文|新經(jīng)濟(jì)e線
6月21日，首批上市的9只公募REITs部分限售份額正式解禁并在市場上流通，此次配售解禁針對戰(zhàn)略配售份額中其他戰(zhàn)略投資者份額，限售期為十二個月。
包括博時蛇口產(chǎn)園REIT、平安廣州廣河REIT、紅土鹽田港REIT、中航首鋼綠能REIT、華安張江光大REIT、浙商滬杭甬REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、中金普洛斯REIT在內(nèi)，以上9只REITs產(chǎn)品合計解禁份額為22.11億份，解禁配額占發(fā)行配額34.55%。按照6月17日收盤價測算，解禁總規(guī)模為114.74億元。
從本次解禁前后流通規(guī)模的邊際變化來看，此次解禁過后，首批公募REITs流通份額占比將由32.39%增加至66.94%，流通份額增加106.66%。
就資產(chǎn)類型而言，此次解禁公募REITs中，倉儲物流類REITs規(guī)模最大，為48.59億元，占比41.73%；交通基礎(chǔ)設(shè)施類和園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs規(guī)模占比分別為29.32%和20.40%；生態(tài)環(huán)保類REITs規(guī)模最小，僅為9.96億元，占比8.55%。
新經(jīng)濟(jì)e線注意到，首批公募REITs上市一周年以來，盡管較前期高位有所回落，但整體價格仍保持了較高的溢價率。截至6月21日收盤，較單位凈值相比，全部12只公募REITs產(chǎn)品平均升水率超過兩成，達(dá)22.62%，這一市場表現(xiàn)大幅跑贏同期滬深300 指數(shù)。
不僅如此，目前公募REITs產(chǎn)品發(fā)行仍處于供不應(yīng)求的階段，投資者們對新上市REITs的認(rèn)購意愿十分強(qiáng)烈。6月21日當(dāng)天，國金中國鐵建高速REIT正式啟動公開發(fā)售。該基金份額發(fā)售價格為9.586元/份，發(fā)售總份額為5億份，募集總規(guī)模為47.93億元。其中，向公眾投資者發(fā)售的初始基金份額數(shù)量為0.375億份，規(guī)模約3.6億元。
而來自渠道的消息顯示，資金哄搶的一幕再現(xiàn)。截至當(dāng)天下午16時30分，已有超過100億元資金認(rèn)購該基金，銷售十分火爆。
解禁洪峰順利過境
二級市場上，從首批公募REITs解禁當(dāng)天的市場表現(xiàn)來看，解禁洪峰可以說順利過境，并沒有出現(xiàn)任何驚險場面。
首批公募REITs產(chǎn)品發(fā)行份額結(jié)構(gòu)
截至6月21日收盤，上述9只公募REITs中，紅土鹽田港REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、中航首鋼綠能REIT、平安廣州廣河REIT等4只產(chǎn)品當(dāng)天均以紅盤報收，較前收盤分別上漲1.00%、0.44%、0.11%、0.09%，分別報3.136元、4.57元、17.01元、12.022元。
跌幅榜上，當(dāng)天跌幅超過1%的僅富國首創(chuàng)水務(wù)REIT一只產(chǎn)品，全天收跌1.37%，終盤報5.109元，余下浙商滬杭甬REIT、中金普洛斯REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT等4只產(chǎn)品各微跌0.50%、0.45%、0.24%、0.14%，終盤分別報收8.894元、4.906元、2.954元、3.683元。
新經(jīng)濟(jì)e線統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，就全天成交額來看，在首批解禁的9只公募REITs當(dāng)中，僅華安張江光大REIT一只產(chǎn)品出現(xiàn)異動，全天成交額激增至3747萬元，較前收盤的382萬元，急劇放大8.8倍。
當(dāng)天，包括富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、浙商滬杭甬REIT、中金普洛斯REIT在內(nèi)的3只產(chǎn)品全天成交則略有放大至1279萬元、1092萬元、1774萬元，較前收盤的1217萬元、775萬元、1729萬元，分別僅增加62萬元、317萬元、45萬元。
剩下平安廣州廣河REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT、中航首鋼綠能REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT等5只產(chǎn)品全天成交額甚至出現(xiàn)了萎縮。
整體來看，今年以來，基礎(chǔ)設(shè)施REITs 交易價格呈現(xiàn)出先漲后跌。產(chǎn)權(quán)類REITs 表現(xiàn)優(yōu)于特許經(jīng)營權(quán)REITs，高速公路REITs 今年則普遍下跌。
截至6月21日，今年來上述9只REITs產(chǎn)品漲跌互現(xiàn)，共計有6只仍錄得正收益。其中表現(xiàn)最好的是博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT，今年以來漲幅為7.61%，表現(xiàn)最差的是平安廣州交投廣河高速公路REIT，今年以來下跌6.82%。
除了博時蛇口產(chǎn)園REIT以外，紅土鹽田港REIT、中航首鋼綠能REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、中金普洛斯REIT、華安張江光大REIT等5只產(chǎn)品年內(nèi)漲幅分別達(dá)4.20%、3.88%、2.75%、1.85%、0.93%。自年初至今，浙商滬杭甬REIT和富國首創(chuàng)水務(wù)REIT也分別下挫了4.97%和1.92%。
不過，若對比上市以來的表現(xiàn)可以得知，首批解禁的公募REITs當(dāng)中，表現(xiàn)最好的是中航首鋼生物質(zhì)REIT，較單位凈值升水42.46%，其次是富國首創(chuàng)水務(wù)REIT，較單位凈值上漲34.45%，第三是紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT，漲幅為34.75%。第四為博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT，較單位凈值升水27.75%。此外，中金普洛斯倉儲物流REIT和華安張江光大園REIT的升水率也超過兩成，分別為27.50%和24.19%。
上市至今，僅平安廣州交投廣河高速公路REIT一個產(chǎn)品出現(xiàn)貼水。截至6月21日，較單位凈值相比，該基金貼水率為5.18%。
對此，有市場人士指出，首批公募REITs解禁洪峰順利過境背后，主要是此次解禁的限售份額中，偏好于長期持有的配置型資金占比較大，解禁帶來的實際賣壓或較為有限。其中，保險資金投資賬戶占比最高，約34%。其次為企業(yè)型投資公司，主要指產(chǎn)業(yè)資本，其占比也在20%以上。這兩部分資金的投資期限可能相對較長，即使持有份額迎來解禁，其賣出的幅度可能也相對有限。
投資者結(jié)構(gòu)多元化
新經(jīng)濟(jì)e線注意到，首批公募REITs解禁后，市場機(jī)構(gòu)投資者結(jié)構(gòu)有望向多元化方向發(fā)展，配置型資金和交易型資金將保持相對均衡的狀態(tài)。由于負(fù)債端久期、投資偏好不同，其中產(chǎn)業(yè)資本和保險等以長期投資為主，屬于配置型機(jī)構(gòu)；理財子、券商資管、基金專戶等以法人產(chǎn)品為主，兌現(xiàn)收益動機(jī)較強(qiáng)，券商自營等也屬于交易性機(jī)構(gòu)。
首批公募REITs本次解禁規(guī)模測算
分項目來看，中金普洛斯、紅土鹽田、招商蛇口、富國水務(wù)、華安張江等配置型機(jī)構(gòu)占比超50%；券商、基金、銀行及理財子等機(jī)構(gòu)占比超50%的REITs有平安廣河、東吳蘇州產(chǎn)業(yè)園、滬杭甬及中航首鋼綠能等。
從解禁前后機(jī)構(gòu)投資者結(jié)構(gòu)的變化可以看出，解禁前首批9只REITs的流通份額中，機(jī)構(gòu)投資者主要以機(jī)構(gòu)自營，即券商自營為主。其中，券商自營占比達(dá)到了65%、保險資金占比14%，其他包括基金公司及其資產(chǎn)管理計劃、私募基金、證券公司資產(chǎn)管理計劃在內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者持有流通份額均在10%以下。
按投資者類型來看，首批公募REITs解禁的機(jī)構(gòu)投資者中保險、產(chǎn)業(yè)資本占比較高，分別為31.28%及27.72%，此外券商自營、基金及子公司專戶、券商資管也有較高比例，分別為13.36%、7.63%及6.58%，還有一些銀行、信托、不良資產(chǎn)管理公司、基金專戶、私募基金、銀行理財子等多類型機(jī)構(gòu)。
據(jù)中信證券測算，解禁后，保險和產(chǎn)業(yè)資本的流通份額持有占比預(yù)計將顯著提高，而券商自營的占比將有所萎縮。屆時，券商自營所持的流通份額占機(jī)構(gòu)投資者總流通份額的比重將從解禁前的65%降至36%。同時，保險資金和企業(yè)型投資公司的占比將分別升至26%和13%。
此外，若按各REITs產(chǎn)品2021年年報披露的個人投資者占比情況進(jìn)行計算，在首批限售份額解禁前，生態(tài)環(huán)保類的兩單REITs的個人投資者流通份額占比較高，均在65%以上。而其余項目中，大部分項目的個人投資者流通份額占比處于20%-30%區(qū)間。
隨著機(jī)構(gòu)投資者持有的大量限售份額迎來解禁，流通份額的顯著增加將對個人投資者的占比形成稀釋，同時機(jī)構(gòu)投資者持有的流通份額比例將大幅增加。假設(shè)個人投資者持有份額維持年報中披露的規(guī)模，首批限售份額解禁后，除生態(tài)環(huán)保類的兩個項目外，預(yù)計其余項目的機(jī)構(gòu)投資者份額占比將提升至80%及以上。
其中，在中金普洛斯REIT和東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT的流通份額中，預(yù)計個人投資者的份額占比將降至10%以下，機(jī)構(gòu)投資者占比則升至90%以上。
整體來看，REITs價格走勢更多由基本面經(jīng)營、機(jī)構(gòu)投資者風(fēng)險偏好等決定。如部分前期過度炒作，價格大幅偏離估值的REITs可能價格回調(diào)壓力加大，而部分價格明顯低于估值的REITs、高分紅配置價值將凸顯或吸引更多增量資金?？梢灶A(yù)見，隨著解禁后機(jī)構(gòu)投資者的流通份額占比顯著提高，整體市場的溢價風(fēng)險或有所降低。在REITs市場由機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)一步主導(dǎo)的情況下，REITs的長期投資價值將更為凸顯。