當年完成至少7起收并購案，耗資合計約35.96億元，收購的物業(yè)類型不限于住宅，還涉及購物中心、寫字樓、公寓以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

去年3月，公司通過龍湖家悅耗資12.73億元完成對億達服務100%股權的收購，完善自身對產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局的短板。

對億達服務的收購，論體量，稍遜于此前恒大物業(yè)收購亞太酒店物業(yè)、碧桂園服務收購藍光嘉寶服務。

當時，更多的人希望在物業(yè)并購熱潮里，龍湖的動作再快一點。因為隨著行業(yè)整合急速，靠自身獲得物業(yè)面積做大企業(yè)規(guī)模，遠沒有收并購來得快。

龍湖智創(chuàng)沒有讓外界失望。去年7月，收購獅城怡安、重慶渝輝；去年8月至12月，陸續(xù)完成對楷林服務、北京瑯苑物業(yè)、煙臺國祥以及無錫九龍倉物業(yè)的收購。

因此，去年的物業(yè)收并購市場，除了碧桂園服務、華潤萬家生活，還有只顧低頭干活的龍湖智創(chuàng)，默默拿下了不少優(yōu)質(zhì)標的。

標的到手的同時，龍湖智創(chuàng)面臨的上市環(huán)境發(fā)生了巨大變化。

經(jīng)過2020年至2021年物業(yè)上市熱潮，大多數(shù)頭部房企及大中型房企物業(yè)拆分上市完成，在今年上半年明顯沉寂，初步統(tǒng)計除龍湖智創(chuàng)外，還有萬物云等8家物企排隊。相較此前兩年每年近15家物企業(yè)上市，如今物業(yè)板塊的新面孔已經(jīng)不多。

這時選擇奔赴資本市場有著不小的風險，今年房地產(chǎn)市場遇冷，上市房企們估值下降，也會影響中小投資者對物業(yè)企業(yè)的預期。

這似乎沒有影響龍湖集團對物業(yè)板塊的野心。在2021年度業(yè)績說明會上，龍湖集團高管邵明曉透露龍湖智創(chuàng)30%的年增長目標。

在更新的招股書里，邵明曉已升任龍湖集團副董事長，陳序平接任龍湖智創(chuàng)董事會主席一職。陳序平在成都龍湖任職多年，從地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)、公寓到養(yǎng)老業(yè)務從無到有地打滿全程，他晉升之后能否帶領公司走向更遠？