記者 | 牛其昌
因花費(fèi)2.73億元購(gòu)買(mǎi)辦公大樓遭到深交所質(zhì)疑后，金現(xiàn)代（300830.SZ）通過(guò)列舉周邊房產(chǎn)的交易單價(jià)，重申此次交易價(jià)格具有公允性，并強(qiáng)調(diào)公司改善員工工作環(huán)境的需求迫切。
7月5日，金現(xiàn)代回復(fù)深交所關(guān)注函并發(fā)布關(guān)于購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的補(bǔ)充公告，明確此次購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)為商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)，房產(chǎn)交付后公司將全部自用，不會(huì)對(duì)外出租、轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售。目前這一項(xiàng)目處于正常施工狀態(tài)，預(yù)計(jì)2024年1月30日竣工驗(yàn)收。
6月29日，金現(xiàn)代曾發(fā)布公告稱(chēng)，公司擬使用自有資金向濟(jì)南眾龍置業(yè)有限公司購(gòu)買(mǎi)其開(kāi)發(fā)的位于濟(jì)南市高新區(qū)天辰大街北側(cè)、穎秀路西側(cè)的部分辦公房產(chǎn)，擬購(gòu)房產(chǎn)為預(yù)售房，建筑面積為23788.57平方米（預(yù)測(cè)繪面積），交易總價(jià)約為2.7314億元。
僅過(guò)了一天，深交所便向金現(xiàn)代下發(fā)關(guān)注函，要求其說(shuō)明購(gòu)置標(biāo)的房產(chǎn)的原因及必要性，進(jìn)一步量化分析交易價(jià)格是否合理，并說(shuō)明本次交易的資金來(lái)源。
金現(xiàn)代明明擁有自有在用的辦公場(chǎng)地，為何還要花費(fèi)2.73億元購(gòu)買(mǎi)一處直線距離其僅五、六百米的新辦公大樓？
金現(xiàn)代董秘魯效停此前在接受界面新聞采訪時(shí)表示，公司從2014年底就開(kāi)始在奧盛大廈辦公，分散在不連續(xù)的四層樓上，上述區(qū)域目前已不能滿足辦公研發(fā)需求，剛性需求比較明確。
金現(xiàn)代此次回復(fù)深交所時(shí)進(jìn)一步說(shuō)明，公司自有在用的辦公場(chǎng)地位于奧盛大廈2號(hào)樓，該棟樓共計(jì)27層，公司擁有的樓層為17、18、20、21層，建筑面積合計(jì)8158平方米，剔除30%左右的電梯井、樓道間等公攤面積，以及剔除會(huì)議室、接待區(qū)、衛(wèi)生間等公共區(qū)域后，有效工作面積不足4500平方米，以此容納1000多人辦公較為緊張。
為緩解辦公區(qū)域緊張問(wèn)題，公司從2021年5月起和8月起，分別在濟(jì)南市東泰中心、奧盛大廈3號(hào)樓租賃辦公區(qū)域1012平方米、1227平方米。
之所以購(gòu)買(mǎi)公司本部附近的樓盤(pán)，金現(xiàn)代解釋稱(chēng)，公司早在2004年就已遷入高新區(qū)，員工安家、配偶工作、孩子入托上學(xué)均分布在附近，新辦公大樓的位置管護(hù)員工穩(wěn)定。公司新購(gòu)置的2萬(wàn)多平方米的獨(dú)棟辦公樓在濟(jì)南非常少見(jiàn)，其面積大小適合公司現(xiàn)在的發(fā)展階段，公司可以用最少的資金、最大限度地改善和提升辦公條件。
界面新聞注意到，金現(xiàn)代2021年年報(bào)顯示，公司在職員工數(shù)量為2640人，較上一報(bào)告期的2833人減少193人。為何員工人數(shù)減少了，辦公區(qū)域反而緊張了？
金現(xiàn)代對(duì)此表示，近年來(lái)公司員工總數(shù)雖略有下滑，但在濟(jì)南地區(qū)工作的員工人數(shù)顯著增加。截至2022年6月底，在濟(jì)南地區(qū)工作的人員大約為1120人，去年同期約為1010人，同比增加約11%。因疫因素情影響，在濟(jì)南總部遠(yuǎn)程為用戶提供服務(wù)的員工比率逐步增加。在此背景下，原本按5人設(shè)計(jì)的工位目前已坐7人。
金現(xiàn)代認(rèn)為，擁擠的辦公環(huán)境員工感受較差，不利于員工穩(wěn)定性，因此改善工作環(huán)境具有一定迫切性。
公開(kāi)資料顯示，金現(xiàn)代是國(guó)家電網(wǎng)公司的核心供應(yīng)商，南方電網(wǎng)公司、五大發(fā)電集團(tuán)的重要供應(yīng)商，參與和承擔(dān)過(guò)上百個(gè)大型電力信息化系統(tǒng)的建設(shè)，主營(yíng)業(yè)務(wù)為向供電企業(yè)、發(fā)電企業(yè)、鐵路企業(yè)等提供軟件開(kāi)發(fā)、實(shí)施及運(yùn)行維護(hù)等服務(wù)，2020年5月登陸創(chuàng)業(yè)板上市。
金現(xiàn)代還表示，公司擁有涉密信息系統(tǒng)集成乙級(jí)資質(zhì)和武器裝備科研生產(chǎn)單位保密三級(jí)資質(zhì)，在安全上需要區(qū)分一般辦公區(qū)域和保密區(qū)域。此外，公司正在大力研發(fā)“低代碼開(kāi)發(fā)平臺(tái)”“知識(shí)圖譜可視化開(kāi)發(fā)平臺(tái)”等基礎(chǔ)軟件產(chǎn)品，為了核心代碼的安全，管理上也需要區(qū)分一般軟件開(kāi)發(fā)區(qū)域和基礎(chǔ)軟件核心代碼開(kāi)發(fā)區(qū)域?？紤]到未來(lái)涉密項(xiàng)目的開(kāi)展以及基礎(chǔ)軟件產(chǎn)品的安全開(kāi)發(fā)，目前的辦公空間已越來(lái)越難保證上述區(qū)域分離的需要。
若按照建筑面積23788.57平方米、交易總價(jià)約為2.7314億元計(jì)算，本次房產(chǎn)交易單價(jià)約為1.15萬(wàn)/平方米。對(duì)于這一價(jià)格，魯效停對(duì)界面新聞表示，與周邊相比處于中等偏下價(jià)位。對(duì)此，金現(xiàn)代通過(guò)查詢(xún)58同城房產(chǎn)交易平臺(tái)，列舉了項(xiàng)目所在區(qū)域周邊同期、同性質(zhì)房產(chǎn)的掛牌價(jià)格。
據(jù)濟(jì)南當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)行業(yè)人士表示， 對(duì)比高新區(qū)其他區(qū)域?qū)懽謽堑氖袌?chǎng)價(jià)格，該項(xiàng)目1.15萬(wàn)元/平方米的價(jià)位適中，對(duì)比附近的漢峪金谷，其寫(xiě)字樓均價(jià)在1.3萬(wàn)-1.6萬(wàn)/平方米左右。
金現(xiàn)代表示，參照同地段范圍和相近區(qū)域的可比房產(chǎn)，與公司擬購(gòu)置房產(chǎn)的成交價(jià)格比較接近，受周邊配套、地理位置和交易模式等因素影響，交易單價(jià)與上表中列示的單價(jià)有略微差異，但差異較小，因此本次房產(chǎn)交易價(jià)格具有公允性。
不過(guò)值得一提的是，盡管交易價(jià)格相對(duì)公允，但從該房產(chǎn)的功能分區(qū)來(lái)看，生產(chǎn)研發(fā)的使用面積僅占54.45%，電梯、衛(wèi)生間及公攤等面積占比達(dá)30%。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，對(duì)于寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，30%的公攤比例并不低。
金現(xiàn)代2021年年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.99億元，同比增長(zhǎng)21.36%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)6578.21萬(wàn)元，同比減少2.86%。
金現(xiàn)代2.73億元的購(gòu)房款從何而來(lái)，交易完成后是否會(huì)影響公司正常經(jīng)營(yíng)？魯效停對(duì)界面新聞表示，公司除了一個(gè)多億的貨幣資金，還有可以隨時(shí)取出的銀行理財(cái)。另外公司每個(gè)月都有回款，因此自有資金完全充足。
金現(xiàn)代在公告中進(jìn)一步說(shuō)明，經(jīng)初步核算，公司貨幣資金總額為1.46億元，可快速變現(xiàn)的交易性金融資產(chǎn)有2.41億元，應(yīng)收票據(jù)有1084萬(wàn)元，應(yīng)收款項(xiàng)融資有630萬(wàn)元。其中，上述交易性金融資產(chǎn)為期限較短的銀行理財(cái)產(chǎn)品，到期可隨時(shí)贖回，應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收款項(xiàng)融資如有必要可隨時(shí)貼現(xiàn)，合計(jì)金額約4.04億元。
從金現(xiàn)代未來(lái)6個(gè)月內(nèi)的資金支出安排來(lái)看：除每月固定現(xiàn)金支出如員工工資、稅金等外，新購(gòu)置辦公樓款項(xiàng)將分批支付，固定支出與新辦公樓款項(xiàng)支出合計(jì)約4億元。
金現(xiàn)代表示，完成本次交易后，預(yù)計(jì)貨幣資金余額仍有結(jié)余，能夠滿足經(jīng)營(yíng)需求。即使出現(xiàn)階段性資金緊張，公司還可通過(guò)公募REITs發(fā)行、非公開(kāi)發(fā)行股票、發(fā)行公司債、向銀行申請(qǐng)貸款等多種融資工具融取外部資金。