文|空間秘探 雷布同
近日，凱德投資旗下的服務式公寓及酒店業(yè)主和住宿運營商雅詩閣有限公司（以下簡稱雅詩閣）官宣全盤收購奧克伍德全球（以下簡稱奧克伍德）。據了解，收購預計于今年第二季度完成。屆時，雅詩閣將新增81家物業(yè)、約15000套單元，在全球39個國家的200多個城市，約900個物業(yè)中擁有超過15萬套公寓單元。如此龐大的體量規(guī)模，加上覆蓋的國家和城市之廣泛，不斷壯大自身的雅詩閣，會不會帶領服務式公寓就此進入“寡頭時代”？
時隔5年，奧克伍德迎來新買家
簡單介紹一下本次的買家與賣家，凱德旗下的雅詩閣創(chuàng)立于1984年，總部位于新加坡。1998年正式進入中國市場，且在華首家物業(yè)開業(yè)。經過了24年的發(fā)展，目前雅詩閣在華投入運營物業(yè)已達85家，共計超過16400套單元。預計至2022年底，雅詩閣中國運營的服務公寓及酒店將突破100家。
奧克伍德于1962年在美國洛杉磯成立，2000年正式進入中國市場。旗下共有奧克伍德豪景、奧克伍德雅居、奧克伍德華庭、奧克伍德優(yōu)閣、奧克伍德尚軒、奧克伍德水上步道酒店和奧克伍德碧軒等7大產品。據了解，奧克伍德目前共管理著80多家酒店公寓，業(yè)務遍及全球15個國家。
收購奧克伍德，不僅為雅詩閣帶來了全球新增的15000套公寓單元，還為其帶來包括韓國清州、中國張家口與青島、孟加拉達卡以及美國華盛頓特區(qū)在內的多個新增市場。聚焦中國市場，這筆收購將會為雅詩閣中國區(qū)帶來16個項目共計3100套公寓單元的新增。預計收購完成后，雅詩閣將在中國41個城市擁有和管理超過195家物業(yè)、約43000套公寓單元及酒店客房。
無論是對雅詩閣或是奧克伍德而言，收購這件事都不陌生。對于被收購方奧克伍德來說，雅詩閣是繼上次被收購后時隔五年出現的新買家。
2014年，新加坡房地產龍頭企業(yè)豐樹集團宣布斥資40億美元收購奧克伍德亞太有限公司49%的股份，此后可直接收購并發(fā)展除北美洲以外由OAP管理的所有業(yè)務市場的酒店式公寓。其中，奧克伍德亞太有限公司成立于1997年，是奧克伍德國際和國際投資基金柯羅尼資本的合資企業(yè)，總部同樣設在新加坡。這是奧克伍德用于在亞太地區(qū)管理的奧克伍德品牌的子公司，后被豐樹集團收購，成為后者的全資子公司。
2017年，豐樹集團宣布收購奧克伍德全球，涵蓋了奧克伍德全球的所有業(yè)務。合作契機是彼時豐樹集團正準備發(fā)展亞太地區(qū)以外的業(yè)務，再加上注意到了投資企業(yè)住房和酒店式公寓領域的機遇，因此業(yè)務范圍覆蓋全球超過95個國家的“老搭檔”奧克伍德就成了首選。
眼下，雅詩閣從豐樹產業(yè)私人有限公司手中全盤收購奧克伍德全球。不同于豐樹集團的兩步走，雅詩閣選擇了一步到位，直接將奧克伍德全球所有業(yè)務收入囊中。不過，雙方也有一些些小默契，與豐樹國際在宣布收購奧克伍德全球一樣，本次雅詩閣也未曾對外公開這筆收購的金額。不過，從奧克伍德亞太40億美元的收購價來看，本次收購價或是百億美元級別甚至更高一些。
雅詩閣的買買買之路
與時隔五年才迎來新買家的奧克伍德不同，雅詩閣卻一直行走在買買買的路上。從酒店到服務式公寓運營商再到學生公寓和商業(yè)物業(yè)，都是雅詩閣愿意為其豪擲千金的“對象”。
首先來看公寓運營商及公寓物業(yè)，除了本次收購的奧克伍德之外，此前雅詩閣也頻頻出手。
2000年，雅詩閣與誕生于1998年的盛捷品牌合并。
2002年，雅詩閣獲得馨樂庭50%股權，并于2004年完成對剩余股權的收購。這家有著28年歷史的服務式公寓品牌，讓雅詩閣在歐洲的業(yè)務迅速增長。
2000年，雅詩閣與誕生于1998年的盛捷品牌合并。2002年，雅詩閣獲得馨樂庭50%股權，并于2004年完成對剩余股權的收購。
2006年，雅詩閣宣布斥資約7.7億元人民幣收購北京和天津兩個房產項目，用于改建成酒店式公寓，項目總投資近8億元。這兩個項目分別是位于北京的悅萊酒店公寓及在天津的君誼大廈，此后被打造為天津盛捷友誼服務公寓與北京盛捷中關村服務公寓。
2010年，雅詩閣與瑞安建業(yè)有限公司下屬公司簽署協議，以3.66億元收購成都市招商銀行大廈部分物業(yè)，用于改造成旗下服務公寓。這個動作，也意味著雅詩閣首次進駐蓉城，同時雅詩閣在中國的業(yè)務版圖擴大到了13個城市。
2014年，雅詩閣以5.45億元港幣收購一家正在運營的香港服務公寓，該服務公寓擁有55套客房。2014年第三季度，這家公寓以香港馨樂庭上環(huán)服務公寓的新身份，再度開業(yè)。
2017年，雅詩閣斥資1.8億澳幣增持澳大利亞最大服務公寓品牌奎斯特60%的股份。累積持有奎斯特80%的股份，雅詩閣并成為奎斯特最大的股東。同時，奎斯特180家公寓物業(yè)也讓雅詩閣一舉成為大洋洲最大的服務公寓業(yè)主和運營商。
其次來看酒店品類與房地產品類。
2012年，倫敦奧運會期間，雅詩閣收購了靠近白金漢宮的卡文迪什倫敦酒店。此后，這家處于經營中的酒店被更名為Ascott St James London。同年，雅詩閣信托基金又宣布在德國漢堡收購了一家新的服務公寓Madison Hamburg，該公寓共有166個單元。
2016年，雅詩閣公寓信托以1.58億美元，收購美國紐約Tribeca的喜來登酒店。同年，雅詩閣與卡塔爾投資局合資成立的環(huán)球服務公寓基金，共同在英國倫敦以5200萬英鎊收購了一房地產項目，擁有108個單元。
2018年起，雅詩閣著手收購印尼知名酒店集團塔姿亞酒店管理公司。2021年完成重組后，雅詩閣新增Preference、Vertu.海睿思、狐度、也旅、FoxLite和POP!等七大品牌，業(yè)務范圍拓展至快速增長的中型商務酒店領域。
2019年，在中東主權財富基金、卡塔爾投資局的資金支持下，雅詩閣斥資2.02億澳元，收購了位于北悉尼第一高樓內一處擁有252間客房的酒店。
今年2月，雅詩閣公寓信托在美國完成收購6處學生公寓物業(yè)。3月，雅詩閣公寓信托斥資約104億日元在日本收購四套租賃住宅和其首個學生宿舍。收購完成后，雅詩閣公寓信托的租賃住房和學生公寓物業(yè)將占資產組合價值的17%左右。4月，雅詩閣通過與卡塔爾投資局合作的雅詩閣服務公寓全球基金，斥資約1.9億新元分別在中國和荷蘭阿姆斯特丹收購了兩個住宅產權項目。
當然，以上只是雅詩閣部分的“買買買”，除此之外，雅詩閣還在不斷地出售物業(yè)，獲得資產升值帶來的利潤。
2020年，雅詩閣公寓信托出售了兩個公寓項目，分別是位于中國廣州的雅詩閣和位于法國巴黎的馨樂庭。廣州雅詩閣出售額為1.55億新元，約合7.8億元人民幣，較該物業(yè)賬面價值高52%，較2012年的收購價高約81%；巴黎馨樂庭出售價格為2360萬歐元，比該物業(yè)的賬面價值高約69%，較2010年的收購價高出60%。兩項交易完成后，雅詩閣公寓信托共獲得2320萬新元的凈收益，約合人民幣1.18億元。要知道，這樣的巨額交易，已然成為了雅詩閣一路走來的發(fā)展常態(tài)。
服務式公寓進入“寡頭時代”？
正如上文所提，完成收購后的雅詩閣將會在全球39個國家的200多個城市，約900個物業(yè)中擁有超過15萬套公寓單元。放眼全球，能夠在涉及城市數量以及公寓單元規(guī)模兩大層面，與雅詩閣并肩的品牌的確少有。這是不是意味著，一旦二季度收購完成之后，服務式公寓將進入“寡頭時代”？
從規(guī)模層面來看，答案是肯定的。以2022年開業(yè)計劃為例，雅詩閣本年度計劃新開業(yè)的物業(yè)共有22家，分布于11個城市，其中包括首次進入的寧波和佛山。覆蓋的品牌除了既有的雅詩閣、盛捷以及馨樂庭，還有首進中國的國際商務酒店品牌——馨樂庭連心。相對應的，此前輝盛國際去年曾公布了未來4年在中國開設的7家服務式公寓名單，其中2022年待開業(yè)的是4家公寓。而即將被收購的奧克伍德原計劃2022年在亞太地區(qū)開設20家新店，眼下這些新增門店將會被統一收歸雅詩閣?！皬娬哂鷱姟?，馬賽效應在雅詩閣將奧克伍德收購后或將愈發(fā)顯著。
從玩家層面來看，答案是否定的。服務式公寓不同于常規(guī)白領等職住公寓，行業(yè)玩家“非貴即富”，既有來自奢華酒店如瑰麗酒店旗下的瑰麗府邸、麗思卡爾頓旗下的麗思卡爾頓行政公寓以及萬豪旗下的萬豪行政公寓，也有如恒隆地產旗下定位高端的恒隆府和K11旗下的K11 ARTUS寓館等。這些玩家們擁有一群忠誠的高凈值消費群體，其有著自己獨特的住宿消費偏好，可能會為了一杯咖啡，或是一頓餐點，選擇一家服務式公寓。再加上，本身服務式公寓就并非“普惠型”產品，而是服務于少數群體的住宿產品。因此，一般而言服務式公寓不大會出現“壟斷性消費”的局面。
從品牌層面來看，答案是肯定的。目前大多服務式公寓旗下主要是以單品牌、單產品的姿態(tài)行走于市場，能夠搭建較為完善的品牌矩陣的企業(yè)不在多數。除了既有的雅詩閣、馨樂庭和盛捷之外，還有為年輕消費群體打造了共享公寓品牌lyf和為中國市場打造的長租公寓品牌雅遇，以及為商旅客打造的馨樂庭連心以及服務于長者的達美庭。不難看出，雅詩閣在中國打造了一個能夠覆蓋全生命周期的服務式公寓品牌矩陣。這樣的品牌矩陣，既能夠為服務式公寓企業(yè)拓寬消費者受眾群體，也能更好地提升消費者對品牌的忠誠度。
一個有意思的點是，不同于其他行業(yè)，服務式公寓玩家們似乎鮮少以“寡頭”或是“巨頭”自我標榜。沉穩(wěn)，低調才是服務式公寓更樂于貼上的標簽。不過無論如何，隨著雅詩閣這樣“巨量級”選手的出現，“巨頭時代”的到來，勢不可擋。
誰能站在新時代周期的起點上？
隨著“寡頭時代”的開啟，服務式公寓和高端公寓玩家們需要如何才能站在新時代周期的起點上，然后順勢起飛，搶占發(fā)展機遇？以下3點僅供參考。
01 與“長情”的資本結交
眾所周知，公寓行業(yè)公寓行業(yè)需要大規(guī)模投入，且投資回報周期漫長，投資回報率低。但是公寓所能依賴的往往是與行業(yè)屬性極其不匹配的資金，短錢、快錢和熱錢。這些資本并不能扶持一個公寓品牌健康穩(wěn)健地前行，甚至會起到摧毀一家企業(yè)的副作用，失敗案例更是數不勝數。尤其是服務式公寓的產品和物業(yè)造價更是不菲，更需要與“長情”的資本結交。
可供服務式公寓玩家們選擇的主要有主權財富基金、養(yǎng)老基金、國家投資局以及成立自有信托基金。龍湖集團在2018年與加拿大養(yǎng)老基金投資公司（CPPIB）共同設立長租公寓投資平臺，雙方首期投資額共計8.17億美元。此外，雅詩閣曾先后與中東主權財富基金、卡塔爾投資局等成立合作公寓基金，同時還在2005年成立了雅詩閣公寓信托基金以及新近成立的學生住宿開發(fā)投資基金，用于收購并持有物業(yè)然后實現投資升值。
02 堅定自有的發(fā)展主張
在一個時代周期中，服務式公寓玩家難免會遇到各種各樣的危機和風暴。無論是曾經的金融風暴，或是眼下尚在持續(xù)中的疫情影響，都是企業(yè)們必須直面的。面對困境時，不同企業(yè)因為各自堅守的發(fā)展主張，會有不同的境遇。以2008年金融風暴之際，堅持純粹管理輕資產發(fā)展模式的輝盛可以照常在中國區(qū)擴張項目并順利開業(yè)。但是，同在中國區(qū)的雅詩閣卻開始將旗下資產進行分割出售，加速回籠資金以抵御風險。
不過，一段時間的表現不能代表全部。放眼一家企業(yè)自創(chuàng)立以來的發(fā)展歷程，勢必會經歷起起伏伏。但是，只要確定了正確的發(fā)展主張，然后堅定地向前行，時代會給予這些企業(yè)應有的獎賞。需要注意的是，雖然雅詩閣從重資產模式中受益匪淺，但是并不是所有企業(yè)都有足夠的資金和物業(yè)實力可以支撐這種模式。而且，輕重資產模式沒有優(yōu)劣之分，適合企業(yè)自己的才是最好的。
03 確保產品的高標水準
服務式公寓之所以能在眾多住宿品類中脫穎而出，一個關鍵點在于其產品的特殊性，即比高端酒店更居家，比常規(guī)公寓更高端。模式與發(fā)展資金固然重要，但是作為服務式公寓的立足點，產品質量的高標水準需要確保。事實上，產品已經成了新老服務式公寓玩家近年來重點打磨的環(huán)節(jié)。
僅以裝修風格為例，從唐風宋韻、極簡風格、西洋復古再到現代摩登等，服務式公寓都在根據時下消費風尚不斷進行調整，在確保品質的基礎上更好地滿足新生審美需求。一邊創(chuàng)新，一邊延續(xù)產品既有的高標水準，這才是服務式公寓能夠在新時代周期更好行走的關鍵所在。
雖然當下雅詩閣足以稱得上服務式公寓的“巨頭”，但是商業(yè)市場瞬息萬變，能夠保證的只有時間的徐徐前行，而“巨頭”的寶座上人選卻不是固定的。新時代周期的起點上，新老玩家都在躍躍欲試。至于誰將成為下一個“巨頭”，出發(fā)姿態(tài)，行前準備都在悄悄透露著答案。